Аренда против ипотеки: может ли чужое быть лучше своего?
Аренда и ипотека имеют общую черту: долгое время приходится ежемесячно платить деньги, только в одном случае собственнику, а во втором – банку. При этом в России многие считают, что ипотека предпочтительнее, так как квартира все-таки становится твоей, а ради этого стоит смириться с некоторыми трудностями и рисками. Риелторы рассказали сайту "РИА Недвижимость" о неочевидных плюсах и минусах аренды и ипотеки.
Свобода vs. собственность
Аренду считают выбором людей, которые не готовы осесть на одном месте, способны быстро принимать решения, переезжать, выбирать жилье не на всю жизнь, а под ситуацию. Ипотека же означает некий окончательный выбор, осознание ответственного отношения к финансам, а также готовность планировать жизнь на несколько лет вперед, рассказали опрошенные эксперты.
Аренду выбирают люди, например, переехавшие в Москву недавно, или на время. Аренда – идеальное решение для тех, кто пока не определился в профессиональном плане и не чувствует в себе силы регулярно обслуживать ипотечный кредит, рассказывает управляющий директор сети "Миэль" Мария Жукова.
"В первую очередь это студенты, молодые специалисты, которые только начали строить свою карьеру, работники с нерегулярным или невысоким доходом, молодые семьи, только начинающие совместную жизнь отдельно от родителей и пока не готовые обременять себя долгосрочными финансовыми обязательствами перед банком, не определились точно, где конкретно они хотели бы жить, и так далее", – объясняет она.
В отличие от выплаты ипотеки, аренду квартиры можно просто прекратить, и вы, хотя и утратите право пользоваться квартирой, но это произойдет не на фоне миллионного долга банку. Хотя у "ипотечников" сохраняется возможность квартиру продать.
С одной стороны, расторжение договора аренды действительно гораздо проще по сравнению с продажей ипотечной квартиры, но только в том случае, когда это решение арендодателя, рассуждает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова. Когда инициатива исходит от арендатора, то стоит вспомнить, что в деловом обороте, при заключении договора аренды, обычно участвует депозит, а большинство договоров содержит норму, которая не сохраняет депозит для арендатора, в случае, если он расторгает договор раньше оговоренной с арендодателем срока.
Поэтому у арендодателя здесь возникает дилемма – "доживать" срок по договору (1-1,5 года) или потерять деньги, переданные арендодателю в качестве депозита, предупреждает она.
"И тогда получается все не так мобильно, как кажется. Если в противовес рассматривать вариант с покупкой/продажей ипотечный квартиры, то сегодня на нормальном рабочем рынке продать ипотечную квартиру с выкупом из-под залога и приобрести другую жилплощадь вполне возможно за месяц", – полагает эксперт.
Большие долги vs. бесконечные платежи
И аренда, и ипотека подразумевают ежемесячные платежи, часто сопоставимые по размеру. Однако разница между ними состоит не только в том, что ипотека – это когда платишь "за свое", но и в том, что выплаты банку однажды закончатся, тогда как аренду нужно платить всегда (пока не обзаведетесь собственным жильем). Но есть и другая сторона медали: на арендаторе не "висит" огромный долг, и просрочки по оплате грозят часто просто испорченными отношениями с собственником квартиры, и даже к выселению не обязательно приведут, тогда как ипотека требует предельной аккуратности в платежах.
Несмотря на пониженные ставки по ипотеке, арендовать квартиру все еще может быть дешевле, чем покупать ее в ипотеку, отмечает Жукова.
Например, купить двухкомнатную квартиру в Москве площадью 47 квадратных метров, с кухней 9 "квадратов", с ремонтом, на пятом этаже 12-этажного дома в Северном Чертанове можно за 9,2 миллиона рублей.
Снять такую квартиру с качественным современным ремонтом, мебелью и техникой в этом же доме стоит 45 тысяч рублей в месяц, подсчитала она. А ипотечный платеж за такое жилье при 20% первоначального взноса составит 63 тысячи рублей, а это уже значительно дороже аренды.
Однако долг перед банком не так уж страшен, если вы – аккуратный заемщик, отмечает Дымова.
"Опровергая аргумент относительно "астрономической" суммы, которую заемщик должен банку в случае ипотечного кредита, важно отметить, что в рамках кредитного договора существует график платежей, согласно которому заемщик выплачивает деньги банку ежемесячно, равными платежами, то есть банк не требует все деньги единовременно, если это не предусмотрено договором", – уточняет она.
Безусловно, крупные суммы долга пугают и у человека всегда существуют определенные опасения. Однако люди не живут на улице, в любом случае, кто-то за что-то всегда платит – либо это аренда, либо ипотека, добавляет Дымова.
Обманутый дольщик vs. жертва арендных мошенников
В случае покупки как новостройки, так и готового жилья, люди могут пострадать от недобросовестности контрагента. С арендой, надо признать, дела обстоят ничуть не лучше, но суммы потерь несопоставимы: миллионы в случае покупки жилья против тысяч потерянного депозита. Однако, по словам опрошенных экспертов, закон все же лучше защищает дольщиков и покупателей, но не арендаторов.
Очень хочется верить, что все истории с обманутыми дольщиками закончились. Сейчас после введения эскроу-счетов такая ситуация в принципе невозможна, рассуждает руководитель департамента аренды агентства недвижимости "Азбука Жилья" Роман Бабичев. Покупатель может быть уверен, что получит свое жилье, или в худшем случае вернут деньги. В покупке квартиры сейчас меньше рисков, чем при аренде, уверен он.
Мошеннические схемы на рынке вторичной недвижимости, безусловно, присутствуют, добавляет Дымова. Это и добросовестные приобретатели квартир с изъянами по документам, сделки с ненадежными правообладателями, недееспособными или условно недееспособными/невменяемыми собственниками, перечисляет она.
Однако риски есть, но они присутствуют во всех сферах – от покупки мебели, одежды, до приобретения тех же туристических поездок сегодня, философски замечает Дымова.
ЧП в своей квартире vs. ЧП в чужой
С квартирой может случиться масса неприятных вещей по независящим от живущих в ней людей причинам: например, соседи зальют или случится пожар. Однако если вы арендуете жилье, то такие происшествия – проблема собственника, а если квартира ваша, да еще и с не выплаченной за нее ипотекой, то и проблемы придется "разгребать" самому.
Безусловно, все риски и обязанность по сохранению объекта недвижимости в надлежащем виде возлагаются на собственника, и здесь существует такое понятие как страхование, благодаря которому можно застраховать все возможные риски, советует Дымова.
Только если собственник страхует конструктив, гражданскую ответственность перед третьими лицами, а также имущество внутри, арендатор – не страхует ничего. Поэтому если у арендатора в затопленной или сгоревшей квартире осталось ценное личное имущество, он в случае страхового случая не получит ничего, получит только владелец квартиры, подчеркивает она.
Катаклизмы с квартирой при аренде не проблема арендаторов, если в этом нет их вины. При этом все равно придется искать другое жилье и переезжать, добавляет Бабичев.
В целом аренду и ипотеку сравнивать довольно сложно, поскольку у них разная целевая аудитория, и если на одних жизненных этапах для тех или иных людей аренда лучше ипотеки, то на других этапах аренда уступает позиции, заключает Жукова.