Совместно обреченные: три главные проблемы владельцев долей в квартире
Люди, владеющие долями квартиры, довольно часто ввязываются в конфликтные ситуации, связанные с правилами поведения, оплатой счетов или желанием каким-то образом распорядиться своей частью квартиры. О главных трудностях долевой собственности на жилье и способах их преодоления эксперты рассказали читателям сайта "РИА Недвижимость".
Коммуналка преткновения
Долевая форма собственности не доставляет никаких проблем ровно до тех пор, пока между владельцами сохраняются нормальные отношения. Но часто бывает, что доли принадлежат бывшим супругам, враждующим наследникам или просто чужим людям, между которыми возникают конфликты. Один из наиболее распространенных – оплата жилищных и коммунальных услуг. Суть споров сводится к следующему: кто и сколько должен платить.
Обычно пишется заявление в управляющую компанию о выделении отдельного лицевого счета. К этому прикладываются документы о праве собственности, объясняет гендиректор агентства недвижимости "Доли.ру" Игорь Аболемов.
Отдельно в заявлении стоит указать, например, что с другими собственниками автор заявления не ведет совместного хозяйства и они не являются родственниками. Обычно этого хватает. В некоторых случаях управляющая компания отказывает, тогда разделение происходит по суду.
Если в многоквартирном доме общим собранием собственников принято решение о прямых расчетах с поставщиками коммунальных услуг, то необходимо будет направить заявление и в адрес ресурсоснабжающих организаций, уточняет ведущий юрист Intellect Дарья Скудная.
Когда среди владельцев квартиры нет согласия о разделении лицевого счета либо кто-то уклоняется от подачи заявления, то спор разрешается в судебном порядке, продолжает она. Для этого заинтересованная сторона подает в суд исковое заявление об определении размера участия в оплате жилищно-коммунальных услуг согласно долям. При этом, обратившись в суд с исковым заявлением о разделении лицевого счета, можно также разделить задолженность по коммунальным платежам, подсказывает юрист.
Для долевых собственников действует одно почти универсальное правило – все, что они делают, они делают пропорционально размеру своей доли в имуществе. В первую очередь, это относится к бремени содержания имущества – каждый участник долевой собственности обязан соразмерно своей доле участвовать в платежах за квартиру, подчеркивает старший юрист адвокатского бюро "Шварц и Партнеры" Елизавета Фетисова.
Таким образом, больше платит не тот, кто израсходовал больше ресурсов, а тот, чья доля в квартире больше, уточняет она.
"Несмотря на кажущуюся несправедливость такого подхода, судебная практика на этот счет устоялась (вплоть до Верховного суда РФ). Основана она на том, что при отсутствии индивидуальных приборов учета у каждого сособственника объективно определить, в каком объеме был использован ресурс каждым отдельным лицом, практически невозможно. Логичен и посыл о том, что чем больше имущество, тем больше расходов оно требует", – поясняет Фетисова.
Однако, добавляет она, если собственники придумают свой способ учета (например, расходы на воду будут считать соразмерно проведенному в ванной комнате времени), никаких препятствий для того, чтобы договориться и закрепить такой способ в соглашении, нет.
К сожалению, собственники часто действуют не по закону. К примеру, если один из них вообще не живет в квартире, то не утруждает себя внесением своей части коммунальных платежей. В этом случае второму собственнику часто приходится платить за все в одиночку.
Если собственник понес расходы на содержание жилья, то он вправе предъявить к другим собственникам требование о возврате неосновательного обогащения, в том числе в судебном порядке, подсказывает адвокат Андрей Саунин.
Наличие или отсутствие в квартире индивидуальных приборов учета (счетчиков) не влияет на порядок разделения лицевого счета, поскольку приборы учета необходимы для учета фактического потребления коммунального ресурса, отмечает Скудная. То есть независимо от того, имеются ли в квартире счетчики, можно разделить лицевые счета, чтобы оплата начислялась отдельно каждому собственнику соразмерно его доле в праве собственности.
Мое или твое?
Еще одним источником конфликтов между долевыми собственниками становится доступ в помещение. В частности, далеко не всегда живущие в одной квартире люди могут договориться, какие помещения тут чьи, а главное – какие общие.
Жилищным законодательством предусмотрено, что при наличии долевой собственности на квартиру, право пользования общим имуществом, таким как санузел, коридор или кухня пропорционально размеру долей в данной квартире. То есть, если у квартиры имеются два собственника, владеющие ей в равных долях, то и их права на места общего пользования будут считаться равными. При этом недопустимо ущемление одним из сособственников прав другого путем препятствования пользованию данным общими местами, подчеркивает адвокат, заместитель председателя Московской коллегии адвокатов "Центрюрсервис" Илья Прокофьев.
В случае выделения доли в натуре или так называемого "реального раздела" квартиры, места общего пользования, к которым в обязательном порядке относятся санузел, коридор и кухня всегда остаются в общем пользовании, поскольку иное нарушало бы права одного из сособственников, продолжает он.
"Фактически, при выделении доли в натуре происходит "закрепление" за каждым из сособственников определенной комнаты в квартире и не более того", – подчеркивает Прокофьев.
Таким образом, в жилой части квартиры долевые собственники могут обозначить, что "это мое, а это твое", но нежилые помещения, такие как кухня, коридор и санузел, остаются в общем пользовании.
Также конфликты временами возникают на почве того, кто и как пользуется помещением. Например, можно ли приглашать гостей, заводить животных и так далее.
Пользование общим имуществом осуществляется по соглашению сособственников, отмечает Фетисова. Они могут ограничить доступ третьих лиц в квартиру и установить свое "время тишины". Но нельзя говорить о том, что собственники могут "диктовать" какие-либо бытовые правила друг другу. Все подобные правила могут быть установлены либо на добровольной взаимной основе, либо по решению суда, объясняет она.
Действительно, собственники одного жилого помещения вправе заключить соглашение о совместном его пользовании, в которое включить все интересующие их условия, соглашается Прокофьев.
"Важно, чтобы данные условия были исполнимыми и реальными, то есть, например, включать в соглашение график прихода гостей вряд ли будет целесообразным. Все-таки в таких ситуациях не стоит прибегать к попыткам юридического закрепления правоотношений, а лучше просто договариваться", – советует он.
Оборот долей
Разобраться в том, как можно распорядиться своей долей квартиры, довольно трудно, поскольку часть действий может потребовать участия других собственников, а часть – нет, отмечают юристы.
По закону собственники вправе свободно распоряжаться своими долями, выполняя почти все перечисленные действия: закладывать, завещать, продавать, дарить, доля может быть даже внесена в уставный капитал компании без согласия остальных сособственников, отмечает Фетисова.
Но "дьявол кроется в деталях". Например, нельзя сдать долю в аренду, так как в аренду сдается имущество, а не право, уточняет она.
Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом, но с соблюдением преимущественного права покупки участниками долевой собственности этой доли по цене, за которую она продается, добавляет адвокат адвокатской конторы "Бородин и Партнеры" Наталья Корнилевская.
При этом продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. То есть, хотя согласие других собственников на операцию не требуется, то есть они не могут запретить ею распорядиться, все равно определенные действия с их стороны неизбежны.
Следует подчеркнуть, что право преимущественной покупки применимо только к возмездным сделкам (купля-продажа, мена). Поэтому собственник доли вправе подарить и завещать свое имущество без согласия других участников долевой собственности, продолжает Корнилевская.
А вот доля в имуществе, выделенная в натуре, по смыслу действующего законодательства является самостоятельным объектом гражданских прав (статья 252 ГК РФ), а потому применительно к недвижимому имуществу ставится на самостоятельный кадастровый учет, уточняет Фетисова. В связи с этим она обращается в таком же режиме, как и все самостоятельные объекты, без каких-либо особенностей.
Но сама возможность выделить долю в натуре есть не всегда, уточняет она.
Во-первых, чем меньше доля, тем меньше шансов потребовать выдела доли из общего имущества, а потому по закону собственник небольшой доли вправе только требовать компенсации ее стоимости.
Во-вторых, что более важно, если доля является совсем незначительной (микродолей), а участник долевой собственности не имеет существенного интереса в использовании общим имуществом, то доля у него может быть принудительно выкуплена, подчеркивает эксперт.
В настоящее время появилось понятие "микродоли", которое пока не имеет законодательного закрепления, но применяется в судебной практике, которая формируется с учетом ограничения оборота подобных долей в праве собственности на недвижимое имущество, напоминает Корнилевская.
Таким образом, чем меньше долевых собственников у квартиры, тем проще ею владеть или распоряжаться.