Как пандемия повлияла на офисную недвижимость
Специально для "Российской газеты" эксперт рынка недвижимости Руслан Горюхин рассказал, какие тенденции возникли вследствие пандемии, что меняется в корпоративном секторе и как повлиял вирус на офисную недвижимость в целом:
- Многие из тех, кому пришлось уйти на удаленку, за время изоляции показали и себе и своему руководству, что идея работы из дома не так уж плоха. По данным британского телеканала Sky News 47% сотрудников из общего числа работающих удаленно, продолжат работать так и после пандемии. По заявлению CNBC 60% различных бизнесов уже не оправятся после коронакризиса. Исследование Headhunter показало, что от 20 до 25% российских компаний не против сохранить удалённый режим для сотрудников. Крупные IT, логистические и риэлторские бизнесы начинают принимать новых сотрудников сразу на удалённую работу или на гибридный формат.
В свете таких глобальных изменений, первая тенденция - сокращение спроса на офисные места. Часть девелоперов, имеющих офисные помещения в хороших локациях, переделывают бизнес недвижимость в жилую. Лондонский Сити, где пустуют площади из-за массового перехода на удаленку, к 2030 году перестроят в жильё.
Локация - по-прежнему, королева успеха в девелопменте. Земель под застройку в крупных мегаполисах не хватает. Растут этажи, а с ними растут и цены.
По данным портала irn.ru, стоимость квадратного метра жилья в Москве выросла за год с мая 2020 по май 2021 года на 20%. Открываются новые станции метрополитена. В таких ситуациях можно говорить о росте цен на недвижимость до 40%. Цены на офисные помещения притормаживают, при этом на жилую недвижимость стремятся в космос. Скажем, стоимость офиса в деловом центре недалеко от метро "Полянка" - от 274 тысяч рублей за квадратный метр. А жилая недвижимость здесь же на Садовнической улице стоит от 400 тысяч рублей за квадрат.
Частая история - редевелопмент офисных площадей ещё на этапе проектирования. Изыскание возможностей перевести в жилую недвижимость если не весь проект, то хотя бы его часть. Один из проектов на Нижней Масловке в июне 2020 года стал победителем премии города Москвы в области архитектуры и градостроительства в номинации "Лучшее архитектурно-градостроительное решение объекта коммерческого назначения".
Однако, уже в 2021 здесь в продаже лишь апартаменты. Цены при такой локации очень привлекательные. За однокомнатный апартамент, площадью 32 кв.м. просят 11 млн рублей. Учитывая новую застройку и именитых архитекторов, предложение очень выгодное и сравнимо со стоимостью квартир на окраине Москвы и на новых присоединенных территориях. Таких примеров много. Большинство из них - офисная недвижимость, переформатированная в жильё.
В России тенденция перепланировки офисных помещений в апартаменты не нова, но сегодня становится более актуальна. Сложность изменения назначения помещений в каждом проекте своя, но, судя по уже реализованным проектам такого рода, стоимость квадратного метра в апарто-офисах будет на 10-15% ниже рынка. Некоторые девелоперы делали выбор в перепланировке офисов в пользу гостиниц, но теперь, благодаря пандемии и эта идея сменилась на жилую недвижимость. Туризм страдает не меньше коммерческой недвижимости.
По данным аналитиков "Авито недвижимость" за последний год спрос на помещения свободного назначения вырос на 9%, а вот на офисы снизился на 3%. При этом, по данным Циан, в период пика локдауна спрос на покупку офисов упал на 32% по сравнению с докризисными показателями.
В целом же, судя по отчёту ЦБР за первый квартал 2021 года, ситуация в сфере коммерческой недвижимости развивается по умеренному сценарию относительно ожиданий в начале пандемии. В 1 квартале 2021 года интерес к офисной недвижимости вырос, но по данным аналитиков "Профис недвижимость", он всё ещё на 15% ниже аналогичного периода прошлого года. На мой взгляд, в данный период времени, когда растут цены на квартиры и снижаются цены на офисы, девелоперам интереснее реализовывать жилую недвижимость, нежели коммерческую.
Ещё одна тенденция недавнего времени - строительство жилых комплексов с уже встроенными офисными помещениями, коворкингами. Совершенно очевидна в период локдауна стала необходимость отдельного пространства для работы. Многим было тяжело делать это из дома. А когда в семье работают несколько человек - возникает еще больше проблем с организацией рабочих мест.
Но происходит не только смена назначения помещений, сами офисы меняются с учетом пандемийных настроений. Open space уходит в прошлое. Теперь каждое рабочее место станет более закрытым. Появляется больше автоматики: двери, голосовое управление лифтом, возможность налить себе кофе с помощью приложения в смартфоне. Офисы возьмут на вооружение схему работы некоторых больниц в острый период кризиса. Движение там было организовано по стрелкам, нарисованным на полу. Все двигались в одну сторону, чтобы избежать столкновения людей друг с другом.
Компания Cushman & Wakefield разработала систему "принцип шести футов". Это расстояние, равное примерно 1.8 метра, компания призывает соблюдать при планировании офисных пространств. Возможно, в офисах постпандемийного периода появятся даже специальные датчики, издающие звуковые предупреждающие сигналы о нарушении границ и приближении сотрудников друг к другу на небезопасное расстояние. И, конечно, чаще и эффективнее станет уборка и проветривание помещений.
Можно сильно углубиться в технологичность новых принципов организации офисов и представить себе нечто космическое с голосовыми подсказками и автоматикой буквально на каждом шагу. Но очевидно, что офисы изменятся. Какие-то из них, удачно расположенные, будут переформатированы под жилье, а иные придется переделывать с учетом новых реалий.
