Борис Титов: Реформа оставила малые и средние города без стройки

Да, конечно, спрос реально вырос. Но разве не для этого начинали программу, не этого добивались? Проблема в том, что спрос-то разогрели, а о предложении забыли. Чтобы цены не росли, надо было работать над увеличением количества строящихся квадратных метров. А у нас рынок не только не увеличили, а ввергли его в глубокую стагнацию и даже снижение. В 2019 году, по Росстату, было сдано в эксплуатацию 79,4 млн кв. м жилья, в этом году правительство ожидает максимум 77 млн. Просто напомню, что в нацпроекте "Жилье и городская среда" значится цель к 2024 г. довести показатель до 120 млн.

И главная причина всего этого - реформа регулирования строительства. Переход на эскроу-счета, другие серьезные ограничения. Реформа, в целом правильная, натолкнулась на множество нерешенных деталей, в которых и оказался дьявол.

Результат - рост издержек застройщиков, массовый уход с рынка небольших компаний и, как следствие, крайняя неравномерность развития жилищного рынка и его монополизация.

В мегаполисах это менее заметно. Но в малых и средних городах строительный процесс практически остановился. По данным Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК), новостройки сегодня возводятся лишь в 308 городах страны из 1117. В остальных 809 городах (в которых живут 24 млн россиян) не строят ничего. В 24 субъектах Федерации объемы ввода нового жилья нулевые или символические.

Все проблемы можно разделить на три части: 1) кредитование строителей; 2) административное регулирование (прежде всего то, что касается обеспечения землей под строительство); 3) доступ строительных проектов к инфраструктурным сетям. Остановимся подробнее на первой части.

В системе проектного финансирования аккредитованы 97 банков, однако на деле кредитование предоставляют лишь 24, а в регионах застройщики, как правило, могут получить кредиты только от первой пятерки крупнейших банков.

В нынешнем ее виде проектная модель просто не настроена на то, чтобы развивать строительство в регионах с низкой покупательной способностью населения. Банки, в соответствии с установленными для них стандартами, ориентируются на маржинальность проекта, а в малых и средних городах она по умолчанию небольшая.

В итоге система заработала только в крупных городах, где застройщики могут рассчитывать на хорошую прибыль. По данным ЦБ, 45% проектного финансирования выдано в Москве, 10% - в Московской области, 7,5% - в Санкт-Петербурге. Остальные 37,5% приходятся сразу на 69 регионов. В 13 субъектах РФ проектное финансирование не выдается вовсе.

Что же делать? Надо смягчать критерии кредитоспособности заемщиков. Снижать требования по рентабельности проекта, снижать минимальную долю застройщика в инвестициях собственным капиталом.

Стоило бы докапитализировать АО "ДОМ.РФ", чтобы расширить объем гарантий и смягчить для самих банков нормативы обязательного резервирования. Это может привести к снижению средневзвешенной ставки кредитования в два раза по сравнению с нынешними 8-10%.

Помимо этого, нужно ограничить банковские комиссии и обязать банки рассчитывать действительную ставку кредита с их учетом. Запретить банкам обязывать заемщика обеспечивать открытие в этом же банке расчетных счетов всех его подрядчиков. Ограничить срок согласования банком документации по проекту на оплату поставщикам и подрядчикам.

А еще, если наше социальное государство хочет внести свою лепту в обеспечение людей жильем, стоило бы продумать программу правительственных гарантий, которые предоставляли бы строителям необходимое обеспечение под кредиты от банков.

Жилищный рынок в России перекошен. И Банк России, и правительство имеют все возможности, чтобы внести свою лепту в устранение этих перекосов. В конце концов обеспечение комфортным жильем жителей не только Москвы, но и всей остальной страны - это самая что ни на есть национальная цель. Достаточно сделать бенефициарами происходящего не только крупнейшие банки, но и широкий круг застройщиков в регионах, как тенденции и показатели изменятся. Жилье на глазах будет становиться доступнее.

Повторяю, нет смысла зажимать только начавший расти спрос. Работать надо над расширением предложения.

Инфографика "РГ"/ Антон Переплетчиков/ Марина Трубилина

Как в правительстве и Банке России оценивают последствия реформы долевого строительства

Вице-премьер Марат Хуснуллин: Нельзя говорить о том, что рынок не развивается

Мы действительно фиксируем увеличение стоимости жилья, однако льготная ипотека не является ключевым фактором. Могу сказать, что здесь нужно смотреть на вопрос комплексно и учитывать влияние изменений курсов валют, дефицита рабочей силы и в целом пандемии. В этом году относительно прошлого мы упали всего на 1,1%, что, конечно, незначительное снижение с учетом тех ограничений, которые вводились из-за коронавируса в Москве и Подмосковье, где стройки останавливались на два месяца.

Могу сказать, что мы наблюдаем положительную динамику ввода по сравнению с прошлым годом уже на протяжении трех месяцев подряд. Еще один положительный момент последних трех месяцев - рост объемов вывода новых проектов на рынок по сравнению с прошлым годом, поэтому нельзя говорить о том, что рынок не развивается. В свою очередь это позволит застройщикам завершить проекты, которые строятся по старым правилам, и не допустить появления новых обманутых дольщиков.

Подготовила Марина Трубилина

Банк России: Ставки совсем не такие высокие

По данным Банка России, застройщиков сейчас кредитуют 24 банка, среди которых есть и региональные. При этом надо понимать, что основной объем приходится на крупнейших, что является отражением общей структуры банковского сектора.

В регионах реформа идет достаточно успешно, мы не отмечаем большого перекоса по проникновению новой системы финансирования в пользу центра, хотя объективно в этих регионах объемы строительства традиционно значительны. При этом, конечно, в регионах с низким платежеспособным спросом (низкими доходами населения) маржинальность проектов может быть хуже, что снижает их привлекательность для банков из-за больших рисков. В этой связи необоснованное снижение требований к застройщикам по доле собственного участия в проекте, маржинальности может привести к накоплению кредитных рисков на балансах банков, что, в свою очередь, увеличивает риски для их кредиторов, вкладчиков и бюджета.

При этом делаются отдельные изменения для настройки системы с учетом сложившейся практики. Банк России внес изменения в нормативные акты для снижения регуляторной нагрузки на банки, кредитующие застройщиков, например, скорректированы отдельные критерии кредитоспособности, средства на счетах эскроу теперь учитываются при расчетах нормативов мгновенной и текущей ликвидности и др. Инициативы банков и застройщиков продолжают поступать в Банк России и рассматриваются, в том числе, с участием Минстроя России. Но нужно понимать, что вопрос расширения кредитования невозможно решить только регуляторными мерами Банка России. Необходима государственная поддержка низкомаржинальных проектов, снижение затрат застройщиков на инфраструктуру, реализация механизма гарантирования АО "ДОМ.РФ", а также сбалансированная поддержка доходов населения и спроса на жилье.

В отношении средневзвешенной ставки по кредитам застройщикам можно отметить, что, как показала практика финансирования, она существенно ниже 8-10%. Почти по 70% проектных кредитов она ниже 5%, а при полном покрытии задолженности средствами на эскроу приближается к 2%.

Подготовил Игорь Зубков