Бороться с ней власти решили, устроив локдаун, который привел к закрытию большинства торговых и сервисных предприятий, развлекательных и спортивных заведений, учреждений культуры. Для многих это стало тяжелым ударом, некоторые не справились и закрылись.

В числе наиболее пострадавших отраслей был общепит. Конечно, многие попытались удержаться на поверхности за счет перехода на доставку. Но даже переход на удаленку не решал проблему тех заведений, выручка которых во многом зависела, допустим, от продажи алкоголя. По данным Росстата в 2020 году оборот в этой сфере упал до 1,35 трлн рублей в целом по стране, тогда как в 2019 году было 1,656 трлн рублей.

Понимая, что малый бизнес нужно спасать, власти ввели ряд льгот. В том числе – дали возможность получить отсрочку или скидку за аренду помещений.

«Снижение арендной платы возможно через статью 451 Гражданского кодекса РФ. Для арендатора ключевыми факторами, которые помогут убедить суд в необходимости изменить арендную плату, послужат: невозможность использования помещения ввиду установленных властями ограничений; перевод бОльшей части сотрудников на удаленную работу или в отпуска; фактическая приостановка деятельности; существенное снижение выручки по сравнению с аналогичными периодами прошлых лет», – поясняет «Веку» адвокат, партнер «BMS Law Firm» Денис Фролов.

Однако далеко не все арендодатели оценили инициативу властей. По информации «Коммерсанта» в июне прошлого года PwC провела опрос среди московских и федеральных девелоперов, который показал, что снизить арендные ставки были готовы 38% респондентов, 19% были согласны на отсрочку платежа. Столько же переговоры с арендаторами вести были не намерены. Для многих из них неуступчивость вылилась в судебные разбирательства.

Никаких уступок

В числе несговорчивых арендодателей оказался и финансовый институт «ДОМ.РФ». Государственный институт развития решил, что меры, предпринимаемые правительством для того самого развития малого бизнеса, его не касаются. Тем более, если малый бизнес пытается работать в столь статусном месте, как Башня IQ-Квартал в Москва-Сити.

Именно там, на весьма скромной площади (всего 53 квадратных метра) работал винный бар компании «Вино и трюфель». В период пандемии он, по вполне очевидным причинам, лишился заработка. Но с точки зрения арендодателя, это оказалось недостаточным поводом для снижения арендной платы.

Как отмечает юрист Светлана (фамилию она попросила не указывать), представляющая «Вино и трюфель» в суде, большинство предпринимателей, обращающихся к ней по поводу урегулирования подобных вопросов, связанных с арендными

платежами, поддерживали диалог со своими арендодателями. Чаще всего одну из сторон не устраивала предложенная скидка, другие нюансы. По большей части, все заканчивалось компромиссным соглашением.

«Но случай с ДОМ.РФ выделялся на общем фоне: полное игнорирование ситуации и диалога с арендатором. ДОМ.РФ не ответил ни на одно обращение ВиТ о снижении арендной ставки. Не предложил своих условий заключения соглашения. В сложный период, ВиТ был вынужден оплачивать арендные платежи, согласно условиям договора аренды, при этом их коммерческая деятельность была полностью прекращена, в том числе они не могли работать и на доставку, поскольку дистанционная продажа алкоголя запрещена действующим законодательство РФ.», – рассказывает «Веку» юрист.

Казалось бы, ситуация достаточно проста с точки зрения закона. «Арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 г.№ 68 «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации», – комментирует ситуацию член Ассоциации юристов России Мария Спиридонова.

Не нравится – уходите

То есть, ничего сверхъестественного или незаконного ресторан от своего арендодателя не требовал. Он обратился в суд с одной целью – получить полагающуюся ему скидку. И в марте получил соответствующее решение первой инстанции – положительное. Арбитражный суд Москвы постановил урегулировать спор, уменьшив арендную плату для «Вино и трюфель».

Однако «ДОМ.РФ» с решением суда не согласился и подал на апелляцию. Правда, не сразу, а только через месяц после вынесения решения.

«Снижение судом арендной платы является существенным и необоснованно возлагает бремя неблагоприятных последствий на Арендодателя. Установленная судом арендная плата не является обычной для рассматриваемых отношений», – говорится в заявлении, поданном финансовым институтом. Он полагает, что суд требует слишком большого снижения арендной платы.

При этом, по словам Марины Спиридоновой, институт развития пытается доказать, что если истец (компания-арендатор) считает невыгодными условия сотрудничества, то у Истца есть право расторгнуть договор, а не требовать уменьшения ставки.

Ситуация достаточно странная для текущих условий. Большинству арендодателей сейчас явно «не до жиру»: по данным Knight Frank в 2020 году в московских ТЦ было вакантно 11,8% площадей. В 2019 году – лишь 6,1%.

Опросы того же «Коммерсанта» среди юристов уже показали, что чаще всего участники арендных конфликтов стараются договориться: владельцы недвижимости понимают, что либо у тебя есть арендатор, который платит хоть что-то, в том числе, кстати, коммунальные платежи, либо у тебя есть пустое пространство с надписью «Сдается», которое не приносит ничего.

Не менее странно и то, что действует подобным образом именно госкомпания. В то время как руководство страны акцентирует внимание на необходимости поддержки малого бизнеса.

Впрочем, суду все едино – госкомпания ли нарушает установленные правила, или частный бизнес. Законы принимаются для всех. Анализ практики показывает, что в основном суды стараются защитить слабую сторону и встают на сторону арендаторов, у которых ресурсов все-таки меньше, чем у арендодателей. Таких прецедентов уже хватает и в столице, и в других российских городах. А значит, небольшим фирмам и организациям не нужно бояться отстаивать свои права - не всегда выигрывает тот, кто больше и сильнее.