Большинство — 68 процентов — россиян боятся покупать строящееся жилье, предпочитая квартиры в готовых домах, но в 2020-м фокус желающих улучшить жилищные условия почти принудительно сместили на рынок новостроек. В довесок к коронавирусу — и отчасти чтобы смягчить его негативное воздействие на экономику — россиянам предложили рекордно дешевую ипотеку — под 6,5 процента годовых, но только на приобретение жилья в новых домах. Пока весь мир пытался спрятаться от коварного COVID-19, российские граждане активно скупали квартиры. Способствовало ли это росту числа заболевших, доподлинно неизвестно, а вот росту цен в новостройках — однозначно. Эксперты боятся еще большего удорожания жилья в 2021-м, скептики ждут обвала ценников, а власти предостерегают и от того, и от другого. «Лента.ру» рассказывает, чего ждать и к чему готовиться будущим покупателям квартир.
О росте цен на жилье застройщики рапортуют каждый год, порой выдавая желаемое за действительное, но в 2020-м изменения ценников сложно было не заметить. По данным портала «Мир квартир» (есть в распоряжении «Ленты.ру»), в среднем квадратный метр в новостройках подорожал на 19 процентов, до 70,7 тысячи рублей, а цена среднестатистической квартиры к декабрю достигла 4 миллионов рублей (также рост на 19 процентов за год).
Заметнее всего (среди городов с населением от 300 тысяч человек) — практически на треть — увеличились цены на первичное жилье в Кемерове, Мурманске, Хабаровске, Туле и Набережных Челнах. Стоит учитывать, впрочем, что покупатели в течение года активно скупали самые дешевые варианты, из-за чего к новому году в объеме предложения резко выросла доля квартир подороже — отсюда и столь бешеный рост средних показателей.
В Москве новый квадратный метр с начала года подорожал на 17 процентов, до 260 тысяч рублей. В Подмосковье жилье росло в цене чуть медленнее — на 14 процентов за год, до 111 тысяч рублей за «квадрат». В альтернативной столице — Санкт-Петербурге — цены выросли на 19 процентов, до 150 тысяч рублей за квадратный метр.
Из 70 городов, где аналитики изучали динамику роста цен на первичную недвижимость, квадратные метры подешевели лишь в трех, причем весьма незначительно. В «двоечники» попали Магнитогорск и Нижний Тагил, где жилье стало дешевле менее чем на 3 процента, а также Грозный (минус 6 процентов).
«Ключевыми факторами роста рынка [новостроек] стали льготная ипотека, которая расширила круг потенциальных покупателей, и снижение курса рубля, которое каждый раз подстегивает покупательскую активность, — поясняет Ярослав Дарусенков, руководитель департамента консалтинга агентства недвижимости «Азбука Жилья». — В результате в течение четырех месяцев, начиная с конца июля, на рынке новостроек наблюдался ажиотажный спрос. Благодаря этому застройщикам удалось отыграть спад второго квартала, когда продажи упали из-за пандемии. Повышенный спрос не мог не отразиться на ценах».
Большинство экспертов уверены, что и в 2021-м цены на новое жилье будут расти — пока есть спрос, застройщикам никто не мешает переписывать ценники хоть еженедельно. «На рынке сохранятся текущие тенденции: останется довольно высокий спрос на квартиры в новостройках, а цены будут расти примерно как и в прошлом году», — предрекает руководитель аналитического центра агентства «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрий Таганов.
Ключевым фактором удорожания новостроек в нынешнем году, как и в прошедшем, станет льготная ипотека — соответствующую программу планировали завершить в октябре 2020-го, но затем продлили до середины 2021 года и могут продлить еще. Кредиты под 6,5 процента, по мнению главы Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) Николая Алексеенко, так или иначе уже «подогрели» цены на рынке на 15-20 процентов. «Как итог, эффект для людей от нее (льготной ипотеки — прим. «Ленты.ру») во многом нивелировался», — подчеркивает эксперт.
Рост цен провоцируют не только доступность относительно дешевых кредитов и повышенный спрос на жилье, но и нехватка предложения — никто не ожидал ажиотажа на рынке новостроек в 2020-м, никто не был готов к массовому отъезду мигрантов, из-за которого стройки замедлились или остановились вовсе.
«В связи с продлением программы льготной ипотеки до середины 2021 года ожидается сохранение высокого уровня спроса, пусть и менее ажиотажного, — прогнозирует Ярослав Дарусенков. — Поэтому до лета цены могут подрасти еще на 3-4 процента. Стоит отметить, что на рост цены также повлияло и увеличение себестоимости проектов в связи со скачками курса рубля».
В агентстве «Бон Тон» также ожидают удорожания новостроек в 2021-м на 10-12 процентов — это меньше, чем в минувшем году. «Единственным сдерживающим фактором роста цен будет уменьшение спроса потребителей из-за снижения доходов. В результате динамика роста цен будет более умеренной», — поясняет генеральный директор агентства Наталия Кузнецова.
Руководитель департамента консалтинга и аналитики «НДВ-Супермаркет Недвижимости» Сергей Ковров обещает, что «проблем на рынке жилья в обозримом будущем не предвидится», говоря, очевидно, с позиции продавца квартир. «В ближайшие полгода цены на квартиры будут расти на 1-3 процента ежемесячно, в зависимости от периода и локации, — прогнозирует эксперт. — В традиционные месяцы снижения деловой активности, а это январь и май, возможен околонулевой рост цен — не более плюс 0,3 процента. В феврале-апреле рост может составить до 2-3 процентов».
Контрмнений немного, и автором одного из них еще в ноябре 2020-го выступил Центробанк. Составители бюллетеня «О чем говорят тренды» заявили, что объемы покупок жилой недвижимости в России будут оставаться повышенными вплоть до второго квартала 2021 года, а затем последует падение спроса на квадратные метры (которое традиционно влечет за собой и снижение цен). «Программа льготной ипотеки продлена до июля 2021 года, однако после ее окончания спрос на жилье может временно снизиться, — предупредили эксперты. — Многие покупатели, зная о конечности действия программ льготного кредитования, могут ускорить покупку жилья и совершить ее раньше, чем планировалось». По мнению аналитиков, льготная ипотека оттягивает на себя будущий спрос. Вывод напрашивается — скидками, возможно, вознаградят тех, кто проявит терпение и не поддастся квартирному ажиотажу. Но произойдет это не ранее второй половины 2021 года.
Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», говоря о стоимости квартир в московских новостройках, заявила «Ленте.ру», что «запас для дальнейшего роста средней цены почти исчерпан». Но она не исключает, что в востребованных проектах у метро цены все же продолжат увеличиваться. «Скидок и акций практически нет, хотя номинально скидки заявлены почти в 80 процентах московских жилых комплексов, — пояснила эксперт. — На деле чаще всего речь идет о базовом дисконте в 1-3 процента. Спрос бьет рекорды и сейчас не нуждается в дополнительном стимулировании. Однако покупатели, которым нужна, например, трех- или четырехкомнатная квартира, могут рассчитывать на более интересные условия покупки и индивидуальные скидки».
В «Бон Тон» прогнозируют обвал спроса на жилье в случае отмены программы льготной ипотеки и роста ставок до 8-9 процентов годовых. «Для массового потребителя это уже психологически высокий уровень ставок», — предупреждает Наталия Кузнецова. По ее словам, со второй половины 2021 года на стоимость недвижимости будет влиять прежде всего кредитно-денежная политика Центробанка. Какой она будет, неизвестно.
«Возможно, ко второму кварталу 2021-го платежеспособный спрос будет реализован в сегменте новостроек. Это может привести к некоторому затишью на рынке, за которыми может последовать коррекция цен», — сдержанно обещает Марина Толстик, председатель совета директоров сети «МИЭЛЬ».
Не оставить россиян один на один со все увеличивающимися ценами на жилье в конце года завуалированно пообещали власти. Но пока удорожанию квадратных метров не уделяется столь явное внимание, как росту цен на продовольствие (премьер-министр Михаил Мишустин в середине декабря подписал ряд постановлений, предусматривающих стабилизацию цен на социально значимые продукты). Президент Владимир Путин в ходе ежегодной большой пресс-конференции возмутился ценами на макароны, но ни слова не сказал об алчности застройщиков.
Это упущение было ликвидировано спустя неделю в ходе совместного заседания Госсовета и Совета по стратегическому развитию и нацпроектам. Президент отметил, что из-за введения льготной ипотеки под 6,5 процента годовых на рынке увеличилось количество кредитов на жилье, что поспособствовало росту цен. «Если у нас цены будут расти дальше на жилье, то тогда значительная часть наших усилий, направленных на то, чтобы обеспечить жильем большее количество граждан, она если не сведется к нулю, то, во всяком случае, эти усилия серьезно пострадают», — предупредил Путин. Конкретных мер по сдерживанию роста стоимости квартир предложено не было, как не были назначены и ответственные за выполнение этой задачи.
Независимые эксперты уверены — сдержать рост цен на жилую недвижимость в России можно за счет увеличения объемов предложения жилья. В Центробанке в свою очередь призывают завершить программу ипотеки с господдержкой. Глава регулятора Эльвира Набиуллина одной из первых заговорила о росте цен на жилье, который «опережает и инфляцию, и рост доходов населения».
Минстрой тем временем планирует нарастить объемы строительства за счет организованного завоза трудовых мигрантов на стройплощадки. Законопроект, упрощающий въезд в Россию иностранных рабочих, уже внесен в правительство. Против этой инициативы, правда, выступили сами россияне — как показали результаты соответствующего опроса, ее не поддерживают более 70 процентов граждан. Без дешевой рабочей силы не будет и дешевого жилья, но для осознания этой логической связи, видимо, потребуется больше времени — или очередной виток роста цен на квартиры.