"Если бизнес поймет, что у него могут отнять часть земли, никто не пойдет в такой регион"
Эксперты "Реального времени": чиновники Казани идут по пути регресса в общественном устройстве и подрыва экономики региона
Сеть гипермаркетов "Максидом" продолжает спор с исполкомом Казани за свою землю, на которой город решил строить муниципальные школу и детсад вопреки планам ретейлера возвести офисный центр. Компания пытается доказать, что в результате действий чиновников нарушены ее права. Согласны с этим и эксперты "Реального времени", считая, что в данном случае на лицо признаки нарушения антимонопольного законодательства. Кроме того они полагают, что усилиями Казгорисполкома застройщик, который возвел рядом с гипермаркетом жилой комплекс, получает выгоду за счет торговой сети. Опрошенные изданием юристы разбирают ситуацию "Максидома", как потенциально типичную для любого бизнесмена, особенно в условиях крайнего дефицита объектов социальной инфраструктуры в быстро растущей Казани, а также дают свои рекомендации, как быть в подобных случаях другим собственникам земель.
Жилкомплекс без инфраструктуры
ООО "Максидом", которое после утверждения в 2018 году проекта планировки территории, ограниченной улицами Даурская, Аделя Кутуя, Рихарда Зорге и Родины, лишилось возможности использовать по своему усмотрению часть принадлежащего ему участка, потерпело фиаско в суде, но не сдалось. Компания продолжает спор в арбитраже.
Между тем, опрошенные "Реальным временем" эксперты, считают, что в данном случае ретейлеру имеет смысл обратиться в ФАС России, поскольку нарушено антимонопольное законодательство. Нужно лишь доказать, что исполком Казани создал коллизию, при которой застройщик жилого комплекса по соседству получил выгоду за счет ущемления прав соседа.
— На каком основании строительство объектов образования запланировано в ППТ исключительно на территории компании "Максидом", тогда как пользоваться образовательными услугами будут, в частности, жители вновь построенных жилых домов, которые приобретают квартиры у застройщика? — рассуждают юристы, — Приобретая у застройщика квартиры, жители фактически приобретают и право на всю ту социальную инфраструктуру, которая будет находиться на прилегающей территории. Тем самым, напрашивается вывод: застройщик смежного земельного участка получает выгоду за счет другого хозяйствующего субъекта.
Места под еще один детсад, а главное, под школу в пределах территории жилой застройки нет. Фото: Ринат Назметдинов
Данные рассуждения выглядят небезосновательными: в двух соседних жилкомплексах сейчас действуют два детсада на 260 и 80 мест. Территория еще одного 80-местного детсада на ППТ "посажена" впритык к одному из жилых домов — похоже, так обозначили частную школу для малышей "Непоседа", расположенную в жилом здании. А вот места под еще один детсад, а главное, под школу в пределах территории жилой застройки нет.
Кто должен землю под инфраструктуру зарезервировать?
В Казани за последние десятилетия сложилась практика, когда застройщик, обещает покупателям квартир полноценную социальную инфраструктуру, но на деле ее наличия не гарантирует, а впоследствии исполком города без особого успеха пытается разрулить тупиковую ситуацию и предлагает жильцам "человейников" возить детей за тридевять земель, при этом еще и отказавшись от личного транспорта, поскольку густонаселенные новые жилые массивы не обеспечены ни дорогами, ни парковками. Тем бы, скорее всего, дело закончилось и в новых домах рядом с "Максидомом", если бы у компании, как на грех, не оказалась незастроенной части земельного участка.
"Реальное время" направило в пресс-службу Казгорисполкома запрос с целью уточнить позицию муниципальных властей касательно порядка планирования социальной инфраструктуры при принятии решений о строительстве нового многоэтажного жилья. Мы попросили ответить, в частности, были ли предусмотрены школы и детсады в достаточном количестве в эскизных проектах застройщиков смежной с участком "Максидома" территории; должен ли, согласно действующему законодательству, исполком обязать застройщика предусмотреть в пределах застраиваемой территории размещение объектов социальной инфраструктуры; должен ли он, планируя жилую застройку, резервировать муниципальные земли под строительство школ, детсадов, поликлиник, и если да, то почему этого не было сделано?
Был задан и практически риторический вопрос: имеются ли в настоящее время у исполкома свободные земельные участки для размещения в достаточном количестве детских образовательных учреждений для жителей данного микрорайона с соблюдением всех норм и требований? По получении ответ будет опубликован.
"Реальное время" решило самостоятельно обратиться за комментариями в ФАС России с просьбой проверить — нет ли признаков нарушения антимонопольного законодательства в ситуации с "Максидомом". В пресс-службе регулятора сообщили, что запрос принят в работу, ответ пока не поступил.
"В процессе строительства объект на глазах меняется"
Кроме того, наше издание обратилось к экспертам рынка с просьбой дать оценку произошедшему с "Максидомом" случаю, который по факту привел к потере актива.
— Есть Генеральный план Казани, есть правила застройки и землепользования, таким образом, исполком в рамках местного законодательства может забронировать территорию для размещения объектов социальной инфраструктуры, — считает управляющий партнер юридической компании "Фурман и партнеры" Антон Фурман. — Однако в процессе строительства очень часто происходят отступления от правил, и в этом случае возникают жилые дома, рядом с которым нет школ, детсадов, ограниченное количество парковочных мест, отсутствует полноценный двор и так далее.
По словам Фурмана, у нас сплошь и рядом презентуется и утверждается отличный эскизный проект будущего жилкомплекса, но в процессе строительства происходит изменение декларации объекта и он "на глазах меняется". За это, говорит юрист, никто не несет ответственности, если своевременно все согласовать. Причем это касается не только изначально нарисованных застройщиком, но тающих, словно замки Фата Морганы детсадов и школ:
— Также не секрет, что при строительстве многоэтажных домов сегодня необходимо обеспечить их машино-местами — в виде открытого либо отдельно стоящего паркинга. Но очень часто после ввода в эксплуатацию паркинг переводится в объект другого назначения. Например, паркинг превращается в офисный центр путем незначительной перестройки.
— И за это никто не несет ответственности?
— Получается, так. Это же все, происходит после сдачи жилых домов, после того, как отчитались, что количество машино-мест соответствует нормативам. А инструмента, который позволял бы эти изменения отслеживать и препятствовать этому процессу, нет.
Антон Фурман привел в пример ситуацию на улице Павлюхина в районе бывшего трамвайного парка: там был построен жилой дом с паркингом, но после сдачи объекта паркинг превратился в административное здание.
Полномочия превращаются... в волюнтаризм
— Право собственности на землю во всем мире так или иначе ограничено, — прокомментировал "Реальному времени" ситуацию заместитель директора компании "Татюринформ" Павел Тубальцев, — Нигде и никто не может держать землю и ничего на ней не делать. Несмотря на то, что Генеральный план является документом долгосрочного планирования в силу части 11 статьи 9 Градостроительного Кодекса РФ, даже Европейский Суд по правам человека неоднократно отмечал, что в такой сложной сфере, как градостроительство, власти должны иметь широкие пределы усмотрения в осуществлении политики городского планирования и задача органов муниципальных образований при разработке документов территориального планирования состоит не только в обеспечении приоритета прав собственников земельных участков в ущерб иным интересам, но и в согласовании этих прав и интересов.
Вместе с тем, говорит Тубальцев, данные полномочия в ряде случаев могут превращаться в фактический волюнтаризм:
— На сегодняшний день земля, а особенно — земля в черте города — это инвестиционный объект, который может иметь колоссальную стоимость. Если ее кто-то купил, потратил деньги, то такого рода ситуации, когда муниципальные органы в одностороннем порядке меняют условия ее потенциального использования, может быть сопряжено со злоупотреблением, с нарушением права собственника. И вектор развития законодательства и правоприменительной практики, к сожалению, на сегодняшний день таков, что если сегодня муниципалитеты меняют разрешенное использование пустых участков, то завтра они могут начать менять назначение уже застроенных. Потребуют, например, снести торговый центр. В этой части мы снова уходим к преобладанию государственных интересов над интересами собственника, которые лично я рассматриваю как регресс в общественном устройстве. Начиналось с малого — помните, и в Москве, и в Казани минимаркеты сносили?
"Покупателю надо понимать, что эскизный проект ЖК ничего общего с жизнью не имеет"
— Муниципалитет имеет право изъять для муниципальных нужд участок , — подтвердил бесперспективность положения, в которое попало ООО "Максидом", руководитель проектов Московской коллегии адвокатов "Яковлев и партнеры" Андрей Набережный. — Однако по идее сначала муниципалитет должен был решить вопрос об изъятии земельного участка с собственником, а уж потом разрешать строительство жилого комплекса и необходимой инфраструктуры. А фактически у нас эти процессы запараллелены, и это приводит к тому, что дома зачастую уже стоят, а ни садиков, ни школ нет. И оборачивается не только изъятием участков под них, но и отсутствием денег на эти цели у муниципалитетов.
Очень важно, подчеркнул Набережный, что "подобные действия могут подорвать экономику региона":
— Очевидно же, что если бизнес поймет, что после того, как он зайдет в регион, у него могут отнять часть земельного участка, — никто не пойдет в такой регион.
"Реальное время" задало Андрею Набережному вопрос: как вести себя потенциальным покупателям квартир при виде такой ситуации? Ведь, к примеру, в жилкомплексах рядом с "Максидомом" для обеспечения детей школой и детсадами только нарисовали соответствующие красные линии на ППТ, до реализации которого так далеко, что и земли-то у питерских коммерсантов никто не собирается пока изымать — только строить на них не дают собственникам.
— Надо понимать, что эскизные проекты, которые они показывают покупателям — с детсадами и школами, ничего общего с жизнью не имеют. Поэтому жильцам до покупки квартиры следует проверить, кому и на каком праве принадлежат земельные участки, на которых нарисована инфраструктура. И осознавать: если участок принадлежит частному лицу, то чтобы там появилась, скажем, школа, он должен пройти сто кругов ада — процедуру выкупа, суды, решение вопроса о выкупной стоимости, которое обычно сопряжена с судами. То есть, что школа появится не через год, два или три. И приобретатель квартиры может отказаться от покупки, если хочет оградить себя сам от таких перспектив.
"Вопросы — к муниципалитету"
Что же касается выгоды застройщиков ЖК и шансов, что интересы "Максидома" может защитить антимонопольное законодательство, то Андрей Набережный смотрит на это без оптимизма:
— В российской действительности доказать, что один хозяйствующий субъект получил выгоду за счет другого и компенсировать ее трудно. На Западе "Максидом" мог бы пойти в суд и доказать, что из-за строительства школы на его земельном участке он не получил такую-то прибыль, которую получил бы, если бы построил на этом участке свое здание и эксплуатировал бы его по назначению, скажем, в течение десяти лет. И мог бы доказать, что застройщик выжал максимум из своего участка и потребовать у застройщика жилкомплекса возместить разницу между недополученной прибылью и компенсацией от исполкома за выкуп земли. И тот ее ему бы выплатил! У нас, к сожалению, суды предпочитают по такому пути не идти.
А еще, добавил он, вопросы тут должны возникнуть даже не столько к застройщику ЖК, сколько к муниципалитету, который не зарезервировал землю под школу, из-за чего сложилась такая ситуация.
У "Максидома" же, по мнению юриста, остается небольшая надежда на то, что его позицию защитит ФАС России или Верховный суд РФ, "если обращения юридически грамотно выстроить":
— В столкновении частных и государственных интересов, к сожалению, по большей части превалируют государственные интересы.