Столичный рынок новостроек продолжает обсуждать итоги первого квартала 2021 года — уже с некоторым оттенком недоумения. Что говорили аналитики в декабре? Что основной спрос, подогретый льготной ипотекой, уже удовлетворен, что денег у населения больше не становится, а цены на недвижимость кусаются все больнее и вот-вот сведут на нет преимущества льготной ипотеки (так оно и получилось) — поэтому рыночная активность покупателей постепенно начнет затихать, а ценовой рост, конечно, продолжится, но таким агрессивным, как в 2020 году, уже не будет и по итогам 2021 года составит 9%, от силы 10%.
А что получилось? По данным портала Dataflat.ru, в апреле 2021 года выручка от розничных продаж квартир и апартаментов в новостройках по зарегистрированным договорам долевого участия (ДДУ) и уступкам в Московском регионе оказалась на 74% выше, чем в апреле 2019 года, а продажи в лотах — на 14% больше. (Как поясняют эксперты, поскольку год назад рынок новостроек был в состоянии локдауна, за основу взято сравнение с «нормальным» состоянием рынка новостроек, то есть с апрелем 2019 года.) «Несмотря на то что цены за два года цены существенно выросли во всех локациях, продажи в лотах в Новой Москве и Московской области достигли того же уровня, что и два года назад, а в Москве в старых границах они оказались выше на 39%», — заметил руководитель Dataflat.ru Александр Пыпин.
По оценкам компании «Метриум», в сегменте жилья массового спроса цены за первый квартал выросли на 8%, так что в марте 2021 года средняя стоимость квадратного метра новостроек эконом- и комфорт-класса в Москве достигла 225 тысяч рублей за квадратный метр (для сравнения, в марте 2020 года было в среднем 186 тысяч рублей за «квадрат»). И только в одном округе столицы — Юго-Западном — массовые новостройки пока продаются дешевле 200 тысяч рублей за квадратный метр, хотя тут речь надо вести о единственном в округе ЖК «Столичные поляны», который расположен за МКАД, чем и объясняется столь невысокая на общем фоне цена.
Что же касается Новой Москвы, то, по данным «Метриума», в первом квартале средняя стоимость «квадрата» в новостройках на начальной стадии строительства составила 164 тысячи рублей, а среднее значение по всем этапам строительства — 180 тысяч рублей. А в Московской области, по статистике компании «Главстрой-Регионы», средневзвешенная стоимость квадратного метра на первичном рынке жилья массового сегмента (без учета бизнес-класса) к концу первого квартала составила 117,6 тысячи рублей, что на 6,3% превышает показатели четвертого квартала 2020 года.
Рынок апартаментов, который действительно мог бы замереть в ожидании эпохальных перемен, кажется, тоже на подъеме. Апарт-сделок на рынке комфорт- и бизнес-класса Москвы в первом квартале 2021 года стало больше на 25% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, подсчитали аналитики компании Level Group: за квартал было зарегистрировано 694 сделки в комфорт-классе и 841 сделка в бизнес-классе. А если иметь в виду весь рынок апартаментов, то, по оценкам портала Arendator.ru, совокупная стоимость реализованных лотов составила 24 млрд рублей — это одна десятая валового объема выручки, полученной девелоперами за первый квартал текущего года (без учета ТиНАО).
В элитном сегменте, как отмечает компания Savills, жизнь тоже бьет ключом: за первые три месяца текущего года общая сумма сделок составила около 50 млрд рублей (эквивалентно 655 млн долларов), что является абсолютным рекордом квартального денежного объема спроса за все время наблюдений. По сравнению с прошлым годом суммарный бюджет сделок вырос на 47%, число продаж на первичном рынке увеличилось как минимум в полтора раза, а средняя стоимость проданной элитной квартиры по итогам марта составила 134 млн рублей (или 1,8 млн долларов).
Управление Росреестра по Москве отчиталось, что в первом квартале было зарегистрировано 16 312 договоров участия в долевом строительстве в отношении жилых и нежилых помещений с привлечением кредитных средств, что составляет 51,5% от общего числа договоров долевого участия и в 1,6 раза больше показателя аналогичного периода прошлого года (10 340 ДДУ с кредитами).
Короче, в первом квартале года ни о каком замедлении, торможении, затухании, снижении и всем таком прочем ни в одном из московских сегментов, в том числе ипотечном, даже речи не шло. И продолжает не идти, что подтверждают итоги апреля, которые подвели аналитики ЦИАН: число сделок по ДДУ в апреле на 6% больше, чем в марте, цена квадратного метра в регионе впервые преодолела отметку в 200 тысяч рублей (+0,8% за месяц), растет и активность застройщиков — в продажу вышло почти в два раза больше жилья, чем месяцем ранее (75 корпусов площадью 1131 тысяча квадратных метров), за апрель девелоперы столичного региона заработали 179 млрд рублей (в 2,7 раза больше, чем год назад во время карантина) и так далее.
Если верить базовому сценарию аналитиков, в обозримом будущем нас ожидает примерно следующее: весь второй квартал столичный рынок будет активным, даже, пожалуй, гиперактивным в преддверии 1 июля — даты окончания действия льготной ипотеки. В том, что в Москве и Подмосковье эта программа продлена не будет, мало кто сомневается, поэтому третий квартал начнется с заметного (некоторые даже говорят — обвального) падения спроса. Насколько мощным и долгим окажется это падение в действительности, как оно скажется на поведении и ценовой политике застройщиков, посмотрим.
А пока можем начать заново: по подсчетам экспертов компании Capital Group, по итогам января — марта 2021 года в сегменте жилья бизнес-класса прирост нового предложения оказался более чем в два раза выше (660 тысяч квадратных метров) аналогичного прошлогоднего показателя…
