Что будет с ипотекой и надо ли спешить с покупкой квартиры в Новосибирске
Эксперты РБК Новосибирск и аналитического центра ГК «Расцветай» оценили, чего ждать после роста ипотечных ставок на новостройки в мае и каковы риски повторения ажиотажного всплеска спроса на новостройки.
ЖК «Расцветай на Маркса»
В конце апреля Центробанк после длительного перерыва поднял ключевую ставку. При этом «инфляционные» ожидания у населения отметил в том числе и сам регулятор. Так, по опросу ООО «инФОМ», проведенному по заказу ЦБ, доля тех, кто считает, что свободные деньги лучше тратить на покупку дорогостоящих товаров, в апреле по сравнению с мартом увеличилась на пять процентных пунктов до 28%, а доля «сберегателей», считающих, что деньги лучше откладывать, сократилась на 13,5%.
При этом есть тренд и на рост востребованности кредитов. Так, портфель розничных кредитов Сбера в апреле вырос на 2,4%, основным драйвером роста в банке назвали ипотечные кредиты.
В Сибирском ГУ Центробанка корреспонденту РБК Новосибирск сообщили, что, по данным обследования условий банковского кредитования, во втором квартале кредитные организации ожидают увеличения спроса на ипотечные кредиты.
Константин Енин, управляющий директор «Открытие Research» банка «Открытие» уверен, что фактический объем ипотечных кредитов в 2021 году будет сильно зависеть от траектории повышения ключевой ставки, ужесточения требований ЦБ к выдаваемой ипотеке, а также от параметров госпрограммы льготной ипотеки во втором полугодии.
Так, повышение ставки отразится на ставках по ипотечным кредитам, возможен переход к росту. Также ЦБ анонсировал возможное ужесточение требований к выдаче ипотеки, в том числе и увеличение уровня надбавок для заемщиков с первоначальным взносом от 15% до 20%.
Специалисты аналитического центра ГК «Расцветай» отметили, что в мае почти все банки подняли ипотеку на новостройки в среднем на 0,3-0,5%.
Условия по кредитам с господдержкой пока остаются на том же уровне, однако законодательные решения по судьбе льготной ипотеки эксперты считают одним из самых значимых факторов, оказывающих влияние на рынок жилья и рост цен на новостройки в Новосибирской области.
По данным аналитического центра ГК «Расцветай» (опрос 23 банков, имеющих офисы в Новосибирске), ставка по ипотеке с господдержкой колеблется от 5,45% (с подтверждением дохода) до 6,5% (подтверждение по справке банка). По собственным программам банка в Новосибирске ипотечный кредит можно взять по ставке от 7,4% до 11,9%. Кредит по программе «Семейная ипотека» в Новосибирских банках выдают по ставке от 4,59% до 5%.
«Завершение программы льготного ипотечного кредитования, действующей до 1 июля 2021 года, или ограничение ее географии (Банк России предлагает ограничить программу 24 регионами. — Прим. ред.) окажет на рынок большее влияние, чем рост ключевой ставки, — уверены аналитики банка «Открытие». — В преддверии ее завершения может произойти всплеск спроса из-за покупателей, стремящихся зафиксировать низкие ипотечные ставки».
«Мы ожидаем всплеск спроса на новостройки к концу первого полугодия текущего года, это вторая половина мая и июнь», — комментирует перспективы операционный директор компании «Этажи» в Новосибирске Ян Пустынников.
Если говорить о перспективах продления ипотеки, риторика регулятора сводится к ограничению действия льгот. «Очевидно, наиболее вероятный сценарий продления госипотеки — ее трансформация в целевое субсидирование отдельных регионов или даже локаций», — говорит Константин Енин, управляющий директор «Открытие Research» банка «Открытие».
Вице-президент общественной организации «Опора России», руководитель направления «Строительство и ЖКХ» Евгений Шлеменков уверен, что программу нельзя продлевать в Москве и Санкт-Петербурге, а также что она практически исчерпала свой потенциал в городах-миллионниках. По мнению Шлеменкова, риски продления будут минимальны на территориях с низкой платежеспособностью и небольшим предложением.
Ян Пустынников из «Этажей» уверен, что есть большая вероятность, что льготную ипотеку продлят на три-четыре месяца. «После ее продления в течение ближайшего месяца-двух мы будем фиксировать падение спроса относительно конца первого полугодия и традиционно — в последние один-два месяца перед окончанием очередного срока действия ипотеки будет всплеск», — отмечает эксперт.
Прогнозы по ипотечной ставке
«Прогнозный диапазон для среднегодовой ключевой ставки на этот год, опубликованный ЦБ, предполагает, что до конца года средний уровень ставки может составить от 5% до 6% — это означает, что в совсем жестких вариантах ставка может быть заметно выше 6%, приблизительно на уровне 6,75% к концу этого года, — рассуждает Станислав Мурашов, макроаналитик Райффайзенбанка. — Если рассматривать середину диапазона, то ЦБ, как мы полагаем, ориентируется на уровень 5,75-6% на конец года»
«Расцветай на Обской»
В «Открытии» полагают, что до конца года, с учетом возможного роста ключевой ставки, ставки по ипотеке на новостройки могут колебаться в пределах 7,5-8,5%, а на «вторичку» — подняться до 9-10%.
По примерным расчетам экспертов банка, повышение ставки на один процентный пункт увеличивает размер ежемесячного платежа примерно на 8%.
«Явный разворот денежно-кредитной политики заставит многих клиентов ускорить оформление ипотечных кредитов из-за опасений того, что исторически низкие процентные ставки скоро начнут расти, возвращаясь к прежним уровням. В мае-июне, перед окончанием программы господдержки, мы ожидаем очередного резкого роста числа и объема сделок», — говорится в сообщении аналитического отдела «Открытия».
Вырастут ли цены на новостройки
Второй значимый для новосибирцев вопрос — стоит ли ждать дальнейшего роста цен на новостройки.
Ян Пустынников из «Этажей» отмечает, что в Новосибирске есть определенный дефицит качественных предложений. «По числу закладываемых домов роста нет, последние полгода-год — это число примерно одинаковое», — отметил эксперт. При этом спрос на новостройки вырос, чему способствовала и льготная ипотека, и возврат «моды» на инвестиции в новостройки.
«В прошлом году переход на проектное финансирование не позволил застройщикам быстро нарастить портфель проектов, так как финансовое состояние 50% компаний не позволило им быстро перейти на новые условия работы, — отмечает независимый аналитик рынка недвижимости Новосибирска Сергей Николаев. — В результате в 2020 году было заложено на треть меньше объектов, чем годом ранее, и на начало 2021-го в Новосибирске сформировался дефицит жилья в новостройках». На начало года в открытой продаже на первичном рынке Новосибирска было порядка 25 тыс. квартир, а для полного удовлетворения покупательского спроса необходимо 40-45 тыс.
В выигрышном положении находятся те застройщики, у которых есть земельный фонд и хороший ассортимент квартир под разные жизненные сценарии покупателя. Качество земельного фонда — участки под новые комплексы в привлекательных и логистически выгодных локациях города, получить такие в условиях современной городской застройки всегда сложно, для выбора места необходим тщательный анализ всех данных.
Проекты Группы Компаний «Расцветай» можно приводить как пример тщательного выбора локаций для жилых комплексов, который гарантирует инвестпривлекательность квартир и достаточность инфраструктуры.
«Под своим брендом ГК «Расцветай» строит дома в самом центре или в приближенных к нему районах, с хорошей транспортной развязкой, а поскольку у нас в городе остается все меньше мест для застройки, то жилье, расположенное на наиболее интересных площадках, растет в цене быстрее рынка», — отмечает аналитик рынка жилья Сергей Николаев.
Недвижимость в центре дороже, зато она более ликвидна: такую квартиру легко сдать, объект постоянно растет в цене.
Сейчас в портфеле ГК «Расцветай» в совокупности около 250 тыс. кв. м — это строящееся жилье и объекты, на которые только получено разрешение на строительство. Широкая ассортиментная линейка планировок также работает на ликвидность квартир и позволяет каждому найти в домах от «Расцветая» свой вариант — от студии до хайфлэта. Каждый объект — это более десяти видов планировок, в некоторых жилых комплексах есть необычные для новосибирского рынка квартиры со вторым светом, с высотой потолка более пяти метров.
ЖК «Расцветай на Красном»
Общая черта всех планировочных решений — функциональность и грамотное зонирование. Выделенные в прихожих ниши для хранения вещей, гостевая и приватная зона, увеличенная площадь окон квартиры делает жилье от ГК «Расцветай» востребованным и привлекательным предложением на рынке Новосибирска.
«Сейчас покупатели стали привередливы и разборчивы, много внимания обращают не только на местоположение и стоимость объекта, но и на качество строительства, — отмечает Оксана Орлова, генеральный директор АН «Мост». — Использование хороших стройматериалов, отделка МОПов и придомовой территории. ГК «Расцветай» отличается высокими требованиями к качеству строительства, плюс у этого застройщика дома всегда выгодно расположены».
Застройщик: ООО «Расцветай на Гоголя»; ООО «Расцветай на Маркса»; ООО «СЗ «Расцветай на Обской»; ООО «СЗ «Расцветай на Ядринцевской»; ООО «СЗ «Дом на Шамшиных»; ООО «СЗ «Расцветай на Красном». Проектные декларации на сайте наш.дом.рф
Банки-партнеры: ПАО Сбербанк, АО «Альфа-Банк»