Из-за страха потерять сбережения во время кризиса россияне скупают вторичное жилье
Как указывает Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), за девять месяцев текущего года было совершено порядка 2,47 миллиона сделок купли-продажи. К сравнению, за аналогичный период 2019-го россияне заключили 1,63 миллиона таких договоров.
В то же время с началом второй волны пандемии, снизилась популярность новых квартир — количество сделок по жилью в новостройках рухнуло на 20%, а общее число проданных таких квартир составило 489 тысяч.
Как полагают в Национальном бюро кредитных историй (НБКИ), причиной может являться то, что банки в последнее время резко снизили уровень одобрения ипотеки. Только за октябрь доля положительных решений по заявкам на жилищные кредиты упала сразу на 4,3 процентных пункта (п.п.) до 65,3%. На деле это означает, что более трети желающих взять ипотеку получили от финансовых организаций отказы.
«Это самый низкий уровень одобрения кредитов — такого не было даже в период локдауна», — указывают аналитики НБКИ.
Справка «Фингазеты»
В России продолжает расти количество бедных граждан. По данным Росстата, численность населения с доходами ниже прожиточного минимума во втором квартале 2020 года по сравнению с соответствующим показателем годом ранее увеличилась на 1,3 миллиона человек и составила 19,9 миллиона.
Если по итогам 2019-го доля наших сограждан, находящихся за чертой бедности, составляла 12,7%, то сейчас она достигла 13,5%. То есть теперь каждый седьмой россиянин является именно бедным.
Рост уровня бедности стал следствием значительного падения доходов населения из-за пандемии и карантинных ограничений. Как ранее отмечало главное статистическое ведомство страны, во втором квартале текущего года, то есть в период наиболее жестких ограничений и режима самоизоляции, реальные располагаемые денежные доходы россиян упали сразу на 8%. Это рекордное квартальное падение с 1999 года.
«В конце октября “Сбер” опубликовал свое исследование, согласно которому средний объем сбережений россиян в третьем квартале по сравнению со вторым кварталом вырос с 70 тысяч рублей до 78 тысяч рублей. Безусловно, цифра не очень большая, однако у наших сограждан существует опасение, что в условиях коронакризиса они могут лишиться и этих “копеечек”. Именно поэтому многие и решились сделать вложения в недвижимость. Понятное дело, квартиры в новостройках стоят дорого, а потому значительная часть сограждан обратила свой взор именно на “вторичку”. Потому-то во всех регионах страны и активизировался рынок вторичного жилья», — поясняет экономист, кандидат юридических наук Владимир Нечитайло.
Ярче всего тенденция увеличения спроса на «хрущевки» и «брежневки» сложилась в Москве, говорится в исследовании риэлтерской компании «Инком-Недвижимость». Так, в частности, спрос покупателей жилья на столичном рынке «вторички» в три раза превышает объем предложения.
«Уровень спроса в масс-маркете на данный момент в три раза превышает объем ликвидного предложения. То есть в среднем на одну квартиру претендуют три потенциальных покупателя», — приводятся в обзоре слова директора департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Сергея Шломы.
По оценке председателя правления кредитно-потребительского кооператива (КПК) «Обновление» Михаила Дорофеева, ситуация, описанная компанией «Инком-Недвижимость», на рынке «вторички» может иметь ту же природу, что и сложившийся ажиотаж с продажами новых автомобилей. Из-за ослабления национальной валюты, снижения процентных ставок и истечения срока депозитов определенная категория покупателей стремится сберечь свои накопления посредством таких инвестиций.
«Сложившийся дисбаланс — следствие как отложенного из-за пандемии спроса, который в полной мере стал проявлять себя начиная с августа, так и ситуации на первичном рынке. Рынок нового жилья вследствие запуска программы льготной ипотеки под 6,5% годовых не может в полной мере удовлетворить спрос покупателей из-за ограниченного предложения и более дорогого “метра”, а потому покупатели проявляют активность именно в эконом-сегменте», — поясняет он.
Впрочем, эконом-сегмент уже перестает быть экономным; с начала нынешнего года стоимость жилья на вторичном рынке недвижимости уже выросла на 20%. В частности, подорожали однокомнатные квартиры в «брежневках» и «хрущевках». Наибольшее подорожание пришлось на ликвидные «однушки» и студии. Затронул рост цен и старые кирпичные дома — стоимость квартир в них взлетела до 22%.
В свою очередь эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский убежден: «хрущевки» подорожали не только из-за повышенного спроса ввиду ситуации в экономике, но и благодаря определению сроков реновации.
«Те дома, которые будут переселены в ближайшие год-два, либо вообще перестали продаваться, либо поднялись в цене еще сильнее. Другие дома старого фонда дорожают из-за того, что грамотные покупатели понимают, что ближайшие несколько лет новостройки эконом-класса будут не самого хорошего качества из-за спешки в строительстве и выводе новых объектов на рынок», — указывает он.
Вместе с тем эксперт полагает, что во второй половине следующего года восходящий тренд будет сломлен.
«Во-первых, люди, бравшие потребительский кредит для первоначального взноса, поймут, что просто не тянут такое долговое бремя, и выйдут на рынок для продажи квартир, причем с хорошим дисконтом. А во-вторых, денежные средства населения небезграничны», — считает Алексей Кричевский. По его прогнозу, на горизонте двух лет стоит ждать отката цен на «вторичку» примерно на 10‒15% от текущих цен, то есть примерно до уровней конца прошлого—начала нынешнего года.
Вот и Михаил Дорофеев уверен, что данная ситуация может наблюдаться еще несколько месяцев, а в дальнейшем будет тесно связана с перспективами устойчивого восстановления экономики и личных доходов граждан.
«Вполне возможно, что рынок вторички будет ощущать поддержку вплоть до середины 2021 года, до завершения программы льготной ипотеки, после чего возникнет риск обрыва спроса», — прогнозирует он.
По мнению председателя правления КПК «Обновление», к этому периоду качественные заемщики могут быть в высокой степени уже «освоены» банками, а возможности тех, кто вознамерится улучшить свои жилищные условия, будут ограничены наблюдаемым сейчас ростом цен на вторичную недвижимость.