В чем проблемы выдачи льготных кредитов на строительство частного дома?
Министерство финансов предложило расширить действие льготной программы семейной ипотеки и выдавать кредит под 6% годовых на строительство частных домов.
Идея Минфина хороша не только тем, что ведомство предложило российским семьям помочь благодаря кредиту построить свои дома, и не только тем, что ипотечный заем по планам будет дешевым. Пожалуй, главное — это попытка создания инструмента, который позволит брать ипотеку не на готовый дом, а на его строительство.
Но здесь есть целый ряд нюансов и препятствий. Первый: кто сможет стать застройщиком, который удовлетворит банк? Большую часть рынка занимают мелкие компании, которые могут не попасть в соответствующий реестр. Если же разрешение получат только крупные застройщики, то особого эффекта не будет, говорит глава компании Landwerk Дмитрий Гордов.
Дмитрий Гордов глава компании Landwerk «Доступность ипотечных программ для ипотечного домостроения, конечно, сильно подпитает и разовьет рынок. Но если это сильно зарегулировать и оставить такую возможность только за крупными компаниями, то де-факто, я считаю, получится пшик. Потому что 80% рынка (если не больше) — небольшие, мелкие, неизвестные компании».
Кстати, зачастую застройщики — это индивидуальные предприниматели. И когда банк попросит их показать оборот средств, то они это сделать не смогут, потому что ИП часто используют наличные. Второй нюанс, наверное, самый главный. А что, собственно, банк получит в залог? Дом еще не построен, его физически нет — только проектные документы. Землю? Но стоимость земли в стоимости всей постройки незначительная. Первая — это сотни тысяч. Вторая — миллионы рублей. И у заемщика смысла брать ипотеку на несколько сот тысяч нет. Он их сам накопит или возьмет потребкредит. Поэтому и привлекательная ипотечная ставка в 6% далеко не так важна, как вопрос залога, отмечает общественный омбудсмен по защите прав предпринимателей в строительстве Дмитрий Котровский.
Дмитрий Котровский общественный омбудсмен по защите прав предпринимателей в строительстве «Дело даже не в том, что это 6%, а в том, каким образом и что банк будет брать в залог, предоставляя такие механизмы субсидирования при такой процентной ставке. Потому что земля сама по себе ничего не представляет. Не очень понимаю, с какими банками будут вестись переговоры. Если это профильный банк «Дом.рф», например, — возможно, но тогда надо смотреть по объему. Что касается других банков, коммерческих, — я не думаю, что они будут охотно предоставлять такие инструменты, потому что в залог ничего не уходит».
Участники рынка говорят, что в российских законах довольно размыто обозначено, что такое индивидуальное жилищное строительство. Это может быть как зарегистрированная по дачной амнистии развалюшка без водопровода и с удобствами во дворе, так и коттеджный поселок со всеми коммуникациями, своими детскими садами и школами. Поэтому нужны стандарты, где будет четко указано, каким должен быть построенный жилой дом с понятной его стоимостью, с защитой от всех рисков. Так это сделано в Европе и США, где хорошо развито ипотечное кредитование строительства. О том, как подобная система работает на Западе рассказывает председатель совета директоров Kaskad Family Валерий Мищенко.
Валерий Мищенко председатель совета директоров Kaskad Family «Там невозможно построить дом вообще и получить на него разрешение, если он не обеспечен всеми центральными коммуникациями и нет ответов на вопросы, где стоки сбрасываются, откуда вода берется, что за электричество. Плюс там отсутствует монополия на эти виды услуг, поэтому как только у тебя возникает проект, к тебе наперебой прибегают все частные компании и предлагают свои услуги. И ты не можешь ввести в эксплуатацию дом, если он не соответствует минимально комфортным стандартам для проживания. Законодатель уже на этапе строительства настолько подумал обо всех нюансах, что нет причин не выдавать ипотеку, и для этого нет препятствий ни в Германии, ни в Великобритании».
Пока же Минфин предлагает такие условия: чтобы получить кредит, нужно либо дополнительное обеспечение, либо поручительство. В первом случае это, скорее всего, квартира. Если заемщик не сможет расплатиться, то она достанется банку. Вот только у семьи ее может и не быть. А если и есть, то рисковать ей ради еще не построенного дома согласятся не все. Поручительство, это, видимо, мама или теща с квартирой. И если что-то пойдет не так, то оставить маму или любимую тещу без единственного жилья тоже сомнительная перспектива. И по всем этим причинам, кредитование строительства в России пока в зачаточном состоянии. Деньги под это выдают считанные банки. И то, при предоставлении дополнительного залога. Поэтому строят люди сами за свои деньги. Долго, в мучительном ожидании, когда же, наконец, построят.
