«Будете выращивать одуванчики»: когда и где в Подмосковье купить дом и не прогадать
Именно весной и в начале лета происходит всплеск спроса на приобретение загородных домов и участков в Подмосковье. Однако в это время лучше просто присматриваться, а покупку перенести на зиму или осень. Что выгоднее — строить дом или покупать готовый, в каких районах области лучше поселиться, на какую сумму сделки стоит рассчитывать и о каких рисках подумать, выяснила «Вечерняя Москва».
Дом с участком или просто участок?
Когда человек задумывается о собственном доме, нередко встает вопрос: строить жилище самостоятельно на купленном участке или приобрести готовый дом? Как говорит риелтор Михаил Шумов, решать, что покупать, нужно исходя из возможностей и потребностей. Если человек хочет построить дом по своим идеям и задумкам, готов переждать период строительства, то лучше приобретать просто участок. Если же времени на возведение жилья нет, хочется дом «уже завтра», то брать стоит готовый.
— После пандемии цены на жилье подросли. Сказать, что будет дешевле — строительство дома с нуля или приобретение готового, практически невозможно: все зависит от места, где будет дом, коммуникаций, инфраструктуры, природных ресурсов и финансов покупателя. Готовое жилье в деревне без газа будет дешевле. В хороших местах, в пределах областных городов, цены будут высокие, — рассказывает Шумов.
Эксперт по недвижимости Олег Бендриков говорит, что проще купить дом с участком. Однако важно, чтобы его стоимость соответствовала рыночной цене. Но дешевле, по его мнению, жилище построить самостоятельно.
— Особенно сегодня цены могут быть завышены на вторичку. Поэтому нужно сравнивать с аналогичными вариантами. В идеале — найти бригаду, которая построит дом. Это будет дешевле. Но зависит от материалов, из которых будет дом, и его площади. Если жилью нужно давать усадку, то заехать в дом получится через два года, — говорит эксперт.
Он отмечает, что одноэтажные дома сегодня практически никто не строит. Исключение — очень авторский проект. В основном возводят двухэтажные жилища с террасой на первом этаже.
Эксперт по недвижимости Юрий Кочетков рассказывает, что строительство домов в этом году резко подорожало: и труд, и материалы. Причина — пандемия и уменьшение количества мигрантов в регионе.
— Купить участок и строить дом — дорогое стало удовольствие. В принципе, дом 100–150 «квадратов» нормальная бригада может построить за сезон, — добавляет он.
Кочетков говорит, что сегодня на рынке недвижимости много предложений о покупке вторичного жилья и цены разнообразные. Рассматривать лучше варианты стоимостью от пяти миллионов рублей.
— Если берем ближнее Подмосковье, то ценник на самые плохие варианты начинается от двух миллионов. Вменяемый дом — 5–6 миллионов. Это низшая планка в ближнем Подмосковье на нормальное жилье. Прямо-таки хороший дом, 10 соток участок, обустройство — 10 миллионов и выше, — рассказывает эксперт.
Сколько нужно?
У каждой семьи свои потребности в площади земельного участка и дома. Шумов говорит, что, если хочется участок просто с газоном — без сада и грядок, достаточно участка в десять соток. А если на земле хочется организовать зону отдыха, то лучше приобретать уже пятнадцать соток и больше.
В свою очередь Бендриков советует семье из четырех человек, в которой двое детей и двое взрослых, не рассматривать к покупке участок меньше шести соток, а дом — не больше 120–200 квадратных метров. По его словам, «огромный дом для семьи в перспективе может стать проблемой»: вложения на содержание жилища будут большими, а еще его нужно убирать.
— Не факт, что получится все это реализовать, заполнить все площади, — говорит эксперт.
Где поселиться?
Как говорит Шумов, в Московской области есть популярные и непопулярные районы для проживания в загородном доме. Наибольшим спросом у граждан пользуется северо-западное направление. Это связано с благоприятной экологической обстановкой и инфраструктурой. Обратная ситуация с юго-востоком.
— Северо-запад будет самым лучшим вариантом. Там чище воздух. А весь смог идет на юго-восток. Потому дома и в Балашихе, и в Монине, например, будут дешевле, чем в Красногорске или Опалихе, — говорит эксперт.
Он отмечает, что на стоимость дома и желание людей иметь его в том или ином месте влияет и история города или городского округа.
Дом, в котором человек рассчитывает жить, как на даче, приобретать стоит в 30–60 километрах от МКАД, рассказывает Бендриков. Иначе домовладелец рискует проводить много времени в дороге и пробках до столицы. Если же дом рассматривается как постоянное место жительства, то дальше 30 километров от Москвы варианты лучше и вовсе не рассматривать к покупке.
— Самые дорогие дома — на западном направлении. Более дешевые — на востоке или юго-востоке. Но там нужно внимательно смотреть, где и что берете: там торфяники, потому и цены такие, — отмечает Бендриков.
Он добавляет, что перед приобретением участка нужно обязательно смотреть на план развития района на ближайшие десять лет. Иначе есть риск оказаться в доме среди многоэтажек или торговых центров.
Кочетков считает, что наиболее выгодное и удобное сегодня место для приобретения или строительства жилья — Новая Москва, а точнее, ее дальняя часть. По его словам, там пока что низкие цены на недвижимость: «не дошла инфраструктура и городское развитие». Неплохим вариантом для проживания эксперт называет направление Киевского шоссе, но участок там придется хорошенько поискать. Эксперт также выделяет район Чехова и Подольска и отмечает, что юго-восток области — «очень специфическое для покупки дома место: есть неплохие поселки, а есть опять же торфяники».
— Если говорить о верной географии Подмосковья, то классика: запад, но там высокие ценники, далее — юг и юго-запад, — говорит эксперт.
Когда выгоднее покупать?
Определяться с местом будущего проживания все эксперты единогласно советуют летом. А приобретать дом или участок лучше осенью и до нового года. Как говорит Шумов, в холодное время года цены на недвижимость значительно ниже, а сделки все стараются закрыть до январских каникул.
— Наиболее низкие цены в январе–феврале. Весной цены поднимают, потому что спрос идет, много просмотров, — говорит эксперт.
Бендриков отмечает, что зимой лучше не присматривать участок или дом: под снегом не будет видно ни земли, ни того же фундамента дома. Все негативные нюансы покупки могут проявиться весной.
Кроме того, покупку загородного дома никогда не нужно рассматривать как инвестицию. Эксперт говорит, что заработать на ней не получится. Жилище теряет в стоимости каждый год, и даже не факт, что при продаже получится вернуть те деньги, которые домовладелец затратил на строительство жилья и его благоустройство.
Кочетков считает, что среднестатистической семье для комфортного проживания нужно около 100 квадратных метров. Но в эту площадь входят только отапливаемые жилые помещения. Участок лучше приобретать около 10 соток, а вот вблизи столицы достаточно и пяти: сложно найти большую площадь за разумные деньги.
— На десяти сотках можно и газон постелить, и площадку детскую сделать, и деревья посадить. Вполне достаточно, — добавил Кочетков.
Какие есть риски при покупке?
При покупке участка или готового дома нужно тщательно проверять документы на недвижимость. По словам Шумова, нужно убедиться, что участок приобретаете не дачный. На такую землю накладывается ряд ограничений: например, запрещено разведение костров, ограничена этажность построек. Важно, чтобы земля была в категории под индивидуальное жилищное строительство.
— Нужно, чтобы участок был отмечен на публичной кадастровой карте, что поможет в дальнейшем избежать тех же споров с соседями за метры. Если приобретаете землю с домом, нужно, чтобы и дом был на карте, — говорит эксперт.
Также при покупке нужно быть уверенным, что участок не находится на земле сельскохозяйственного назначения. Необходимо изучить градостроительный план района на предмет ограничений пользования землей. На документе отображаются, например, подземные водные ресурсы, из-за которых могут возникнуть определенные сложности.
— В Мытищах, например, нельзя копать глубокие ямы и что-то зарывать в землю, потому что там водохранилище подземное, — отметил эксперт.
Также важно, по его словам, изучить документы на возведенный дом: по ним жилище может быть построено из одних материалов, а по факту — совершенно из других, более дешевых и недолговечных. В этом вопросе могут помочь и риелторы, и независимые оценочные компании.
Доцент департамента правового регулирования экономической деятельности Финансового университета при правительстве РФ, член движения «Сильная Россия» Наталья Оганова говорит, что при оформлении документов на покупку обмануть будущего домовладельца могут в любом документе. Поэтому эксперт советует не экономить на услугах юриста. Тем более если покупатель ничего не понимает в нюансах сделки, а выписка из Росрееста для него — «ничем не примечательная бумага».
— Второе, на что нужно обратить внимание, — выписка из рееста. Она, принесенная на сделку, может быть неактуальна. Поэтому заказывайте свежую, не более недельной давности, смотрите информацию о правообладателе. Далее нужно проверить документы БТИ: соотнести площадь объекта с той площадью в выписке, — говорит Оганова.
Кроме того, важно проверить информацию о нынешнем владельце дома или участка: время нахождения объекта в собственности, нет ли в отношении хозяина судебных и административных производств.
— Многие сегодня продают недвижимость, понимая, что в ближайшем будущем будут признавать себя банкротами. В этом случае сделка купли-продажи может быть признана недействительной, — отмечает эксперт.
По словам Огановой, обязательно стоит заказать на госуслугах градостроительный план и подробно изучить все нюансы участка, который приобретается. На нем может быть и вовсе запрещено строительство. Такое возможно, если, например, приобретаемая земля находится рядом с объектом культурного наследия.
— Иначе на участке будете выращивать одуванчики, — заключает эксперт.
Читайте также: Жителям Подмосковья объяснили, как оформить недвижимость по дачной амнистии
