Коттеджные поселки: непорядок управления
Вот уж для кого прошлый год стал по-настоящему неожиданным, так это для загородного рынка. Первый квартал 2020-го прошел в атмосфере затишья, традиционного для «загородки» последних лет, и, как говорится, ничто не предвещало. А потом случилось то, что случилось, и это случившееся привело к росту спроса на загородные коттеджи, таунхаусы и квартиры в многоквартирных домах, который даже самые сдержанные аналитики называют заметным.
В итоге, по оценкам руководителя аналитического центра компании «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрия Таганова, с начала года на первичном загородном рынке было продано около 18 тысяч объектов, что на 20% больше, чем в 2019 году. «На мой взгляд, спрос вырос под влиянием необъективных факторов, поскольку люди принимали решение о покупке жилья на фоне новостей о пандемии. Соответственно, по большей части эти покупки были совершены на эмоциях», — говорит Таганов. Примечателен тот факт, что покупатели в этом году были готовы потратить на дом или земельный участок гораздо больше, чем изначально планировали. При этом многие смогли поселиться за городом за счет продажи городской квартиры или с помощью ипотечных средств.
Также специалисты компании отмечают, что сроки принятия решения о покупке сократились. «Если раньше в среднем на выбор объекта уходило от полугода до года, то теперь клиенты раздумывают не больше месяца, — отмечает заместитель директора департамента загородной недвижимости «ИНКОМ-Недвижимости» Олег Новосад. — На мой взгляд, эта тенденция сохранится, пока есть высокий спрос и ликвидные объекты не задерживаются в экспозиции. Покупатели понимают: то, что они просматривали пару месяцев назад, уже может быть продано».
В элитном сегменте, согласно статистике компании Knight Frank, в целом за год сделок с первичной недвижимостью стало на 18% меньше, однако во втором полугодии 2020 года наблюдалась положительная динамика: объем сделок оказался на 2% выше, чем в 2019 году. Это при том, что первичное предложение на элитном загородном рынке сокращалось три года подряд и сейчас достигло восьмилетнего минимума.
Что же касается элитной «вторички», на которую, по оценкам компании, приходится львиная доля предложения (около 80%), то здесь число ушедших лотов по итогам 2020 года на 16% выше предыдущего показателя. И, конечно, наибольший прирост опять же пришелся на второе полугодие — плюс 24% по сравнению с аналогичным периодом 2019 года.
В Ленинградской области, по данным экспертов журнала «Загородное обозрение. Салон загородной недвижимости», спрос на дачи, дома и участки за прошлый год вырос на 29,6%. Это в целом, а если рассматривать ситуацию в отдельных сегментах, то, например, спрос на дачи по сравнению с 2019 годом оказался выше на 7,68%, а покупательский интерес к объектам для всесезонного проживания вырос на 42,66%.
Получается, что прошлый год — кто бы мог предположить! — стал для загородного рынка одним из самых успешных, и внимание к тому, что на этом рынке происходит, сегодня особенно высоко. А происходит на нем, в частности, следующее: в Госдуме создана рабочая группа, в задачу которой входит выработка консолидированной правовой позиции по вопросу законодательного регулирования порядка управления коттеджными поселками.
В ожидании закона, без которого не обойтись
Сразу стоит отметить, что это не первая рабочая группа, которая занимается данным вопросом. Различные профильные законопроекты в Госдуме уже разрабатывались, так что тема давняя, как говорится, из наболевших и по-прежнему актуальная.
Основная проблема связана с огромным пробелом в законодательстве: сегодня имущественные отношения в коттеджных поселках не регулируются никакими нормами, с точки зрения законов здесь совершенно не на что опереться. Дороги, инженерные коммуникации, инфраструктурные объекты, парки и прочее общее имущество — собственникам коттеджей каждый раз приходится договариваться по поводу судьбы и содержания этих объектов, кто несет расходы, как для этого кооперироваться обитателям коттеджного поселка, как принуждать жителей, которые отказываются платить взносы, все-таки делать это.
Но, как отмечают эксперты, из-за того что нет правового основания назвать данное имущество по-настоящему общим, возникает множество проблем. О том, что это за проблемы и какие модели законодательного регулирования в отношении общего имущества можно было бы применить в коттеджных поселках, Business FM побеседовала с членом рабочей группы Госдумы, руководителем практики недвижимости и строительства юридической фирмы «Авелан» Вероникой Величко.
— Последние решения Верховного суда говорят нам о том, что к отношениям в коттеджном поселке невозможно применить даже аналогию закона, хотя раньше это был спасительный фонарь, который помогал в каких-то жутко несправедливых ситуациях применять по аналогии имущественные правила многоквартирного дома. Сейчас Верховный суд твердо встал на позицию: никаких аналогий, поэтому только законодатель может устранить пробел в коттеджном регулировании. Казалось бы, максимально близким аналогом тут являются садоводческие и огороднические товарищества, у которых есть регулирующий вопросы общего имущества закон, принятый в 2016 году. Но, к сожалению, к коттеджным поселкам применить его не получается, даже при том, что разница между ними и садовыми товариществами минимальна.
— Неужели без законодательного урегулирования прямо никак?
— Когда строится коттеджный поселок, собственники домов ведь вкладывают средства и в общую инфраструктуру тоже, но юридически не получают на это никаких прав. На практике это приводит к серьезным злоупотреблениям. Например, застройщики, построив объект, передают это имущество управляющим компаниям, а потом УК банкротятся, и на общее имущество пытаются обратить взыскания кредиторы, или УК отчуждает общее имущество третьим лицам или в одностороннем порядке устанавливает завышенные тарифы. Если в многоквартирном доме в согласовании расходов должны принимать участие все сособственники помещений и квартир, то в поселке эти вопросы решают УК, которые там находятся. И была целая череда дел, связанных с тем, что, например, устанавливалась плата за проезд на территорию коттеджного поселка, взималась непомерно высокая коммуналка или были завышены платежи за содержание инфраструктурных объектов. Словом, без законодательного урегулирования никак не обойтись.
— Есть ли конкретные предложения, которые уже рассматриваются?
— Пока все, скажем так, на стадии принятия предложений от участников рабочей группы, различных министерств, Росреестра — все делятся своим мнением, какую модель регулирования вопросов общего имущества в коттеджных поселках выбрать. Пока вариантов регулирования рисуется два: либо через такое же правило, какое существует для многоквартирных домов и садовых и огороднических товариществ, либо выстраивать отдельный режим через создание самостоятельного юридического лица, у которого и будет находиться общее имущество без возможности его куда-либо отчуждать из коттеджного поселка. Я бы сказала, что это важнейшая законодательная инициатива последнего десятилетия в гражданском праве, давно назревшая и давно ожидаемая, которая позволит восстановить права значительного числа граждан.
А вот председатель совета директоров семейства компаний Kaskad Family Валерий Мищенко в разговоре с Business FM предложил другой угол зрения на проблему.
— Тема управления имуществом общего пользования в коттеджных поселках, в поселках малоэтажного формата застройки уже давно обсуждается, причем не только застройщиками, но и банками. Даже банками в первую очередь, потому что неурегулированность этой области формирует проблемы для оценки предмета залога. Понятно, что можно получить в качестве залога дом и землю, на которой он стоит, но это же все находится на какой-то территории, где есть сеть дорог, коммуникации, проложенные до границы участка, общественные зоны, обладающие определенными элементами благоустройства, инфраструктура. И в отличие от многоквартирных домов, где Жилищным кодексом полностью урегулированы так называемые правила общежития, в малоэтажных форматах этого нет. Естественно, снятие данной проблемы на законодательном уровне будет положительно сказываться, в том числе на возможности их ипотечного кредитования.
— Банкам — да, наверное, нужен именно законодательный уровень. А всем остальным?
— Люди довольно сложно договариваются между собой в рамках некоммерческих партнерств или потребительских кооперативов. Эти форматы хороши как организации, на которых консолидируется имущество общего пользования, но далее закон ничем не регулирует, как избирается правление, как происходит смена власти в таком поселке, как принимаются решения и обязательны ли они для исполнения (например, по ремонту дорог или по замене какого-то участка трубы, пришедшего в негодность). Иными словами, есть немало имущества общего пользования, управление которым возникает стихийно. И люди, естественно, озадачены — как те, которые добросовестно платят, так и те, которые не понимают, надо платить или нет и чем будет обеспечиваться целевой характер того взноса, который они осуществляют.
— То есть еще и проблема неплательщиков.
— Естественно, и серьезная. Сегодня из-за отсутствия прозрачных законов меньше 50% — это норма по сбору эксплуатационных платежей на территории малоэтажных формаций. На нашей практике, 30-40% — это в лучшем случае то, что удается собирать первые два года жизни поселка, потому что многие люди просто отрицают необходимость сбрасываться на расчистку снега, уборку территории, охрану. И возникает масса должников, единственный способ работы с которыми — подавать документы в суд и привлекать судебных приставов к исполнению его решения. То есть обязанности платить в силу закона достаточно слабо регулируются, поэтому приходится тратить много организационных усилий на работу с должниками. В частности, отсюда вылезают те самые проблемы, которые не позволяют банкам толком оценить ликвидность такого объекта, как индивидуальный жилой дом, поскольку не урегулировано, какое собственно отношение он имеет ко всему поселку, в котором возведен.
В целом, все регулируется балансовой принадлежностью имущества, отмечает Валерий Мищенко. Если дом в деревне или поселке городского типа и дороги, водозаборный узел, энергосети и так далее передаются на баланс муниципалитета, который согласен их эксплуатировать и поддерживать, — это одна история. Но если подобное невозможно в силу каких-то причин — например, у муниципалитета нет денег обслуживать данные коммуникации, людям в любом случае необходимо как-то это имущество содержать. «В условиях неурегулированности того, как они должны между собой договариваться, возникает почва для злоупотреблений, чем многие недобросовестные председатели кооперативов или некоммерческих партнерств пользуются: собирают деньги, а потом через аффилированные структуры выводят их и тратят по своему усмотрению», — подчеркивает Валерий Мищенко.
