Роман Мирошников: «Стартовая цена в новых ЖК может оказаться выше, чем в готовых»
Многие потенциальные покупатели жилья ждали с наступлением кризиса снижения цен на квартиры. Но вот после первой волны пандемии и ограничений рынок уже «оттаял» и успел приготовиться к возможной второй волне, а снижения цен нет как нет. Наоборот, цены на новостройки совершили значительный скачок вверх. Чего ждать дальше, «Мир Квартир» обсудил с Романом Мирошниковым, исполнительным директором СК «Ойкумена». Поскольку компания строит в Санкт-Петербурге, Нижнем Новгороде, Московской области и других регионах, эксперт имеет довольно ясное представление о ситуации. Роман Мирошников Что сейчас происходит с ценами на новостройки? Как повлияла на них пандемия? В Москве, где сосредоточена деловая жизнь, где больше рабочих мест, в среднем выше уровень дохода по отраслям, цены на жилье отреагировали на завершение режима самоизоляции более чутко. Сейчас можно говорить, что по сравнению с прошлым годом в массовом сегменте новостройки подорожали примерно на 10-12%. Безусловно, отдельно взятые проекты показывают более значительный рост цен за все время реализации – и 15, и 20%, иногда больше. В Петербурге на фоне появления доступной ипотеки и вымывания с «витрины» самых дешевых квартир также отмечается рост цен, сопоставимый с Москвой: к сентябрю средняя цена квадратного метра новостроек комфорт-класса достигла 123,2 тыс. руб., тогда как годом ранее (в сентябре 2019) составляла 109 тыс. руб. Ждать ли роста цен до конца года? Другими словами, покупать или ждать? Предложение новостроек сокращается, в первую очередь уходят с рынка самые доступные варианты, поэтому, если стоит цель улучшить жилищные условия, то покупать лучше сейчас, так как порог входа в жилищные проекты повышается. Дом с террасами Даже если поставить себе цель ждать старты продаж в новых ЖК, можно а) не дождаться появления предложений в нужном районе, б) даже стартовая цена может оказаться выше, чем сегодня в сопоставимых по качеству и готовности новостройках. Ощущается ли разница в ценах между ЖК с эскроу и тех, что продаются по старой схеме? Стоит ли покупать новостройки с эскроу и «ловить» старты продаж? Фактор наличия схемы расчетов через эскроу-счета сегодня, пожалуй, не самый важный в ценообразовании новостроек. Наибольшее значение имеет динамика строительства, степень строительной готовности дома, проектный объем, объем инфраструктуры и т.д. Стоит сказать, что и до введения эскроу достаточно большая доля застройщиков привлекала проектное финансирование, и расходы на обслуживание этих займов точно так же включались в себестоимость девелоперского проекта, как и сегодня, просто сейчас проектное финансирование подчинено единым правилам (ставка зависит от уровня готовности проекта, объемов продаж и т.д.). Покупать новостройки с расчетами через эскроу, конечно же, стоит. Для покупателя это дает не только дополнительную гарантию возврата средств, но и уверенность в том, что застройщик будет максимально строго придерживаться графика строительства – за ходом работ теперь наблюдает и финансовый партнер (банк), который также заинтересован в успешной реализации проекта. И да, если вы желаете совершить покупку на самых выгодных условиях, точно так же, как и раньше, стоит сделать это на старте продаж. В проектах с эскроу цены тоже повышаются по мере «роста» домов, поэтому на нулевом цикле покупка будет наиболее выгодной. Какие квартиры пользовались спросом во время пандемии и, особенно, после снятия ограничений и введения программы льготной ипотеки? Особенных изменений в покупательских предпочтениях, в принципе, не произошло. То есть нельзя сказать, что из-за пандемии люди решили скупить квартиры большей площади. Нет, все-таки все упирается в финансовые возможности людей. ЖК "Шаляпин" В регионах покупатели по-прежнему ориентированы на то, чтобы сократить бюджет покупки, прежде всего рассматривают более компактные квартиры – не обязательно студии, а, например, если семье нужна 2-комнатная квартира, прежде всего рассмотрят такие лоты небольшой площади. С другой стороны, мы как застройщики понимаем, насколько важна возможность трансформировать пространство внутри квартиры. Ведь не каждая семья может позволить себе переезжать, если меняются жизненные обстоятельства. И в компактных лотах возможность эффективной перепланировки сведена к минимуму. Поэтому мы предусмотрели планировочные решения, которые помогут обустроить даже в достаточно типовой по площади квартире больше полезного места для всех членов семьи. Например, в ЖК «Ойкумена» у нас спроектированы балконы увеличенной площади — здесь можно оборудовать отдельный кабинет или мастерскую-студию. Кроме того, пользуются спросом однокомнатные квартиры-«распашонки»: кухня выходит на одну сторону света, а спальня — на другую. Однокомнатную квартиру с увеличенной кухней-гостиной можно трансформировать в двухкомнатную: площадь спальни позволяет разделить пространство так, что остаётся место на гардеробную или, например, библиотеку или небольшую зону релакса. Думаю, что планировочные решения, позволяющие по-разному трансформировать пространство внутри квартиры, – это самый актуальный тренд последних лет. Надо ли, на ваш взгляд, продлить программу льготной ипотеки? С точки зрения потребителя, безусловно, надо. Люди ждут снижения ипотечных ставок, у многих от этого в принципе зависит решение, покупать ли квартиру. С другой стороны, если говорить конкретно о Петербурге, там не все банки оказались готовы к наплыву заявок, это несколько тормозило одобрение, выдачу, регистрацию сделок. Если наладить эти процессы, то программу вполне можно было бы продлить, спрос на ипотеку под 6,5% высокий. В то же время сейчас, когда ключевая ставка остается рекордно низкой, ничто не исключает снижения ипотечных ставок и после 1 ноября. То есть и классическая ипотека может стать доступнее, без господдержки. Кроме того, мы видим удачные примеры сотрудничества банков и девелоперов, когда появляются «суперставки» на объектах определенных застройщиков. Эта практика, вероятно, продолжится также после 1 ноября. ЖК "Ойкумена" Можно ли удачно инвестировать в жилую недвижимость на сегодняшнем рынке? Какую можно получить доходность? Конечно, сейчас неплохие условия для покупки объекта и с целью дальнейшей аренды, и с целью перепродажи. В особенности, если сравнивать со ставками по депозитам, которые сейчас снижены, наверное, до минимума за последние несколько лет. Даже проект, в котором рост цен от старта до ввода будет достаточно скромным, 5-8%, как минимум поможет уберечь вложения от инфляции. Как активность покупателей «первички» сказалась на вторичном жилье? Чего ожидать там продавцам и покупателям? С одной стороны, это разные сегменты жилья, а с другой – они неразрывно связаны, так как часть средств от продажи «вторички» неизменно поступает на рынок новостроек – так люди «меняют» старое жилье на новое, с небольшой доплатой в виде ипотеки или даже без доплат. Возможность взять льготную ипотеку на новостройки подстегивает владельцев вторичных квартир к продаже имеющихся объектов. Так постепенно насыщается рынок «вторички», в особенности после весеннего проседания. Все вместе это приводит к росту конкуренции, и при этом в объявлениях цены могут показывать рост, однако в реальности собственники квартир готовы к торгу, так как не могут бесконечно долго ждать продажи объекта – им нужно успеть забронировать новостройку и взять ипотеку. И наконец, вернутся ли скидки? Если говорить о дисконте в размере 10-15% и более, то сейчас, на оживающем рынке это маловероятно. А базовые «стимулирующие» скидки в размере 1-3% присутствуют на рынке почти постоянно, хотя некоторые компании отказались и от них. Вероятно, ждать каких-то акционных предложений можно будет ближе к Новому году, но едва ли они будут ли такими же щедрыми, как мы видели, например, в 2015 году.
