Стоит ли инвестировать в офисы класса А
Дмитрий Мальцев — партнер юридической фирмы Platforma Legal Влад Сурков — партнер юридической фирмы Platforma Legal Вследствие пандемии и последовавшей оптимизации многие компании сегодня делают сознательный выбор в пользу уменьшения размера своего офиса: нередко они хотят сократить занимаемую площадь, но по-прежнему базироваться в офисе класса А. С этим можно связать рост популярности рынка небольших офисов класса А. В то же время стоимость «входа» для инвесторов существенно ниже, чем в крупных бизнес-центрах, а при сдаче небольших блоков ставка за 1 кв. м обычно выше, что стимулирует небольших инвесторов. Рынок маленьких офисов — спекулятивный, цены на такую недвижимость чаще всего владелец устанавливает ситуационно: он не следит за широким пулом арендаторов и сам решает, сдать дешевле или дороже, что в конечном итоге приводит к отсутствию единства подхода к арендаторам в рамках одного здания. Несмотря на кажущуюся привлекательность рынка, существует несколько объективных факторов риска, ограничивающих его потенциальный рост. С точки зрения инвестора можно выделить следующие риски и специфические проблемы: Как правило, инвестор имеет возможность приобрести у застройщика маленький блок в здании только на финальном этапе девелопмента по стоимости, существенно превышающей «стартовую» цену, которую мог бы заплатить крупный инвестор, приобретающий строящееся здание на раннем этапе. Это связано с тем, что строительство обычно ведётся с привлечением банковского финансирования, объект (или права на будущий объект) находится в залоге и на любое распоряжение требуется согласие залогодержателя; Инвестор не имеет контроля над общими системами здания и не может влиять на качество обслуживания в здании; Инвестор не влияет на состав арендаторов в здании, а некачественный состав арендаторов может, в конечном итоге и вкупе с некачественным управлением, привести к фактическому снижению классности объекта; Инвестор почти не имеет рычагов влияния на застройщика при предъявлении претензий по качеству строительства (в особенности мест общего пользования и инженерии); Крупные институциональные арендаторы снимут одно большое помещение или здание по одному договору аренды и не станут «набирать» необходимый объём по 100 кв. м у множества различных арендодателей, предлагающих разные условия и ставки. Арендаторы небольших помещений также могут столкнуться с определёнными рисками: Как правило, собственники небольших помещений (инвесторы) не имеют опыта управления высококлассной недвижимостью и не могут обеспечить необходимое качество управления помещением и всем зданием в целом; При необходимости расширения площадей арендатор будет вынужден вести переговоры с другими собственниками помещений — третьими лицами, что не позволит предусмотреть такие же условия аренды на новые помещения; Выше риски спекулятивной продажи арендуемых помещений новым инвесторам, что само по себе не влияет на действительность заключённого договора аренды, но может сказаться на качестве управления и т.д. ; Частные инвесторы редко привлекают специализированных юристов, что сказывается на качестве договоров. Наиболее эффективной на практике является модель, при которой собственник здания, сохраняя контроль за пулом арендаторов и обеспечивая высокое качество управления всем зданием, разбивает площади на маленькие офисы для сдачи в аренду небольшим арендаторам. Это позволяет привлекать небольших арендаторов по более высокой ставке, но исключает проблемы, связанные с управлением. Подписывайтесь на канал «Инвест-Форсайта» в «Яндекс.Дзене»
