Девелоперы переделывают офисы в жилые помещения
В начале пандемии часть планируемых сделок с офисными помещениями была отложена на неопределенный срок, рассказывают в R&B Consulting. С начала нынешнего года спрос начал расти, клиенты возобновили поиск новых офисов. Однако предшествовавшее напряжение с пандемией привело к тому, что девелоперы, опасаясь, что офисы окажутся не востребованы, конвертировали проекты коммерческой недвижимости в жилые объекты. К примеру, в одном из строящихся комплексов у Ленинградского шоссе в Москве был заложен определенный объем и жилья, и офисов. Когда на рынке начались потрясения, девелопер сократил долю офисов с 90 тысяч до 10 тысяч кв.м, а остальные помещения конвертировал в жилье.
"Разумеется, нельзя радикально изменить специфику объекта, который уже согласован на земле с определенным видом разрешенного использования, нельзя просто взять и построить вместо бизнес-центра жилой комплекс. Но в данном случае была возможность поменять технико-экономические показатели, и девелопер ею воспользовался", - поясняет партнер консалтинговой компании в сфере коммерческой недвижимости R&B Consulting Виктория Задорина.
На Нижней Масловке в Москве предполагалось построить офисное здание на 30 тысяч кв.м. Однако в процессе проектирования и по результатам тестирования спроса со стороны офисных пользователей девелопер принял решение конвертировать бизнес-центр в апартаменты. Подтверждает тренд застройка в районе Павелецкой, отмечает эксперт. Это очень интересное место для качественных офисных проектов, но сейчас девелоперы стараются строить здесь жилье, в связи с более высокой доходностью. Делает теперь упор на жилье один из крупнейших игроков рынка - "Капитал Групп".
По вводу новых офисов столичный рынок пока не сдает позиции. По данным аналитиков R&B Consulting, только за первый квартал нынешнего года в Москве появилось 309 тысяч кв.м новых офисных площадей, это 80% от показателей всего 2019 года. Впрочем, как отмечает директор департамента офисной недвижимости Colliers Наталья Боннели, это связано, в основном, с переносом сроков ввода в эксплуатацию с конца 2020 года на начало 2021-го.
В столице в этом году ожидается рекордный с 2015 года ввод офисных помещений - 529 тысяч кв.м, говорит член Совета директоров, глава департамента офисной недвижимости JLL Алексей Ефимов. В три раза по сравнению с 2019 годом вырос объем субаренды офисной недвижимости. И к середине года, и к концу года ожидается рост доли вакантных офисных площадей (к концу года - с нынешних 12,2% до 13,5-13,7%). Однако арендные ставки в развитых деловых районах держатся на докризисном уровне или даже растут, а в офисах на периферии города владельцы зданий предлагают скидки.
В то же время сохраняется дефицит на крупные офисные блоки от 10 000 кв. м. Поэтому компании сейчас рассматривают покупку и аренду помещений в строящихся зданиях. Если в 2019 году доля предварительных договоров в общем объеме сделок составляла 10%, то в 2020 достигла 20%.
Вопреки эмоциональным прогнозам про будущее офисов, которые звучали в середине 2020 года, спрос на такие помещения сохраняется, говорит управляющий директор сети сервисных офисов Space 1 Павел Федоров. Есть две новые тенденции: в сегмент flex (офисы с обслуживанием, полностью готовые к заезду арендатора), пришли крупные компании, которые ранее рассматривали для себя исключительно классический формат аренды. Второй тренд - арендаторы стремятся улучшить условия размещения, переезжая в более качественные проекты с лучшей транспортной доступностью, хотя нередко за счет оптимизации объема площадей.
Международные компании-арендаторы более склонны к сокращению офисных площадей, многие уже сократили офисы на 20-30%, в нынешнем году тенденция по пересмотру договоров стала набирать массовый характер, говорит член Совета директоров, глава департамента офисной недвижимости JLL Алексей Ефимов. Российские компании, напротив, чаще придерживаются традиционного формата ежедневного посещения офиса и пока в меньшей степени задумываются о сокращении площадей.
