Проектное финансирование в строительстве: плюсы и минусы работы с эскроу счетами

Девелоперы и банки подводят первые итоги работы в новых реалиях. В Вологодской области с начала 2020 года банки профинансировали 11 жилищных объектов с общим лимитом 1,735 млрд. рублей. Все проекты предполагали открытие эскроу счетов. Зачем нужен был новый закон Напомним, закон о переходе застройщиков на специальные счета вступил в силу чуть больше, чем год назад - 1 июля 2019 года. Российских девелоперов обязали работать с помощью эскроу счетов, на которых аккумулируются средства граждан. Строительные компании не могут пользоваться этими деньгами до окончания работ. Поэтому для финансирования строительства необходимо брать деньги в банках. Закон был призван исключить появление новых обманутых дольщиков. Изрядная доля застройщиков с недоверием отнеслась к новой схеме финансирования. Изменилось ли их мнение? На днях деловой журнал «Эксперт Северо-Запад» и Сбербанк организовали онлайн-встречу с представителями бизнес-сообщества, главной темой которой стало проектное финансирование и эскроу-счета. Первый опыт Участники диалога пришли к выводу, что быстрее всех отладить взаимодействие с финансовыми институтами получилось у тех застройщиков, кто добровольно перешел на проектное финансирование задолго до того, как это стало обязательством. «В момент финансирования по эскроу-счетам у нас уже был хороший опыт работы с проектным финансированием, - вспоминает заместитель генерального директора СК «ЛенРусСтрой» Максим Жабин - Проектное финансирование для строителей — определенная стабильность в работе. Ведь застройщик не зависит в этом случае от колебаний объемов продаж, есть возможность получить дополнительные инвестиции, а значит, вести стройку вне зависимости от того, насколько пополняются счета строительных компаний», полагает Максим Жабин. Первые трудности Стабильность, это, безусловно, плюс. А теперь о минусах. Главный недостаток новой схемы для покупателя – неизбежное подорожание жилья на 3-5%. Хотя не все эксперты сходятся во мнении что только эскроу влияет на удорожание. Что касается застройщиков, то им пришлось спешно осваивать новые формы отчетности для банков. Банкам поначалу тоже было нелегко. Многих застройщиков приходилось буквально обучать корректной подготовке всех необходимых документов. И с момента первой встречи застройщиков и банкиров до момента получения одобрения по финансированию могло пройти несколько месяцев. Теперь же, когда схема откатана, банки имеют возможность принять решение в течение 25 дней. Как нужно работать Максим Жабин обратил внимание участников беседы на то, что для успешной работы строительным компаниям следует очень ответственно подходить к проектированию нового строительства, серьезно развивать финансовый сектор компании и партнерские отношения с банками. Константин Бачкин, директор управления финансирования недвижимости Северо-Западного банка ПАО Сбербанк рекомендует компаниям быть открытыми при обращении в банк и показывать реальную картинку. Банк всегда настроен на конструктивный диалог с заёмщиком. «На данный момент я считаю, что проектное финансирование — это самый недорогой продукт. Не нужно бояться разговаривать с банком. Поверьте, банк учится так же, как и мы, и благодаря этому общению мы находили оптимально удобные способы финансирования»,- резюмирует Максим Жабин. Процесс пошел С застройщиками во всех регионах Северо-Запада, в том числе по низкомаржинальным проектам, активно работает Сбербанк. «За прошедшие месяцы 2020 года у нас принято в работу 52 проекта на общую сумму в 80 млрд рублей. Количество эскроу-счетов растет в геометрической прогрессии, если в прошлом году по новой схеме финансирования было порядка 50%, то сейчас — около 95%. Если в начале года у нас было 1600 эскроу-счетов с остатком более 5 млрд рублей, то на начало сентября уже 6 тысяч эскроу-счетов с остатками более 15 млрд рублей. То есть можно говорить, что и с точки зрения банкиров, и с точки зрения компаний-застройщиков, эта схема „полетела“», говорит Константин Бачкин. Представители бизнеса отметили, что использование эскроу-счетов - это не только защита дольщиков от деятельности недобросовестных или несостоятельных застройщиков. Проектное финансирование ужесточает правила игры для девелоперов и становится своеобразным фильтром, который будет способствовать уходу с рынка компаний с сомнительной репутацией, не способных доказать свою финансовую состоятельность. В свою очередь, для сильных и опытных застройщиков новые правила – это скорее благо. «Сначала представители строительного рынка со скепсисом отнеслись к нововведениям, считая, что они негативно скажутся на отрасли, но время показало, что проектное финансирование оказалось удобной схемой и органично вписалось в бизнес-модели большинства строительных компаний. Количество эскроу-счетов, открытых Сбербанком на территории Вологодской области превысило 340, общая сумма – 885,5 млн. рублей», - подытожил Александр Зомарев, заместитель управляющего Вологодским отделением Сбербанка.