Ради баланса на рынке недвижимости
Под занавес 2020 года Департамент государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края завершил проведение государственной оценки объектов капитального строительства (ОКС). Всего специалисты оценили в крае около 600 тысяч объектов. Эта процедура необходима для установления баланса рынка недвижимости, бюджетной системы и налоговой нагрузки. Тем не менее у представителей бизнеса и граждан, владеющих недвижимым имуществом, данная стандартная процедура вызвала немало вопросов. Чтобы прояснить ситуацию, корреспондент «ЗР» побеседовал с руководителем Департамента госимущества и земельных отношений Забайкальского края Сергеем БЫСТРОВЫМ. — Сергей Сергеевич, впервые государственная кадастровая оценка объектов капитального строительства проводилась по новым правилам. Расскажите о сути изменений. — Кадастровая оценка — это не новый механизм. Он применяется уже длительное время и способствует поддержанию баланса рыночной цены объектов недвижимости в условиях действующего законодательства, в том числе налогового. Последний раз оценка объектов капитального строительства Забайкалья проводилась в 2012 году. Разумеется, за все эти годы цены на объекты недвижимости значительно повысились, потому и возникла необходимость в проведении данной процедуры. Проблема заключалась еще и в том, что раньше периодичность проведения кадастровой оценки несколько смазывалась из-за того, что эту работу осуществляли федеральные структуры, в частности, Росреестр, специалисты которого не столь хорошо знали ситуацию в регионе, как люди на местах. Поэтому государство приняло решение передать полномочия по проведению ГКО на уровень субъектов Федерации — в Забайкалье эти обязанности перешли к Департаменту госимущества и земельных отношений края. Изменения в закон о государственной кадастровой оценке были приняты в 2016 году. В 2017 году вступило в силу соответствующее постановление правительства Забайкальского края. Таким образом, после передачи полномочий Департамент действует в рамках разработанной Министерством экономического развития РФ методики. В 2020 году мы получили от федерального Росреестра перечень объектов капитального строительства, подлежащих кадастровой оценке. До конца 2020 года мы проделали огромную работу — оценили порядка 600 тысяч объектов капитального строительства. Теперь в 2021-2022 годах мы будем проводить кадастровую оценку земель населенных пунктов. В 2023 году нас вновь ожидает ГКО объектов капитального строительства. Таким образом, должна сложиться четкая система, при которой объекты недвижимости будут подвергаться оценке каждые четыре года. — Что дает проведение кадастровой оценки? — Кадастровая оценка дает возможность формирования налоговой базы в соответствии с действующим законодательством. Помимо этого, Кадастровой палатой рассчитывается индекс рынка недвижимости — для каждого вида объектов недвижимости на основании проводимого мониторинга рынка. В случае уменьшения индекса рынка недвижимости более чем на 30 процентов по сравнению с предыдущим годом актуальная кадастровая стоимость недвижимого имущества будет изменена Кадастровой палатой. А это механизм гибкого управления, учитывающий нюансы текущей конъюнктуры рынка. — Любых перемен в оценке недвижимости люди побаиваются. Опасения понятны: а не поползет ли вверх кадастровая оценка, а за ней и налоги? — Никаких опасений в этой части быть не должно, потому что все действия регламентированы законодательством РФ. Государственная функция по кадастровой оценке выполняется квалифицированными кадрами — специалистами КГБУ «ЗабГеоИнформЦентр», которые ведут исключительно техническую работу, анализируя имеющуюся базу. Иными словами, они не видят ни собственника объекта, ни сам объект недвижимости, а только его технические характеристики. То есть места творчеству в данной работе нет — на основе сравнительного анализа устанавливается конкретная величина, которая исчисляется формулой, регламентированной установленной методикой. При этом важно, чтобы сами граждане несли ответственность за предоставляемые ими сведения, поскольку за счет этих сведений будет пополняться информационная база объектов недвижимости в Едином государственном реестре. — Почему в таком случае представители бизнеса в крае не согласны с результатами проведенной кадастровой оценки? — Думаю, что сложности вызваны тем, что многие не до конца разобрались в ситуации. Кадастровая стоимость не должна превышать рыночную, но должна быть к ней максимально приближенной. Низкая кадастровая стоимость негативно влияет на функционирование системы государственного управления. Объекты незавершенного строительства, впервые попавшие под кадастровую оценку, в любой степени готовности являются привлекательными для инвестора, так как уже занимают определенный участок земли. Включение «незавершенки» в массу оцениваемого имущества нацелено на стимулирование граждан на скорейший дострой, а это — развитие собственника, или на снос и включение земельного участка в оборот, а это — развитие территорий. К тому же важно разобраться в динамике рынка недвижимости в Чите. Тенденция последних лет заключается в росте стоимости недвижимости. Поэтому говорить, что при кадастровой оценке взвинтили цену, нельзя. Это закономерный результат восьмилетнего роста стоимости недвижимости. Если же вести речь о налоговой политике, то это другой вопрос. Налоговые ставки устанавливают налоговые органы, и Департамент к этому не имеет отношения. Но если же посмотреть на ситуацию более масштабно, то кому из горожан, к примеру, станет хуже, если бюджет Читы будет пополняться налогами? Поэтому заявления бизнеса о том, что и результаты кадастровой оценки будут заложены в конечную цену товара, — это спекуляция. Мы давно ведем серьезную работу на площадках краевого Минэкономразвития, Департамента госимущества с представителями бизнес-сообщества по прояснению всех спорных моментов, по уточнению технических характеристик объектов капитального строительства, которые были оценены, совместно устраняем имеющиеся неточности. — Что нужно сделать, чтобы кадастровая стоимость была не выше рыночной? — Для этого уже существует разработанная государством методика. А наша задача сейчас — усовершенствовать информационный рынок в части объектов недвижимости. — Не секрет, что граждане иногда, совершая сделку купли-продажи, не указывают истинную стоимость объекта недвижимости. Чем подобное может обернуться? — Давайте разберем данную ситуацию на примере. Многим приходится пользоваться кредитными продуктами. Так, гражданин занизил стоимость, за счет этого снизилась кадастровая стоимость объекта. Предположим, он имеет квартиру стоимостью 6,5 миллиона рублей, ее кадастровая стоимость значительно ниже. И тут у данного гражданина появилась возможность приобрести вторую квартиру или нежилое помещение. Кредитная организация просит его предоставить имущество в залог. Человек готов предоставить имеющуюся квартиру, е ему говорят, что у него была сделка по кадастровой стоимости, и вот только по ней и можно принять имущество в залог, которое порой стоит в 2-3 раза дороже. Таким образом, можно самим загнать себя в ситуацию, при которой вы обладаете ликвидным имуществом, которое может быть использовано для получения большей суммы займа, но реализовать его не можете. — Куда люди могут обращаться, если считают, что их недвижимость оценили неправильно? — Если физическому или юридическому лицу требуются разъяснения по кадастровой стоимости имущества либо они желают уточнить технические данные своих объектов недвижимости, то мы принимаем соответствующие заявления. Гражданин должен обратиться в ЗабГеоИнформЦентр с заявлением установленного образца и имеющейся документацией, содержащей технические характеристики объекта капитального строительства и его фотографии. Данные заявления будут рассматриваться в течение 30 календарных дней. В случае выявления технических ошибок будет приниматься решение об их устранении. Каждый гражданин может сам оценить свой объект недвижимости. Что касается оплаты налогов, то платежный период по новой кадастровой оценке наступит только в следующем году. Есть еще целый год, чтобы выстроить работу до конца и учесть все мнения. Для этого на площадке Минэкономразвития региона создана рабочая группа под председательством вице-премьера региона Александра Бардалеева с представителями всех бизнес-сообществ. Таким образом, мы открыты для всех и готовы к сотрудничеству. факт и комментарий Несогласным помогут разобраться Мнением по результатам государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства с нами поделился руководитель регионального отделения общественной организации «Деловая Россия» Леонид КУЗЬМИЦКИЙ. По его словам, пересмотр кадастровой стоимости объектов и ее увеличение позволят увеличить доходную часть бюджета за счет налоговых поступлений, а также послужат стимулом для скорейшего ввода в эксплуатацию объектов незавершенного строительства, за которые до 1 января 2021 года налог не взимался. — При этом есть некоторые проблемные моменты. Так, неудачно выбрано время для повышения кадастровой стоимости, которая по некоторым объектам возросла на 20-30 процентов. То есть кто-то одномоментно стал платить налог в 20 раз больше в то время, когда на дворе кризис. А в период кризиса налоги повышать нельзя, потому что это тормозит и без того вялую экономику, — убежден Леонид Кузьмицкий. — Кроме того, нужно анализировать ситуацию в соседних регионах. Если нигде налог не повышается, а у нас повышается, то край теряет инвестиционную привлекательность. Например, в Иркутской области ставка дифференцирована по видам деятельности, а у нас она едина для всех. Часть регионов не перешла на систему начисления налогов с кадастровой стоимости. По словам эксперта, непривлекательно выглядит и то, как произошло повышение кадастровой стоимости и, соответственно, налога. «Не было предварительной информации. Никто об этом не знал, не были обнародованы результаты кадастровой оценки. Просто вышел приказ Департамента госимущества — и все оказались поставлены перед фактом в преддверии новогодних праздников», — подчеркнул Леонид Сергеевич. Возмущение представителей бизнеса также вызвал подход к проведению кадастровой оценки — объекты недвижимости не рассматривались индивидуально. Понятно, что сделать это быстро не получится, но при этом каждый собственник может провести оценку своего имущества самостоятельно. — Оценку проводит КГБУ «ЗабГеоИнформЦентр» — это компетентные люди, подходящие к исполнению своих обязанностей неформально. Поэтому каждый, кто не согласен с кадастровой оценкой своей недвижимости, может обратиться с заявлением в данную организацию, приложив все необходимые документы. ЗабГеоИнформЦентр рассматривает такие заявления оперативно. Так, по трем обращениям уже приняты решения о снижении кадастровой стоимости. Причем по двум из них кадастровая стоимость стала ниже, чем была до ее повышения. Этим надо пользоваться, поскольку для населения это бесплатно. Главное — это точность сведений Заместитель руководителя по государственной кадастровой оценке КГБУ «ЗабГеоИнформЦентр» Людмила БУКИНА поспешила возразить на некоторые замечания предпринимателей. В частности, она уверяет, что организация проводила ГКО открыто, широко информируя забайкальцев. — Предварительные результаты, согласно требованиям закона о кадастровой оценке, были опубликованы на сайте учреждения, сайте Росреестра (вкладка «Фонд данных государственной кадастровой оценки»). Оповещение о размещении предварительных результатов и приеме замечаний к ним было дано на официальном портале Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края, а также в аккаунтах Департамента в социальных сетях «ВКонтакте» и «Инстаграмм» (4 августа 2020 года), — уверила Людмила Букина. По ее словам, были извещены все муниципальные органы, в чьи обязанности входило оповестить население. Кроме того, при сборе информации были сделаны запросы в различные организации — всего 560 запросов, основанием для запроса было указано распоряжение Департамента о проведении в 2020 году государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства. — Основное, на что должны обратить внимание граждане, это на точность сведений об объекте недвижимости, находящемся в ЕГРН. Крайне важно внести туда актуальные сведения, максимально точные и в части назначения (вида разрешенного использования), и материала стен, и года постройки, и площади. В противном случае при следующем туре оценки мы опять получим недостоверные сведения, которые повлияют на результаты оценки не лучшим образом, — добавила эксперт. Также Людмила Букина подчеркнула, что государственная кадастровая оценка, в отличие от рыночной оценки, является массовой. Индивидуальный подход может быть реализован только для нетипичных объектов, во всех остальных случаях законодательно должны быть использованы именно методы массовой оценки, что и было сделано. Юлия Болтаевская.
