Дом «без хозяина» разрушается в два раза быстрее
Как можно решить проблему дефицита доступного жилья в Нижегородской области?
Специалисты справедливо отмечают, что согласно всем законам рынка, цена на квартиры будет постоянно и неизбежно расти. Тем самым жилье будет все более недоступным для людей со средним достатком. Квартиры в новостройках настолько прибавили в стоимости, что выгода от доступной ипотеки (6%) стала минимальной или исчезла совсем. И все равно многие рассчитывают купить квартиру в ближайшие годы.
Нижегородская область вошла в число регионов с высокими темпами ввода жилья в 2020 году. За январь-декабрь 2020 года в регионе введено в эксплуатацию 1,48 млн квадратных метров жилья. Это на 10% больше, чем в 2019 году. Параллельно решалась проблема обманутых дольщиков. В городе появляется все больше новых домов практически во всех районах, стройка идет полным ходом. И это в условиях пандемии и массового отъезда строителей-мигрантов.
Темпы строительства новостроек намного превышают темпы расселения аварийного жилья (его в Нижнем Новгороде очень много). В утвержденной недавно программе национального проекта «Жилье и городская среда» отмечается, что в муниципальную адресную программу сноса и реконструкции ветхого и сноса аварийного жилищного фонда в Нижнем Новгороде включено 1510 ветхих и 438 аварийных домов. Но жилой фонд постепенно стареет и перечень аварийных домов постоянно увеличивается. Домов 5 и 6 категории (с высоким уровнем конструктивного износа) на территории города более 3 тысяч. Для финансирования расселения аварийных и ветхих домов, которые в последующем будут признаны аварийными, потребуется более 50 млрд рублей.
В настоящий момент преобладает бизнес подход на развитие города — когда на первом месте оказываются вопросы прибыли и окупаемости. Социальное строительство возможно только при поддержке со стороны муниципалитетов и местной власти. Только государство способно дотировать экономические потери ради сохранения исторических и культурных ценностей. Только государство может себе позволить роскошь финансовой «убыточности».
По оценке аналитического портала Estimate-estate.ru, даже при столь высоких темпах строительства жилья в Нижнем Новгороде, соотношение «старых» и «новых» многоквартирных домов выглядит следующим образом: квартиры в новостройке — 31%; «хрущевки» — 22%; «брежневки» — 41%. В общем объеме многоквартирного жилого фонда города только 15% квартир находятся в домах, построенных после 1991 года.
Сегодня обеспеченность жильем на каждого нижегородца составляет 25 квадратных метров, а в европейских странах этот показатель достигает 70−80 «квадратов». Можно сказать, что актуальность квартирного вопроса в Нижнем Новгороде велика. Многим нижегородцам еще предстоит решить квартирный вопрос. Но смогут ли все они купить или построить себе жилье? Обратимся к истории квартирного вопроса в России и к опыту его решения в других странах.
Квартирный вопрос в России отличается уникальной спецификой. Он порожден революцией 1917 года. Точнее ее последствием. После революционных событий начался так называемый процесс уплотнения жилья. Появилась иллюзия улучшения жилищных условий для трудящихся. Затем индустриализация и коллективизация привела в города массы бывших крестьян. Работы в городах для них было много. Но им надо было где-то жить. Стали строить общежития и дешевые бараки при заводах. Потом война. Разрушенные города и сожженные деревни. Жилой фонд восстанавливали ускоренными темпами. Было не до новостроек. И только в конце 50-х началось массовое строительство доступного жилья. Так называемые «хрущевки», к которым порой формируется негативное отношение.
На самом деле люди старшего поколения хорошо помнят, с какой радостью и надеждой шло расселение бараков и коммуналок. Никого не смущали малогабаритные кухни (4—5 кв.м.), неудобные планировки, совмещенные туалеты и ванны. Ведь фактически впервые в квартирах появились ванны и горячая вода. Помню, как в старших классах на нашей пятиметровой кухне собирались с друзьями по 7—10 человек. И ведь помещались. И вели жаркие дискуссии. И были счастливы! Это хорошо отражено в фильме Михаила Казакова «Покровские ворота».
Потом пришло время более комфортного жилья и девятиэтажек. Их назвали «брежневки». Строили много, целыми микрорайонами (вспомните знаменитые Черемушки). Микрорайоны «Новые Черемушки» были практически в каждом уважающем себя городе Союза. Все на «одно лицо». Эльдар Рязанов гениально отразил квартирный вопрос того периода в знаменитой ленте «Ирония судьбы или С легким паром». Но вопрос обеспечения людей комфортным жильем все еще оставался актуальным и болезненным. Многие помнят обещание Леонида Ильича предоставить к 2000 году каждой советской семье отдельную квартиру. И опять вопрос перешел в следующую эпоху.
После 1991 года квартирный вопрос в России вернулся в орбиту капиталистического рынка. Была проведена приватизация жилого фонда. Квартиры и дома стали частной собственностью гражданина. Но поскольку процесс приватизации осуществлялся ударными темпами, приватизаторы очень спешили. В этой ситуации мы получили некую гибридную сущность жилья, какой не существует более нигде. У нас провели приватизацию квадратных метров квартир. При этом в одном и том же доме сосуществуют с приватизированными квартирами и квартиры неприватизированные, то есть остающиеся в собственности муниципалитета. Но это полбеды. Другая странность такой приватизации заключается в том, что общедомовые помещения и территории оказались ничейными, безхозными. Собственность начинается за порогом квартирной двери. Более того, земля под домом и придомовая территория также никому персонально не принадлежат.
Не говорю о юридических сложностях такого владения и хозяйствования. Достаточно отметить, что такой, с позволения сказать, собственник не ощущает себя собственником. И когда встает вопрос решения общедомовых нужд, он не желает участвовать в их решении. Думаю, что всем понятно, что дом «без хозяина» разрушается в два раза быстрее и досрочно переходит в разряд аварийного жилья.
Сегодня пришло осознание того, что обеспечить каждого своим жильем невозможно в принципе. Это очень затратно и с финансовой точки зрения и с социальной. Поясню. Наличие своего жилья в частной собственности возвращает нас во времена привязывания гражданина к месту проживания. Я работаю там, где живу. Я живу там, где у меня есть квартира. Если надо изменить место жительства, мне необходимо на новом месте купить новую квартиру. Как правило, для этого надо продать прежнюю. Много проблем.
С другой стороны, мир изменился кардинально и стал мобильным. Люди двадцать первого века не понимают, как можно всю жизнь прожить и проработать на одном месте. Они меняют работу, специализацию, сферу деятельности каждые два — три года. Зачастую это требует и перемены места жительства. Наличие собственности в идее квартиры в этом случае становится якорем. Поэтому сегодня молодежь предпочитает арендовать жилье. Это не только удобно (не надо решать множество вопросов содержания жилья), но и экономически выгодно. Арендовать жилье дешевле, чем его покупать и содержать.
А вот рынок аренды жилья у нас в стране еще пока теневой, дикий. Ему еще предстоит стать цивилизованным. И для этого надо не только обратиться к зарубежному опыту. Для этого надо вспомнить свой российский опыт начала 20 века. Да, в России такой опыт и достаточно успешный имеется.
Специалисты отмечают, что сейчас только 8% населения России живет в съемном жилье (17% в возрастной группе до 35 лет) против 30−40% в развитых странах. Так, в Германии около 50% людей снимают жилье, а в крупных городах эта цифра доходит до 70−80%.
Bo мнoгиx западноeвpoпeйcкиx cтpaнax и CШA oдин из ocнoвныx видoв жилья, кoтopый зaнимaeт oкoлo 30% вceй гopoдcкoй нeдвижимocти, — доходные дома, изнaчaльнo cтpoившиecя пoд apeндy. Haпpимep, пo дaнным иccлeдoвaний мeждyнapoднoгo coюзa квapтиpocъeмщикoв дo пoлoвины нaceлeния в Гoллaндии и Гepмaнии cнимaeт жильe, в Швeйцapии этa цифpa дoxoдит дo 70%.
В конце 19-го — начале 20 века, в связи с бурным ростом промышленности, до 80% городского населения России проживали в таких доходных домах. В наибольшей степени практика строительства доходных домов в конце 19 века применялась в Санкт-Петербурге. Там порядка 95% всех квартир были съемными.
Уже в 1900—1905 годах различными программами и планами тогдашнего руководства Москвы предполагалось в течение довольно короткого времени не только создать в городе сеть народных домов (6 районных и 18 локальных), но и построить 20 поселков с домами дешевых квартир. В 1914 году Московским городским управлением содержалось два дома дешевых квартир и три дома бесплатного проживания для самых обездоленных жителей города. Самый известный из них — Бахрушинский дом бесплатных квартир на Софийской набережной, напротив Кремля. Здание состояло из трех-, четырехэтажных корпусов и церкви в центре комплекса и предназначалось для вдов с малолетними детьми и девиц, обучавшихся в высших учебных заведениях и на курсах. В 1912 году в доме было 456 квартир (каждая в одну комнату площадью от 13,2 до 30,4 кв. метров), где проживало 2000 человек (631 взрослый и 1369 несовершеннолетних). В комплексе зданий находились также мужское ремесленное училище с общежитием, женская рукодельная школа, общежитие для курсисток со столовой, два детских сада, две амбулатории, две аптеки и два лазарета.
Сейчас в странах восточной Европы примерно 40% населения снимают жилье. Если брать отдельные европейские города, то, например, в Берлине 90% квартиросъемщиков, а в Стокгольме - 100% (дело в том, что в Швеции запрещена приватизация квартир - в результате в частной собственности находится всего около 10% жилого фонда).
Учитывая прошлый опыт России и современный опыт Европейских стран, следует отметить, что сегодня необходимо развивать рынок жилой аренды. Существующий на сегодня теневой рынок частников, сдающих излишки квартирных метров, не решает проблему. Отсутствие официального рынка аренды жилья через предложения в доходных домах, или в апартаментах (вариант для более обеспеченных слоев) объясняет отсутствие и правовой базы съемного жилья с защитой интересов арендаторов. Заказчиком жилья для аренды должны выступать муниципалитеты. Тогда у этих домов появится хозяин, который будет обеспечивать их содержание.
Свое жилье будет необходимо людям, определившимся с постоянным местом жительства (например, пенсионерам). Но тогда они будут предпочитать жилье за городом, а не в черте автомобильных пробок и человеческих муравейников. Будущее за малоэтажным загородным жильем и за индивидуальным строительством.
Квартирный вопрос сегодня имеет решение, но они не прямолинейны и носят системный характер.
Отметим, что в Нижегородской области ранее была концепция строительства доходных домов. Первый из них должен был появиться в Советском районе Нижнего Новгорода.