"Активность возвращается": как рынок офисов Казани переживает "коронакризис"

Рост арендных ставок, дефицит качественных площадей и новые бизнес-центры

Казанский рынок офисной недвижимости переживает "коронакризис" с трудом. Лишь единичные игроки смогли продолжить в этом году свои девелоперские проекты, отметили опрошенные "Реальным временем" эксперты. Среди них новые бизнес-центры Владимира Малыгина на проспекте Победы и компании "Грань" на Петербургской. Впрочем, городу все равно не хватает предложений в сегменте офисной недвижимости класса "А".

После локдауна строятся лишь единицы

В условиях пандемии коронавируса и экономической неопределенности лишь единицы смогли продолжить в этом году свои девелоперские проекты на рынке офисной недвижимости.

— Многие строящиеся проекты, которые должны были ввестись в эксплуатацию в прошлом году, были отложены до восстановления ситуации на рынке. Этот год был отмечен началом строительства лишь одного бизнес-парка, — сообщили "Реальному времени" в UD Group.

Речь идет о строящемся на проспекте Победы, 173 бизнес-парке собственника "Агавы" и "Мегастроя" Владимира Малыгина, о котором "Реальное время" уже писало. БЦ Orange станет первым из трех офисных зданий и будет иметь площадь 20 189 квадратных метров. Ввести объект в эксплуатацию предполагается в мае этого года. Планируется, что это будут площади класса "А", ставки заявлены от 900 до 1500 руб./кв. м.

Еще одно административно-офисное здание с многоуровневой встроенной парковкой в центре Казани на Петербургской, 55/5 строит "Грань ЖилСтрой". Возводить БЦ начали в конце 2019 года, а сдать планируется в третьем квартале 2021-го, сообщает паспорт объекта. На месте корреспонденту "Реального времени" удалось выяснить, что два первых этажа пятиэтажного здания отведут под автостоянку, а выше будут офисы. Однако в компании пока не готовы обсуждать новый БЦ. Как сообщила нашему изданию директор по девелопменту СК "Грань" Ольга Волчкова, данный объект застройщик возводит для собственных нужд.

Возводить БЦ начали в конце 2019 года, а сдать планируется в третьем квартале 2021-го. Фото: Екатерина Аблаева

— Предполагаю три возможных сценария: этот объект строится под чей-то заказ, под собственное размещение строительной компании, третий вариант — девелоперский проект с целью поэтапной перепродажи частями или целиком, — рассуждает директор агентства недвижимости "Мегалит" Адель Хасбиулин.

Новый БЦ на Петербургской уже привлек внимание профессионального сообщества, отметила полномочный представитель РГУД в РТ Елена Стрюкова. По ее мнению, расположение объекта более чем удачное.

— Уверена, что коллеги из "Грани" тут же получили массу обращений по вопросу аренды и продажи офисов, ведь вакансия на рынке качественных бизнес-центров низкая. Свободных блоков от 1000 "квадратов" давно нигде нет. По данным на конец 2020 года, вакансия по классу "А" и "В" — менее 9%. В основном это мелкие разрозненные блоки в разных БЦ. Но насколько мне известно, на рынок здание выставляться не будет ввиду того, что строится под нужды конкретных пользователей, — отметила в разговоре с "Реальным временем" Елена Стрюкова.

"Коммерция" меньше всего пострадала

Все же после некоторого затишья спрос на офисную недвижимость возвращается к прежнему уровню, отмечают эксперты. Адель Хасбиулин считает, что данный сегмент рынка всегда довольно активен даже вопреки глобальным событиям, пандемии и удаленке: "Одни компании разрастаются, кому-то, наоборот, требуются более скромные площади, а третьи привыкли раз в несколько лет менять свою локацию, поэтому спрос на коммерческие площади, особенно в центре Казани, сохраняется".

— Потребность в качественной офисной недвижимости высокая. Если обратите внимание, то есть даже дефицит предложений. Допустим, площади "Урбан Групп" укомплектованы на 100%. Но судить о стоимости аренды по размеру сделки у этой компании будет неправильно. В целом активность возвращается, и помещения востребованы, — подчеркнула генеральный директор АН "Счастливый дом" Анастасия Гизатова.

Офисная недвижимость — наименее пострадавший сегмент, показатели которого восстановились уже в этом году, считают собеседники издания. Эксперты напомнили, что во многих бизнес-центрах изменения коммерческих условий приходились только на период пандемии. Поэтому к концу года рынок офисной недвижимости восстановился до показателей 2019 года.

— Уровень вакансии, который увеличился в период пандемии до 14,3%, к концу 2020 года по бизнес-центрам практически восстановился до стандартного уровня и составил 9,3%. Свои показатели восстановили бизнес-центры класса "А" (6%), класс "В" (9%) уменьшил вакансию на 7,2% по отношению к июню 2020-го и на 1% к декабрю прошлого года, в классе "В+" (13%) вакансия увеличилась за счет нового бизнес-центра, запущенного без арендаторов. После пандемии не вернулись арендаторы только в объекты класса "С" (10% вакансии), — сообщили в пресс-службе UD Group.

Тенденция по районам Казани аналогична, практически все восстановили уровень загрузки офисов, отметили эксперты. Повышение уровня вакансии отмечено в Ново-Савиновском районе (9%, обусловливается открытием объекта), а также в Московском районе в бизнес-центре класса "С" (10%).

"Если сейчас цены не растут — это временно"

По словам многих собственников бизнес-центров, показатели доходности уходящего года остались на уровне прошлого, хотя ожидался более существенный спад. За этот год многие владельцы БЦ научились договариваться с арендаторами о приемлемых для обеих сторон условиях, а также удерживать загрузку и доходность своих объектов.

Рост средней арендной ставки в Казани в 2020 году относительно 2019 года составил 4,3%, приводят данные в UD Group. Рынок недвижимости предлагает сейчас 679 тыс. кв. метров площадей в 131 бизнес-центре, из них 44 объекта сертифицированы РГУД, при этом уровень вакантности составляет 9,3%. Арендная ставка в классе "А" — 1,4 тыс. рублей за м²/месяц, в классе "В+" — 888 рублей за м²/месяц, в классе "В" — 748 рублей за м²/месяц, а в бизнес-центрах класса "С" — 496 рублей за м²/месяц. В 2020 году предложение увеличилось на один бизнес-центр — "71-й квартал", расположенный на ул. Адоратского, 2б, с арендопригодной площадью 2,3 тыс. кв. м. Бизнес-центр заявлен в классе "А", но официальную сертификацию здание не проходило (в отчете представлен как класс "В+").

— Цены выросли, но ненамного, примерно от 10% до 20%, и в основном — на стрит-ретейл. Инвесторы смотрят на залоговые активы банков. Люди покупают с торгов коммерческую недвижимость в центре Казани по цене 20—40 тыс. руб. за кв. м — пока это тренд. Застройщики "коммерцию" продают не всю, частично оставляют себе. А ценник на то, что продают, — 100—150 тыс. руб. за кв. м, — комментирует ситуацию на рынке гендиректор компании "А-Девелопмент" Мурат Ахмеров.

Цены на коммерческую недвижимость не падают, но и значительно пока не растут, однако они колеблются в зависимости от локации, состояния объекта, его планировки, наличия парковки.

— "Первичка" и "вторичка" выросли на фоне инфляции, "коммерция" пока еще не отыграла, но стоимость строительства выросла, и этот скачок на коммерческую недвижимость — впереди. Конечно, рост цен может не коснуться морально устаревших объектов, а новострои с улучшенными потребительскими свойствами будут востребованы и по более высокой цене. И если сейчас они не растут в цене, это временно. Инфляция всегда отыгрывается на "недвижке", — заключил Адель Хасбиулин.