Как не остаться без квартиры и без денег

Ни за что ни про что лишиться честно приобретенной квартиры – главная страшилка покупателей вторички. Оказаться без жилья можно из-за чего угодно, будь то афера с документами, банкротство продавца или просто дыра в законе. Эксперты советуют, как максимально обезопасить себя от подобной драмы.

Последствия банкротства

В телепрограмме "Вести" недавно рассказали вопиющую историю. Пять лет назад семья Захаровых купила дорогую квартиру на Кутузовском проспекте в Москве. Сделали ремонт, обжились, пару лет всё шло хорошо. Проблемы начались после того, как прежний владелец недвижимости объявил себя банкротом.

Кредиторы не придумали ничего лучше, чем изъять в счет долга упомянутую квартиру. То, что у нее уже давно другие хозяева, никого не смутило. Каким-то образом займодавцам удалось убедить суд, что Захаровы состояли в сговоре с продавцом, и сделку признали недействительной. И это несмотря на то, что никаких доказательств мошенничества нет, что был заключен официальный договор купли-продажи и уплачена полная стоимость квартиры (140 млн руб.) через ячейку Сбербанка. Теперь семья рискует лишиться и недвижимости, и денег, которые бывший собственник вернуть им не в состоянии.

В ситуации Захаровых сегодня может оказаться любой покупатель жилья, утверждают профессионалы рынка. Дело в том, что по закону, если гражданина признают банкротом, кредиторы могут оспорить все сделки, совершённые им за предшествующие три года. Эту процедуру ввели, чтобы должник не смог переоформить свое имущество на родственников или знакомых.

"К сожалению, предсказать будущие действия экс-собственника невозможно, - комментирует генеральный директор „Юридического бюро № 1“ Юлия Комбарова. - Если в последующие три года он наберет кредиты на сумму свыше 500 тыс. руб. и в течение трех месяцев не будет их оплачивать, то суд примет иск о его банкротстве. В этой связи сделку могут признать недействительной, и жилье пойдет в конкурсную массу, где новый собственник станет лишь одним из кредиторов. Причем в реестр кредиторов он попадет на общих основаниях и получит деньги от продажи квартиры и другого имущества банкрота пропорционально. Этот правило распространяется даже на случаи, когда оспариваемое жилье у нынешнего владельца единственное".

Как показывает практика, чаще всего признают недействительными сделки, совершённые между родственниками, а также проведенные по заниженной стоимости. Однако и отсутствие подобных "отягчающих" факторов, как мы видим, вовсе не панацея.

Алгоритм снижения рисков

На 100% застраховаться от утраты недвижимости, увы, невозможно. Однако ряд вовремя принятых мер может свести риски к минимуму. Вот что рекомендуют эксперты.

Во-первых, перед сделкой поинтересуйтесь личностью продавца. Всякое, конечно, бывает, и всё же солидный человек, занимающий хорошую должность, вряд ли наберет невозвратных кредитов.

Во-вторых, цена в договоре купли-продажи ни в коем случае не должна быть занижена. Сделку могут признать нелегитимной из-за существенной разницы в договорной цене и рыночной стоимости объекта. (При этом в законе нет точной формулировки, что такое "существенная разница". Это отведено на усмотрение судей, которые в каждом случае сами определяют, какими мотивами руководствовались обе стороны при определении цены сделки.)

В-третьих, деньги продавцу лучше перечислить безналом. Ни расписки, ни даже банковские ячейки достоверно не подтверждают движение средств. Безналичный расчет суд устроит гораздо больше.

В-четвертых, к сделке необходимо привлекать нотариуса. Тогда участником взаимоотношений между продавцом и покупателем станет юридическое лицо, которое обязано проверить все правовые нюансы. Дополнительные гарантии обеспечит и наем риэлтора, способного дать грамотные рекомендации при выборе объекта.

В-пятых, если при покупке квартиры используются заемные средства, то стоит выбрать не потребительский кредит, а ипотеку. В этом случае банк проверяет под лупой не только покупателей, но и продавцов и при плохой репутации последних ссуду не одобрит.

Закон Мерфи

Предположим, вы сделали всё возможное, чтобы не лишиться дорогой сердцу и кошельку недвижимости. И всё же закон Мерфи, гласящий, что, если что-то может пойти не так, оно пойдет не так, сработал. Что делать?

После признания сделки недействительной и, соответственно, утраты жилья добросовестный приобретатель (по закону это тот, кто купил или получил жилье, полагаясь на данные Единого госреестра недвижимости) может попробовать получить компенсацию у государства. Согласно ФЗ № 218 "О государственной регистрации недвижимости", гражданин, попавший под такую "раздачу", вправе рассчитывать на однократную компенсацию от казны.

"Государство соглашается единожды скомпенсировать убытки добросовестного приобретателя, лишившегося жилья, когда с реального причинителя вреда не удалось взыскать всей суммы убытков, - разъясняет начальник юридического отдела АН „Итака“ Алексей Левыкин. - При этом общий принцип гражданско-правовой ответственности остается неизменным: ущерб, нанесенный пострадавшему лицу, возмещает тот, кто его нанес".

Помните, недавно общественность бурно толковала постановление Верховного суда, якобы обязывающее продавца выступать поручителем возврата денег в случае признания сделки недействительной? Некоторые эксперты даже расценили эту новацию как попытку государства снять с себя груз ответственности и заставить продавцов (или третьих лиц-поручителей) самих компенсировать затраты честных покупателей.

А вот есть ли у этих лиц деньги на компенсацию, власти не волнует. Если средства уже потрачены либо отданы за долги - это становится проблемой покупателя.

Без страха и упрека

Вот почему эксперты советуют: на государство надейся, а сам не плошай. Затраты по неудачной сделке можно компенсировать и самостоятельно. Точнее, с помощью страховой компании, оформив полис титульного страхования. Этот документ обеспечивает гражданам денежную компенсацию в случае утраты права собственности на недвижимость, если сделку признают незаконной "по причине событий, о которых покупатели не знали на момент заключения договора купли-продажи".

"Риск титула может быть застрахован или по требованию банка - в рамках комплексного ипотечного страхования, или добровольно, - рассказывает директор Санкт-Петербургского филиала группы страховых компаний „Югория“ Сергей Соколов. - У нас добровольное страхование титула возможно, если право собственности зарегистрировано в установленном порядке и подтверждено документально. То есть уже после совершения сделки по приобретению имущества".

В ПАО СК "Росгосстрах", напротив, титул застраховать можно только до сделки, на этапе подготовки договора купли-продажи. Предварительно страховщик проведет тщательный анализ и оценку риска. Застрахован будет только объект, успешно прошедший проверку юридической чистоты сделки. Если же всплывут факторы, заметно повышающие степень риска, то клиенту предложат рассмотреть другие варианты недвижимости.

Согласно договору титульного страхования, выплату собственник получит, только если произошедшее событие отвечает всем признакам страхового случая.

Это очень важный момент! Список страховых случаев у каждой компании свой, но есть наиболее типичные риски, покрываемые титульным страхованием. К ним относятся: ошибки, допущенные в процессе оформления документов; мошенничество со стороны продавца; ущемление интересов наследников, детей или супруга бывшего владельца; незаконность предыдущих сделок по приватизации или продаже квартиры.

Овчинка и выделка

Еще один нюанс заключается в том, способна ли страховая сумма целиком покрыть стоимость отчужденной квартиры. Страховщики всегда отталкиваются от реальной стоимости недвижимости. Данный подход, как утверждают в "Югории", позволяет полностью возместить понесенный ущерб.

Цена спокойствия при этом не так уж велика. Диапазон базовых тарифов на титул, по данным BN.ru, составляет 0,2 - 0,4% от страховой суммы. Если исходить из того, что эта сумма сопоставима с рыночной стоимостью жилья, то страхование квартиры за 5 млн руб. обойдется всего в 10 - 20 тыс. руб. в год. Обычно такой договор заключают на три года (срок исковой давности), и на этом траты заканчиваются.

И всё же ряд экспертов считают, что овчинка далеко не всегда стоит выделки. По словам председателя совета директоров компании "Бест-Новострой" Ирины Доброхотовой, компенсация может оказаться меньше, чем заплатил за недвижимость покупатель.

"На быстрорастущем рынке жилье активно дорожает, - разъясняет эксперт. - Если, например, сейчас происходит расторжение по суду сделки десятилетней давности, когда для московской квартиры 5 млн руб. была вполне себе цена, то возврат даже полной суммы по договору не позволит страхователю купить жилье, аналогичное тому, которого он лишился".

Руководитель департамента городской недвижимости "НДВ-Супермаркет недвижимости" Елена Мищенко разделяет скепсис коллеги. В целом считая титульное страхование реально работающим инструментом, она отмечает, что страховые компании зачастую отказываются страховать квартиры, купленные без использования ипотеки, поскольку не доверяют юридической чистоте объекта.

"Если страховщики повернутся лицом к потребителю, тогда действительно проще застраховаться от потери права собственности и спать спокойно", - говорит эксперт.

В общем, чтобы не утратить честно приобретенное жилье на вторичке, соломку нужно подстелить со всех сторон. Ну или купить новостройку! Скелетов в шкафу на первичном рынке не бывает. Правда, есть другие риски, но это уже иная история.

Александр Гиновкер, генеральный директор АН "Невский простор":

- Российский рынок недвижимости остается высокорискованным для покупателей. Радикальным решением вопроса возможной утраты собственности является титульное страхование или принятие государством на себя гарантий по сделкам. Такая практика применяется во многих странах.

Анна Симашова, генеральный директор АН "ВамКнам":

- Пока гром не грянет, мужик не перекрестится, - так же было и в сделках на вторичном рынке. Не просто так появился закон о банкротстве физических лиц; пункт в договоре купли-продажи о том, что продавец не является банкротом, также появился неслучайно. И тем не менее важно понимать, что в ситуации, когда сделку признают недействительной и продавца обяжут вернуть деньги покупателю, но при этом у первого нет денег, второй всё равно остается в зоне риска.

Сергей Соколов, директор Санкт-Петербургского филиала группы страховых компаний "Югория":

- В нашей компании по полису титульного страхования можно страховать объекты незавершенного строительства, земельные участки, нежилые помещения, используемые в предпринимательской деятельности, а также жилые дома, квартиры, дачи, садовые дома, гаражи и даже машиноместа.

Дмитрий Шафоростов, руководитель АН "Ваша квартира":

- Если провести параллель между титульным страхованием и страхованием жизни, то все понимают, что это формальность. Например, покупая квартиру в ипотеку, клиент может снизить процентную ставку за счет страхования жизни. Но в случае наступления страхового случая лично у меня есть большие сомнения в том, что человек получит возмещение. Поэтому складывается ощущение, что титульное страхование - это коммерческая история, которая либо обойдется очень дорого, если будет работать, либо это будет пустая формальность.

Юрий Кочергин, директор "Центра юридического сопровождения":

- И титульное страхование, и поручительство продавца - это инструменты для сокращения рисков по сделкам с недвижимостью. В зависимости от обстоятельств может быть использован первый или второй инструмент либо оба. К примеру, страховые случаи могут быть прописаны в договоре страхования, а нестраховые - в договоре поручительства. Таким образом можно существенно увеличить возможность получения компенсации при утрате прав на имущество.