Пропавшие миллионы и грибок на стенах: кто и как управлял элитной высоткой на Колоскова
На прошлой неделе в доме на Колоскова, 12, залило один из магазинов. Хозяйка помещения рассказывала, что потоп продолжался несколько дней, а в понедельник, 19 октября, вода полилась снова. Во всех бедах собственники винят управляющие организации, которые сменялись уже не раз. "Клопс" разбирался, что же происходит в элитной высотке.
Шёл одиннадцатый день потопа
Владелица седьмого офиса рассказывает, что с начавшимся 8 октября потопом справиться до сих пор не удаётся, хотя аварийщики несколько раз пытались перекрыть стояки.
Это уже одиннадцатый день идёт, как нас заливает. Когда покупала помещение, заплатила что-то порядка двадцати миллионов рублей, потому что здание считалось элитным", — жалуется Снежана Балан.
Есть в доме и другие проблемы — на козырьках над офисами и магазинами жильцы устроили террасу. Из засорившихся желобов вода около пяти лет течёт по окнам текстильного магазина. Рамы отсырели, появился грибок. С похожей проблемой в 2016-м году столкнулись соседи Снежаны — владельцы пятого и шестого офисов, которые затопило во время дождей. Покрывать убытки предприниматели решили через суд. Там владельцы залитых помещений и управляющая компания принялись выяснять, где и чья зона ответственности.
По словам юриста Марины Монастырной, в техпаспорте отмечено, что в собственность жильцов входят только отапливаемые помещения, но люди несут ответственность за содержание балконов, лоджий, террас.
Есть такой момент: системы коммуникаций, которые обслуживают больше чем одну квартиру, считаются общими. Если по дому через все террасы идут единый жёлоб для сбора дождевых осадков и труба с крыши для их отвода, то вся система ливнесбора является общей системой дома. За неё несёт ответственность управляющая компания или ТСН независимо от того, что домоуправление не может попасть на эту террасу", — говорит юрист.
Высотка с непростым характером
С управляющими организациями в многоэтажке на Колоскова, 12, проблемы возникают уже давно. Когда в 2009 году строительная компания "Балткоммерцстрой" сдала в эксплуатацию элитную новостройку, для управления ею создали ТСЖ "Премиум". Эта организация отправляла собственникам платёжки со счетами за свет, газ и воду, но деньги в коммунальные службы не передавались.
Итогом стал процесс банкротства товарищества в арбитражном суде. В 2016-м году председателя ТСЖ Татьяну Леонтьеву привлекли к субсидиарной ответственности в размере 3,6 миллиона рублей. По словам Марины Монастырной, замешанные в скандале дельцы покинули страну, а высотка на Колоскова осталась без какого-либо управления.
По закону, продолжает Монастырная, существует несколько вариантов домоуправления: прямое — в виде ТСЖ или ТСН — либо через управляющую компанию.
В 2014 году сильно поменялось законодательство, из-за чего на непосредственном управлении могут находиться дома, в которых имеется до тридцати квартир. На Колоскова, 12, их больше — 79. На тот период ТСЖ "Премиум" уже было банкротом. Соответственно, для организации нового домоуправления оставался единственный способ — УК".
Адвокат утверждает, что тогда появилась ООО "УК СК12", но она не имела права выставлять жильцам платёжки, поскольку собственники не заключали с ней договоров. Это подтвердили проверяющие из регионального министерства контроля.
Не было также документов, из которых жильцы бы знали следующее: откуда эта компания взялась, кто её уполномочил устанавливать тарифы и каким образом собираются деньги, — добавляет Монастырная, — внаглую создано юрлицо, которое стало рассылать всем квитанции".
Когда владельцы двух офисов потребовали вернуть деньги, уплаченные по квитанциям в течение трёх лет — порядка 400 тысяч рублей, — выяснилось, что организация "УК СК12" не имеет к дому никакого отношения и высотка якобы находится в непосредственном управлении. Несколько раз суд обязывал УК предоставить документы, подтверждающие выполнение всех работ и услуг на собранные с жильцов деньги.
Были совершенно смешные перечни, что они там за лифт кому-то платили десять тысяч рублей в месяц, за мусор — столько же. И так далее... Но это совершенно "три копейки" от общей суммы этих собранных десяти миллионов", — утверждает правозащитник.
В 2019-м году на смену компании "УК СК12" пришла организация ТСН "ТСЖ Колоскова 12", председателем которого стала одна из жительниц дома Елена Козлова. С новым домоуправлением сейчас и конфликтуют предприниматели с первых этажей.
"Заключение будет в четверг"
Глава действующего товарищества Елена Козлова уверяет, что к действиям предыдущей организации она не имеет никакого отношения.
В суде Центрального района находится гражданское дело по иску к "УК СК12". Истцы (собственники офисов номер пять и шесть — ред.) его проиграли, потому что было доказано, что здесь нет вины управляющей компании. Когда происходило залитие и кто это делал, было не установлено".
По словам Козловой, аварийная организация семь раз приезжала в многоэтажку, чтобы разобраться, почему залило магазин. По мнению Елены, причина в том, что собственница незаконно перепланировала помещение.
Вчера бригада работала более шести часов. Установлено, что Балан не то что зашила гипсокартоном, а заложила полностью весь стояк кирпичами сверху донизу. Рабочие были вынуждены долбить и разбирать эту стену, чтобы добраться до общей трубы", — фотографии и акт аварийных служб Елена Козлова пообещала предоставить в пятницу, 23 октября.
Двадцать рублей за квадратный метр
Нынешней управляющей организацией недовольны только собственники трёх коммерческих помещений на первом этаже, считает Елена Козлова. Снежана Балан и жильцы недовольны "состоянием ливнёвок и подъездов, а также высокими тарифами за обслуживание дома — 20 рублей за квадратный метр". Для сравнения: средняя стоимость обслуживания "хрущёвки" неподалёку — около десяти рублей за "квадрат".
Если собственники недовольны своей управляющей организацией, они могут сменить её. По словам Марины Монастырной, выбрать новую УК можно только после ликвидации действующего ТСН.
Для создания легального домоуправления, товарищество должно было набрать две трети голосов собственников дома", — юрист добавляет, что такое решение должно приниматься на общем собрании.
Если жильцы хотят оспорить протокол собрания, на котором решили создать ТСН, это нужно сделать в течение полугода. "Иначе в суде могут отказать по причине пропуска срока давности"", — объясняет Монастырная. Жители Колоскова, 12, этот срок уже пропустили. Недовольные могут "подать в полицию заявление, что о собрании ничего не знали".
В региональном Роспотребназдоре рассказывали о семи вещах, про которые должен знать собственник:
1. Плату за содержание и ремонт жилого помещения могут установить только собственники жилых помещений;
2. Каждый год владельцы квартир должны проводить общее собрание, на котором должен определиться размер платы за содержание и ремонт дома. Эта сумма устанавливается на основании предложений управляющей компании;
3. Собственники могут принять предложение управляющей компании либо отказаться от него;
4. Управляющая компания является одной из сторон по договору управления жилым домом. Изменять его условия можно только на общем собрании;
5. Размер платы не может устанавливаться или изменяться в одностороннем порядке — этот момент регулирует договор управления многоквартирным домом. Если собственники не смогли определить размер платы за обслуживание дома на общем собрании, его устанавливает орган местного самоуправления. Ознакомиться с порядком установления тарифов можно в Жилищном кодексе РФ.
6. Требуйте от управляющей компании, чтобы перечень работ и услуг был чётко расписан в договоре управления многоквартирным домом.
7. Не соглашайтесь с тарифом за обслуживание жилья, который предлагает УК, если он не соответствует фактическим выполненным работам. Эта информация должна быть представлена в ежегодном отчете.
О других скандалах вокруг элитных строений в Калининграде можно прочитать здесь.