Из-за пандемии коронавируса и ее экономических последствий существенная доля покупателей жилья в Москве, славящейся высокими ценами на недвижимость, может переориентироваться с однокомнатных квартир и студий на комнаты. Столица несколько утратила привлекательность в последние месяцы — массовые мероприятия отменены, музеи и театры работают с перебоями, но все равно сюда стремятся желающие заработать. Им нужна крыша над головой, и люди не стесняются покупать неиндивидуальное жилье, плодя таким образом новые коммунальные квартиры. Особенности выживания в советских коммуналках будто бы забыты, а те, кто помоложе, и вовсе ничего о них не знает. Весь ассортимент московских комнат и рекомендации для тех, кто решился размыть границы личного пространства, — в материале «Ленты.ру».
Назад в прошлое
О том, что в Москве может вырасти спрос на комнаты, аналитики предупреждали еще в начале минувшего лета, правда, изначально речь шла о найме, а не о покупке частей квартир. Столичные арендаторы начали активно искать съемные комнаты после снятия режима самоизоляции — многие из них вынужденно отказались от отдельных квартир из-за недостатка денег: за время действия «коронавирусных» ограничений их платежеспособность снизилась.
В агентстве «ИНКОМ» тогда прогнозировали, что к осени каждый третий столичный арендатор будет искать именно неиндивидуальное жилье (этот прогноз, по признанию аналитиков, не вполне сбылся: многие арендаторы справились, и им не пришлось радикально менять условия проживания). Поумерить аппетиты тогда пришлось и наймодателям: они тоже пострадали от «коронакризиса» и начали сдавать части единственных квартир, то есть подселять съемщиков на личные квадратные метры, чтобы хоть как-то заработать.
Повышенный спрос на комнаты, правда, не спровоцировал рост ставок: согласно исследованию базы «Мир квартир» (есть в распоряжении «Ленты.ру»), с начала года в Москве они снизились почти на 7 процентов, в среднем до 16,6 тысячи рублей в месяц. «Предложение настолько велико, что речь о подорожании пока не идет», — поясняют аналитики. В базе ЦИАН на момент публикации материала предлагалось около 3 тысяч съемных комнат в Москве. Периодически на рынке появляются уникальные предложения вроде «комнаты Данилы Багрова» — помещения в коммунальной квартире, в котором, по утверждению собственника, снимались эпизоды культового фильма «Брат 2» режиссера Алексея Балабанова.
Очевидно, что мечта бывшего столичного мэра Юрия Лужкова о полной ликвидации коммуналок окончательно разбилась о коронавирусную реальность.
«Мы должны исключить понятие коммунальной квартиры, как исключили в свое время понятие "барак"», — говорил он за год до увольнения.
Арендаторы московского жилья эту идею, очевидно, не поддержали — как и покупатели.
Скромность в моде
По данным «ИНКОМ», в Москве продается около 2 тысяч комнат, средняя стоимость лота в сегменте составляет 3,4 миллиона рублей. В ЦИАН чуть более тысячи объявлений о продаже комнат и около 400 — о продаже долей в квартирах. Риелторы спокойно констатируют факт возрождения популярного в СССР формата коммунальных квартир.
«Мы ожидаем, что на "вторичке" старой Москвы (без учета Троицкого и Новомосковского административных округов) спрос на комнаты в этом году вырастет на 6-7 процентов за счет покупателей, которые из-за сложностей с финансами не смогут позволить себе отдельную жилплощадь, — прогнозируют в «ИНКОМ». — Однако есть важное условие: необходимо, чтобы на рынке было достаточное количество комнат с грамотно выставленной стоимостью предложения».
В настоящее время, по наблюдениям брокеров, многие продавцы неиндивидуального жилья сильно завышают цены, особенно когда речь идет о комнатах в центральных районах столицы.
«Если стоимость большей части комнат будет выше рыночной (из-за желания продавцов воспользоваться активизацией спроса) и приблизится к ценам на студии и самые бюджетные "однушки", то потенциальные покупатели по возможности отложат сделку, чтобы накопить средства на отдельное жилье», — предупреждают эксперты.
Но эти опасения, похоже, напрасны: рынок новостроек, где сосредоточен основной объем предложения компактного жилья, в посткарантинные месяцы функционировал по принципу «нас не догонят». В Москве, по оценке экспертов ЦИАН, средняя стоимость строящихся квартир к октябрю составила 210,8 тысячи рублей за квадратный метр, увеличившись в годовом исчислении на 11 процентов. Стремительное удорожание новых студий и «однушек» делает комнаты на вторичном рынке еще более привлекательными для тех, кто не может откладывать покупку жилья.
Угол, вписанный в окружность
В базе ЦИАН самая дешевая московская комната стоит 1,9 миллиона рублей. Как ни странно, расположена она не на присоединенных территориях, а в пределах МКАД, в районе Перово. Одноименная станция метро — в девяти минутах ходьбы. Общая площадь комнаты составляет 7,4 метра, четырехкомнатной квартиры — 70 квадратных метров.
«Состояние хорошее, остается вся мебель. В соседних двух комнатах — семейная пара, в одной комнате никто не проживает», — пишет автор объявления.
Реальному покупателю он обещает «хороший торг», а также вожделенную московскую прописку, медицинскую страховку (ее, к слову, можно получить и без прописки) и столичную пенсию.
За 2 миллиона рублей можно приобрести небольшую (9,2 метра) комнату на восьмом этаже панельной девятиэтажки в Печатниках. Три других комнаты в квартире занимает семья с двумя детьми. Чуть дороже — 2,1 миллиона — стоит восьмиметровый лот почти в такой же девятиэтажке в Покровском-Стрешневе. «Места общего пользования в нормальном состоянии», — подчеркивается в описании.
По цене 2,2 миллиона в столице предлагается сразу несколько комнат: 12-метровая — в поселке Кокошкино (Новая Москва), десятиметровая — в Печатниках, восьмиметровые — в Люблино и Можайском районе. Если увеличить ценовой порог до 2,5 миллиона, выбирать уже можно из 50 предложений. По цене до 3 миллионов в городе продается около 280 комнат, причем около десятка из них — в Центральном округе: в Мещанском, Басманном, Тверском, Пресненском и Таганском районах.
Общежитие, дорого
Дорогих и супердорогих комнат в Москве тоже хватает — так, около сотни оценены более чем в 7 миллионов рублей — хотя по такой цене в городе можно купить полноценную однокомнатную квартиру. Три десятка вариантов стоят больше 10 миллионов рублей, из них половина дороже 15 миллионов. Ультрадорогие предложения, как правило, — это не одна комната в коммуналке, а несколько, выставленные на продажу единым лотом.
Например, рекордсмен в сегменте — это объект за 25 миллионов рублей: две комнаты площадью 13 и 16 квадратных метров, расположенные в 100-метровой коммунальной квартире в Большом Патриаршем переулке. Судя по фото, и комнаты, и квартира — в удручающем состоянии, но владельца, очевидно, это не смущает. Он считает, что лот имеет «огромный инвестиционный потенциал».
Чуть дешевле три комнаты в четырехкомнатной квартире на проспекте Вернадского: их владелец оценил в 24 миллиона рублей (примерно 450 тысяч рублей за квадратный метр). Очевидных преимуществ жилье не имеет.
«Прекрасное месторасположение, два выхода из подъезда во двор и на улицу Строителей, очень удобно, — сообщает автор описания. — Через дорогу ТЦ "Капитолий", в шаговой доступности много магазинов: четыре аптеки, кафе-кондитерская "Кузина", "СушиWok", два цветочных магазина, рестораны, стоматология и многое другое».
На Пятницкой улице в Замоскворечье за 22 миллиона рублей можно купить три комнаты в шестикомнатной квартире, расположенной в историческом доходном доме. Продавцы готовы торговаться. Они же представляют интересы собственника еще одной выставленной на продажу комнаты в этой коммуналке. Аналогичные предложения есть на Малой Бронной улице, на Покровке, в Сеченовском переулке около станции метро «Парк культуры», в Лялином переулке, на Петровке и на Гоголевском бульваре.
Кредитная доля
Большинство риелторов скептически оценивают стремление приобретать комнаты, а не квартиры. Они указывают, в частности, что собственники таких объектов впоследствии будут пытаться всеми силами от них избавиться. А упорствующим советуют обращать внимание на два ключевых фактора: в первую очередь на корректность соблюдения прав преимущественного приобретения. По закону, от покупки сначала должны отказаться владельцы других помещений в квартире. Второе — адекватность будущих соседей, с которыми так или иначе придется уживаться.
Одновременно эксперты рынка положительно относятся к идее приобретения комнат для сдачи в аренду. Такой вариант лучше, чем хранение средств на депозитах, признают они.
«Ставки по депозитам снижаются. По комнате много рисков, но все же, наверное, комната сейчас более предпочтительный вариант. Можно заранее искать вариант в квартире, где остальные комнаты сдаются», — советует частный маклер Даниил Пятецкий.
По данным агентства «Доли.ру», количество запросов на покупку комнат в период с января по сентябрь 2020-го выросло почти на 20 процентов (по сравнению с аналогичным периодом прошлого года). При этом многие хотят приобрести неиндивидуальное жилье в ипотеку.
«Комнаты являются самым доступным видом недвижимости, который может приносить стабильный постоянный доход, — отмечают эксперты. — Ипотека на комнаты — не новый банковский продукт. Но ранее финансовые организации выдавали займы тем, кто, покупая выделенную долю в кредит, становился единоличным владельцем всей квартиры. Сейчас ситуация изменилась, даже крупные банки стали выдавать займы на покупку выделенных долей».
В некоторых банках есть специальные программы для приобретающих комнаты, в других — такие займы выдаются в рамках стандартных программ ипотеки на покупку готового жилья. Получить кредит несложно, вопрос — надо ли? «Коммунальный ад» — устойчивое выражение, описывающее жизнь в советских коммуналках, — выжило в российских реалиях и после всплеска популярности комнат вполне может заиграть новыми красками.