Как защитить свою недвижимость
Эксперт Александр Лихачёв продолжает рассказывать про способы дистанционного мошенничества и методах борьбы с ним.
Продолжение. Начало в № 19, 20, 21.
Радует, что многие читатели восприняли наши предостережения со всей серьёзностью, уже оформили ранее возникшее право собственности (это у кого есть только приватизационные регистрационные удостоверения или иные старые документы до 1999 года) и запрет регистрационных действий без личного участия правообладателя. В этом номере ответим на наиболее интересные общие вопросы, связанные с нашей темой.
Что подлежит регистрации в Росреестре?
Ответ - недвижимое имущество. Его определение содержится в статье 130 Гражданского кодекса РФ «Недвижимые и движимые вещи»:
«1. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и всё, что прочно связано с землёй, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершённого строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учёте порядке.
2. Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе».
Вообще, юристы считают данное определение не очень чистым. Ну посудите: по какой логике яхта - недвижимость, а автомобиль, который может стоить большую сумму, - движимое имущество. Нет логики. То же касается и гаражей. Среди юристов давно идут споры: почему эфемерное машино-место (кто не знает - это просто ничем не разграниченная, кроме надписи на полу, часть большого общего помещения парковки, например, в подвальном этаже нового дома) - недвижимость, а бетонный гараж из двух половин весом больше тонны - регистрации не подлежит. Отсюда сразу ответ на самый частый вопрос - регистрировать бетонные гаражи-мыльницы необходимости нет. А если захотите это сделать, вам всё равно откажут. Это же касается и металлических гаражей. Фундамента у них нет (если вы сами его там незаконно сделали - это не считается).
Про бани и туалеты
Ещё спрашивают про дачные постройки - бани, туалеты, капитальные сараи, постройки для скота. В разное время в отношении них законодательство менялось. Сейчас каждая постройка подлежит регистрации или, по крайней мере, отражению в техническом паспорте (не путать с кадастровым планом), и за каждую постройку платится налог на имущество. Можно, конечно, и не регистрировать - без вас есть кому выявлять ваши постройки для налогообложения. Но тут может возникнуть проблема - когда что-то сожгут, украдут, постройки затопит паводком или если в семье случился развод либо несчастье и нужно наследовать имущество. Компенсацию по тому же паводку дадут только за те постройки, которые официально отражены, по крайней мере, в техническом паспорте. То же касается и иных действий с недвижимостью - наследования и тому подобное. Если такой постройки юридически нет, то и нельзя указать её в перечне наследуемого имущества. Но в целом минусов регистрации таких построек, на мой взгляд, больше, чем плюсов. А ваш туалет с участка никто не унесёт - он без бумаг достанется наследникам.
При желании и забор зарегистрировать можно
Следующая тема - ограждение двора многоквартирного дома или частной дачи, а попросту - забор. В начале 2013 года на законодательном уровне были обозначены критерии, по которым определяется статус имущества. Согласно данным критериям забор - сооружение, выполняющее определённую функцию по обозначению и защите территории. Данная конструкция признаётся имуществом, которое имеет определённую стоимость и технические характеристики. Забор ограждает обусловленную территорию, находящуюся в собственности или в аренде. В документации, подтверждающей право собственности земельным участком, ограждение указывается как одно из сооружений и объект владения собственником земельного надела.
Многие владельцы домов и дач задаются вопросом: забор это движимое или недвижимое имущество? Ответ на данный вопрос кроется в особенностях конструкции ограждения. Капительное сооружение на фундаменте, которое невозможно переместить в данном виде, следует отнести к недвижимому имуществу. То есть если участок ограждён, например, бетонным забором из монолитных залитых плит, данное сооружение может называться недвижимостью и подлежит регистрации (при желании хозяина). Одновременно с этим, если ограждение будет частично демонтировано и продано, то эта часть будет считаться движимым владением - как стройматериалы.
Если же ограждающая конструкция создана, например, из металлических профилей, не связанных с грунтом фундаментом, её можно отнести к движимому имуществу. То есть владелец участка в любой момент имеет право демонтировать изгородь и переместить её в другое место. Если при выполнении работ конструкция и ландшафт участка не будут повреждены, данное ограждение будет считаться движимым владением.
На практике споры о том, является ли забор недвижимым имуществом и является ли забор сооружением, часто приводят в тупик. Дело в том, что конкретного описания, которое бы безошибочно обозначило статус ограждения, не существует. Более того, сегодня есть масса вариантов заборных конструкций, которые сооружаются с использованием самых разных технологий. К примеру, изгородь вокруг дома может быть создана из капитального фундамента и вкопанных в землю опорных столбов, на которых закреплены металлические листы. С одной стороны, фундаментальная часть не может быть перемещена в другое место без нарушения целостности и привлекательного внешнего вида. А значит, должна быть признана недвижимостью. С другой же - металлические панели можно легко демонтировать и транспортировать. И их следует классифицировать как движимое имущество. Потому в реальной жизни одним Росреестр забор регистрирует, другим заявителям отказывает. Ну, на то есть суд, если считаете, что правы. То же касается и асфальтового покрытия.
Дом, который недостроил Джек
Наконец, обращу внимание на небольшую деталь в определении недвижимости из Гражданского кодекса: в конце первого абзаца есть указание на «объекты незавершённого строительства». Вот я лично по своей ленивости и занятости так потерял недостроенную дачу в дачном массиве, где проживают ряд известных в Омске руководителей, находящихся на покое. Когда выделили землю, собственники участков начали их осваивать с разной скоростью и рвением. Поскольку я не дачник, взял только потому, что всем предлагали. Ну, поставил ограду, оборудовал времянку, залил фундамент под дом. А потом служба, депутатская занятость - бросил на долгие годы. И вот здесь нужно было идти регистрировать фундамент как недостроенный объект, чего я не сделал (второй моей ошибкой было то, что, когда стали межевать участки по новым правилам по спутниковым координатам, этого я также не выполнил). В итоге участок зарос и уплыл по решению правления. Судиться было лень, хотя можно было доказать, что данный участок выделялся именно мне. Резюме: никто не застрахован от временного отсутствия средств, длительной командировки в другой регион, да просто от перемены интересов и как следствие - приостановления или прекращения любой стройки. Не ленитесь, оформляйте «объект незавершённого строительства» - потом пригодится, чтобы хотя бы продать.
В целом поясним для продвинутых читателей, что по данному вопросу (о разделении недвижимого и движимого имущества) достаточно много судебных споров. Вот, например, скамья в саду - они же тоже разные бывают. Приведённый перечень недвижимого имущества включён в Гражданский кодекс не только для иллюстрации положений о признаках недвижимости. Рассмотрение признаков недвижимых вещей в сопоставлении с этим перечнем позволяет понять не только текст, но и подтекст закона, не только его букву, но и дух. Наличием указанного перечня как бы задаётся планка, разграничивающая движимые и недвижимые вещи. Так, понятно, что нельзя располагать в одном логическом ряду земельный участок или здание и садовую скамейку, даже если она весьма прочно связана с землёй и перемещение её невозможно без несоразмерного ущерба её назначению. Садовая скамейка, несмотря на наличие этих обстоятельств, недвижимостью, как правило, не признаётся. Но по стране в целом практика разная.
На чём жульничают?
На этих неточностях законодательства основывались многочисленные мутные действия предпринимателей по оформлению в собственность как недвижимости так называемых «временных объектов». Суть - до 2004 года, чтобы получить разрешение на строительство капитального здания или сооружения, нужно было пройти множество согласований, а на так называемый «временный объект» (некапитальную постройку) - пройти всего одну комиссию и ещё участок сформировать у кадастрового инженера. Сначала покупался, например, тир (кто помнит, был такой, в частности, возле кинотеатра имени Маяковского). Потом получалось невинное разрешение на ремонт или реконструкцию, а по факту подводился фундамент, инженерные сети, и объект вдруг чудесным образом оказывался капитальным. Сходите на место этого тира на бывшей трамвайной остановке по улице Орджоникидзе и посмотрите, как он превратился в двухэтажное здание. Почему и шли длительные суды по кафе «Дубравушка» и другим подобным объектам - предприниматели и их юристы доказывали, что пользовались земельным участком открыто более 15 лет (приобретательская давность), а сам объект фактически давно стал капитальным и должен быть зарегистрирован как недвижимость.
Ровно так же подлежат регистрации как недвижимость так называемые линейные объекты - участки инженерных сетей. Вот у меня водопровод и канализация к дому от колодцев сетей АО «ОмскВодоканал» не зарегистрированы, а вообще-то, это положено делать. Это тоже объекты недвижимости. Даже кабель, который вроде идёт по воздуху, - тоже недвижимость, так как он крепится на столбах, прочно связанных с землёй, составляя с ними единое сооружение. Для строительства таких сооружений необходимо также получить разрешение на строительство и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, для государственной регистрации права собственности на линейно-кабельные сооружения связи в территориальный орган Росреестра ровно так же подаются документы, и это тоже недвижимость.
Так как всегда стараюсь, чтобы наши материалы носили практический характер, поясню одну простую вещь. Вчера был на совете дома № 5 по ул. Бархатовой, где обсуждалось благоустройство, в том числе что не пройти до школы № 120, - часть тротуара не убирается. Мне причина понятна: этот участок бесхозный - он не оформлен как объект недвижимости и не стоит ни у кого на балансе: ни у города в лице департамента имущественных отношений, ни у области, ни у частного лица. Потому, когда не убирается или не ремонтируется мост, дорога, тротуар, линия электроосвещения, - начните с того, чья это собственность. Если окажется, что ничья, объект положено оформить в собственность того населённого пункта, в границах которого он расположен. Добиваться своего нужно грамотно. К примеру, чтобы не писать всюду запросы по поводу вышеупомянутого тротуара, жильцы должны обратиться в прокуратуру Советского округа с просьбой установить собственника данного участка тротуара и заставить его обслуживать.
