Стратегическая угроза: нужна ли приватизация земли в водоохранной зоне?

Росреестр по поручению правительства РФ разработал поправки в Земельный кодекс РФ о снятии ограничений на приватизацию земельных участков, расположенных во втором поясе зон санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения (ЗСО). Законопроект опубликован на Федеральном портале проектов нормативных правовых актов.

Вот как объясняет смысл поправок Росреестр: «Сейчас, согласно пункту 2 статьи 27 Земельного кодекса РФ, данные земельные участки ограничены в обороте и не могут быть переданы в частную собственность. При этом второй пояс ЗСО водотоков (реки, каналы) и водоемов (водохранилища, озера) при значительной протяженности может иметь ширину свыше 2 километров. Таким образом, под ограничения попадают тысячи граждан, индивидуальных предпринимателей и юридических лиц, которые не могут оформить в собственность земельные участки под принадлежащими им объектами недвижимости. Например, за период с 1980 по 2010 годы (годы введения действующих ограничений по второму поясу ЗСО Московского водопровода) в границах второго пояса ЗСО в Московской области построены около 7500 объектов капитального строительства, включая 33 многоквартирных жилых дома, более 5 тысяч индивидуальных жилых домов, свыше 2 тысяч объектов нежилого назначения, включая промышленные объекты, объекты торговли и логистические комплексы».

По мнению ведомства, граждане, которым в пользование предоставлены земельные участки в границах данного пояса, не могут воспользоваться «дачной амнистией» по переоформлению земли, лишены возможности продать, подарить или передать в наследство свои участки. Дачники, садоводы и огородники, использующие земельные участки только на основании членских книжек в кооперативах и товариществах, не могут оформить землю в собственность и фактически продолжают оставаться бесправными и лишенными государственных гарантий защиты прав на землю.

«В силу исторических особенностей развития территории в границах второго пояса ЗСО рек, каналов, водохранилищ расположены крупные промышленные предприятия, транспортные и логистические центры, а также индивидуальные жилые дома. Разработанные нами поправки позволят гражданам, десятилетиями проживающим в данных зонах, оформить право собственности на земельный участок, а также положительно скажутся на развитии региональных экономик и пополнении местных бюджетов», — подчеркнул заместитель руководителя Росреестра Алексей Бутовецкий.

Кроме того, законопроект позволит эффективнее привлекать к ответственности нарушителей санитарно-эпидемиологических норм на территориях около водостоков и водоемов. Надзорные органы могут взыскать с недобросовестного собственника (в отличие от арендатора) земельный участок или объект недвижимости в счет уплаты штрафа.

Мы попросили высказать свое мнение по предложенной инициативе заведующего кафедрой агроинформатики факультета почвоведения МГУ имени М.В. Ломоносова Дмитрия Хомякова.

Для понимания ситуации нужно вспомнить историю закрепления этих положений в земельном и водном законодательстве страны.

В «Земельном кодексе Российской Федерации» от 25.10.2001 № 136-ФЗ (далее — Кодекс) присутствует ст. 27 — «Ограничения оборотоспособности земельных участков». В ней закреплено (п. 2), что земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Список этот окончательный и приведен в п. 4, где поименованы объекты, находящимися в федеральной собственности, а участки, ими занятые, — изъяты из оборота.

В нашем случае очевидно, что рассматриваемые территории и участки, на них расположенные, из оборота никогда не изымались. Тогда о чём идет речь?

А вот о чём. В этом же п. 2 сказано, что земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами. А п. 3 гласит, что содержание ограничений оборота земельных участков устанавливается настоящим Кодексом и федеральными законами.

Таким образом, гражданский оборот разрешен, только за исключением предоставления участков в частную собственность, но пользоваться этими землями и арендовать их возможно.

Кстати, обременения и регламентации любой хозяйственной деятельности осуществляется действующими положениями водного, экологического и санитарно-эпидемиологического законодательства, которые никто не отменяет.

Пункт 5 статьи 27 Кодекса содержит перечень находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, которые ограничиваются в обороте.

Только через 6 лет после начала действия Кодекса этот пункт был дополнен подпунктом 14, который говорит об участках в первом и втором поясах зон санитарной охраны водных объектов, используемых для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения (Федеральный закон от 19.06.2007 № 102-ФЗ «О внесении изменений в статьи 16 и 19 Водного кодекса Российской Федерации и статью 27 Земельного кодекса Российской Федерации», ст. 2).

Напомним, что в этот период на слуху были события вокруг поселка «Речник» в Крылатском (см. «Поселок имени 60 лет борьбы. История «Речника»).

Сейчас предлагается снять ограничения на приватизацию земельных участков, расположенных во втором поясе зон санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения. Однако границы зон с особыми условиями использования территории никто менять не собирается, следовательно, установленные ограничения использования земельных участков, полностью расположенных в таких зонах, остаются. Задача федеральных, региональных и муниципальных властей должным образом оформлять правоустанавливающие документы. В них обязательно должны присутствовать: целевое назначение участков и наличие ограничений на разрешенную деятельность.

Задачей контрольно-надзорных органов является проведение соответствующих мероприятий по выявлению нецелевого использования земель и выявлению недобросовестных собственников. Хотя с них не снята задача контролировать и арендуемые участки, а больших отличий в проверках нет.

Поиск и наказание виновных, если таковые появятся, будет, вообще говоря, существенно облегчен. Должен повыситься и уровень ответственности.

Кстати, увеличится и доходная часть региональных бюджетов, за счет поступающего земельного налога и налога на зарегистрированные объекты недвижимости. В этом, на мой взгляд, есть существенная польза для субъектов федерации, особенно в условиях пандемии и кризиса, отразившихся на наполнение бюджетов.

Есть оценки Росреестра, что продажа земельных участков у воды принесет, например, подмосковному бюджету 4,5 млрд руб. в год.

Граждане страны получат возможность оформить свои постройки и дома, землю в собственность и приобрести государственные гарантии защиты прав. Если нововведение поможет закрыть вопрос о бесконечных судах по поводу законности уже предоставленных в собственность участков во второй зоне — это несомненный плюс. Современная история имеет примеры изъятия участков, по большому счету, несправедливого, поскольку раньше описание границ этих зон не было четко сформулировано.

Кстати, на мой взгляд, это сделает отношение жителей к вопросам экологии и санитарии более ответственным, поскольку собственник, прежде всего, заинтересован в качестве и приумножении стоимости своей недвижимости, обеспечении комфортных и безопасных условий проживания. Здесь, несомненно, возможно сочетание интересов конкретных граждан и общества в целом.

В настоящее время Росреестр совместно с субъектами Российской Федерации проводит комплексный анализ информации о землях, расположенных в соответствующем поясе. Общую площадь всех территорий, которые могут быть приватизированы, пока не озвучили.

Идея законопроекта благая, но, как всегда в России, всё зависит от правоприменительной практики.

Сейчас вокруг источников питьевой воды есть несколько поясов защиты. На территории первого пояса — 100 м от источника — размещается насосные станции (НС) и другие водопроводные сооружения. Границы же второго пояса, о котором идет речь в законопроекте, не определены, а его ширина может достигать 2 км.

В первом поясе строительство запрещено, во втором допускаются некоторые постройки со специальными очистными сооружениями. Но разве не известны примеры нарушения закона и сейчас?

Нельзя исключать, что через несколько лет после снятия ограничений на этих участках могут возникнуть большие элитные поселки, и не только. Несомненно, инвестиционная привлекательность этих земель в связи с принятием закона увеличится. Стоимость актива — также.

Работа только началась. Росреестр планирует завершить подготовку проекта в июне текущего года. Затем вступит в действие предусмотренный порядок его согласований и прохождений через две палаты законодателей с дальнейшей подписью президента страны. На каждом этапе имеется возможность внести изменения и дополнения, предусмотреть и снизить возникновение юридических коллизий в будущем, после вступления уже принятого и подписанного закона в силу.

Регулирование земельных отношений простым нигде и никогда не бывает. Следовательно, нужен взвешенный и объективный подход, адекватная оценка и разумные решения, позволяющие выйти из сложнейшей ситуации перехода к новой экономической реальности от плановой социалистической экономики, которая полностью пока в России в ряде сфер деятельности не завершена.

Нельзя забывать, что уникальные природные ресурсы — это основное конкурентное преимущество России, а чистая вода в связи с глобальными изменениями природной среду и климата становится стратегическим товаром, стоимость и ценность которого будет только расти. Уже говорят, что следует включить питьевую воду в продовольственную корзину. Очередной ежегодный доклад ФАО «Положение дел в области продовольствия и сельского хозяйства 2020» был посвящён оценке водных ресурсов, а также проблемам их наличия и использования в сельском хозяйстве.