Рынок недвижимости пришел к революционной ситуации
Спрос на новостройки в значительной мере реализован, вторичный рынок начал ощущать отток покупателя. Эксперты ждут замедления цен. Ситуацию не спасает даже льготная ипотека – на рынке может начаться стагнация.
Девелоперы, риэлторы и эксперты обсудили текущие тренды рынка недвижимости и дали прогнозы дальнейшего развития событий. Дискуссия прошла на деловом завтраке в рамках XIV конкурса "Доверие потребителя".
Рынок замедляет бег
В сегменте масс-маркет снижения покупательской активности пока не отмечается - за месяц до отмены госпрограммы планы продаж у застройщиков выполняются на 120 - 150%. Но чудес не бывает, и ажиотаж не может длиться вечно. Новостройки бизнес-класса и премиум-класса покупателя уже теряют - спрос сократился на 10%. Некогда популярная благодаря льготной ипотеке первичка из-за выросших цен и вымывания предложения уже не так воодушевляет покупателя.
"Спрос на первичном рынке Петербурга в большей степени реализовался, а цены однозначно замедляют свой рост. В случае отмены льготной ипотеки мы ожидаем снижение темпов ценового роста как минимум в три раза по сравнению с 2020 годом", - говорит директор департамента жилой недвижимости "Colliers Санкт-Петербург" Елизавета Конвей.
Как считает эксперт, по итогам 2021 года общий ценовой прирост на первичке Петербурга составит 10 - 15%. В случае отмены льготной ипотеки спрос может просесть на 25 - 30% - это по самым консервативным прогнозам. Многие эксперты уверены, что льготная ипотека уже ни на что не повлияет. "Независимо от того, будет продлена программа господдержки или нет, рост цен на рынке новостроек замедлится уже в июне. По итогам второго полугодия цены вырастут максимум на 3 - 5%", - считает коммерческий директор ГК "РосСтройИнвест" Константин Гриценко. По его мнению, даже продление госпрограммы в Петербурге не приведет к активизации спроса: все, кто планировал покупки, делают это сейчас. К концу года спрос на рынке новостроек может просесть на 30 - 50% по сравнению с 2020-м.
Есть мнения, что отмены госпрограммы не заметит и сам покупатель. На рынке действует большое количество программ господдержки (сельская ипотека, семейная и т. д.), а застройщики с банками-партнерами наперегонки предлагают альтернативные продукты с пониженными ипотечными ставками даже под 0,1%. "Потребитель уже потерялся в этом многообразии и, скорее всего, не заметит отмену программы льготной ипотеки, она никак не повлияет на рынок", - считает генеральный директор операционного бизнеса ГК "Ленстройтрест" Денис Заседателев. По его словам, усиливается фактор вторички, сейчас главный конкурент - это квартиры в уже построенных корпусах застройщика: они зачастую предлагаются дешевле, чем в новостройках.
Иллюзия высоких цен
Если застройщики еще как минимум месяц могут рассчитывать на активность покупателей, то риэлторы констатируют сокращение спроса уже с начала года. Предложение в базах агентств сократилось вдвое по сравнению с прошлым годом, а цены уперлись в потолок. "Число сделок сократилось на 10 - 15%, так как продавать по большому счету нечего: варианты с адекватными ценами вымываются моментально, а новые объекты появляются с завышенной ценой. Если цены не будут снижаться, то рынок ждет стагнация", - говорит генеральный директор ГК "Экотон" Екатерина Романенко. По мнению президента Санкт-Петербургской палаты недвижимости Дмитрия Щегельского, покупатель морально устал от всплеска цен. "Ему сложно привыкнуть к тому, что квартира, которую год назад можно было приобрести за 5 млн руб., сейчас продается за 9 млн руб.", - говорит Дмитрий Щегельский. По его мнению, ближе к осени на вторичном рынке может быть ценовая коррекция, и в том числе из-за оттока покупателей: квартиры приобрели уже все, кто хотел, и даже покупатель из будущего.
Цены реальных сделок не растут, а цена предложения на вторичке - это иллюзия, которая живет лишь на рекламных площадках, полагает заместитель генерального директора по информационно-рекламным технологиям АН "Итака" Василий Павлов.
"По нашей статистике, средняя цена на вторичном рынке жилья Петербурга сейчас составляет 170 тыс. руб. за кв. м. Но это цена предложения. Реальные продажи идут в среднем за 150 тыс. руб. за кв. м", - рассказал Василий Павлов.
Падение активности отмечается и в премиум-сегменте. По словам генерального директора компании "Элитные квартиры" Леонида Рысева, пик спроса пришелся на февраль - на волне ажиотажа, в частности, было выбрано до 30% общего объема предложения квартир на Крестовском острове. Но сейчас покупатель стал пассивен. "В элитном сегменте рынка недвижимости революционная ситуация: покупатели задумались, надо ли им покупать, а продавцы продолжают поднимать цены", - говорит он. По его мнению, осенью рост цен всё равно продолжится: динамику будет подстегивать сильная инфляция, взлетевшие цены на стройматериалы и другие факторы.
Застройщики уходят из офисов
В ходе делового завтрака эксперты также обсудили новые форматы работы и перспективы дальнейшего сотрудничества риэлторов с застройщиками.
По словам начальника отдела продаж компании "Главстрой-СПб" Дмитрия Бочкарева, во время пандемии онлайн-формат был отработан на всех стадиях сделки, включая дистанционную приемку квартиры. Но не все инструменты показали свою эффективность. "К примеру, онлайн-переговорные у нас успехом не пользуются, и гораздо эффективнее общение с клиентами через различные мессенджеры. Другой тренд - свыше 95% сделок теперь проходят через электронную регистрацию", - говорит Бочкарев.
У всех на слуху опыт крупнейшего девелопера ГК "ПИК": застройщик не только прекратил сотрудничество с агентствами недвижимости, но и закрыл все свои офисы. "У компании нет личных встреч с клиентом, тот в назначенное время может лишь прийти на просмотр квартиры в шоуруме. Все переговоры идут онлайн по видеосвязи, а сделки проходят в электронном режиме. Это будущее рынка", - уверен Леонид Рысев.
Другие эксперты не столь категоричны. Константин Гриценко говорит, что честная доля онлайн-сделок на рынке - это 5 - 15%. "Лишь лет через пять около 40 - 50% квартир будут покупать через интернет-магазины. Что касается сотрудничества с риэлторами, то крупные застройщики поставили задачу наращивать долю собственных продаж и уменьшают комиссионное вознаграждение для агентов", - говорит он.
Впрочем, сами риэлторы к этому относятся философски. "Когда на рынке всё продается хорошо - застройщики говорят, что справятся сами, когда продажи падают - зовут риэлторов. Этой практике уже 25 лет", - объясняет президент ГК "Адвекс. Недвижимость" Александр Романенко. По его словам, острее стоит проблема отсутствия закона о регулировании риэлторской деятельности: любой человек с улицы, включая мошенников, может оказывать риэлторские услуги. "Деятельность по операциям с недвижимостью в 2020 году дала вклад в ВВП страны в размере 10,4% - это вдвое больше, чем строительство, и даже больше, чем добыча полезных ископаемых. Получается, что мы реальный драйвер экономики страны. Отсутствие закона - просто преступление со стороны государства", - подытожил Александр Романенко.