Все закончилось, даже не начавшись: почему аукционы по выкупу квартир у застройщиков оказались невостребованными
В апреле президент страны Владимир Путин в числе антикризисных мер поддержки строительной отрасли предложил предоставить корпорации «Дом.РФ» государственную гарантию Минфина в размере 50 млрд рублей на привлечение кредитов для выкупа у застройщиков нераспроданных квартир. Позже корпорация заявила, что дополнительно привлечет еще 100 млрд рублей. По предварительным оценкам, на все 150 млрд у застройщиков могло быть выкуплено до 3 млн квадратных метров жилья, соответствующего определенным критериям: стандартное жилье (квартиры площадью от 20 до 150 квадратных метров), уровень реализации проекта согласно проектным декларациям от 30% до 80%, сделки не менее чем на 100 млн рублей и так далее. По данным Единой информационной системы жилищного строительства, которую проанализировали в «Дом.РФ», получалось, что что под текущие критерии попадает 707 строящихся домов от 412 застройщиков. При этом, как отмечал Виталий Мутко, на то, чтобы покрыть весь объем, по расчетам «Дом.РФ», необходимо порядка 320 млрд рублей — «тогда бы рынок очень серьезно почувствовал помощь». Как напоминает портал irn.ru, корпорация несколько раз открывала торги по выкупу квартир у региональных застройщиков. Однако уже первые аукционы были признаны несостоявшимися, и, как позже стало известно, они не состоялись ни в одном из 46 регионов, где были объявлены: в нескольких регионах заявленные к участию проекты не соответствовали установленным критериям, в 39 регионах просто не поступило ни одной заявки. В одном из официальных пресс-релизов «Дом.РФ» Виталий Мутко утверждал: «Если по итогам аукциона в каком-то регионе не поступит заявок, это говорит о здоровом климате на рынке строительства жилья там. Наличие же желания участвовать в программе свидетельствует о значимости такой меры». А на днях в ходе рабочей поездки в Калининград свое объяснение произошедшему дал профильный вице-премьер Марат Хуснуллин, заявивший, что необходимость в программе выкупа жилья у застройщиков отпала в связи с введением льготной ипотеки под 6,5%: она поддержала спрос, поэтому сейчас застройщики не хотят продавать жилье государству, ожидая, что к ним и так придут покупатели. Однако изначальную наивность первого и нынешнюю неполноту второго объяснения профессионал уровня Марата Хуснуллина не может не понимать — как минимум по двум причинам. Итак, 16 апреля президент России Владимир Путин объявляет меры поддержки строительной отрасли, среди которых (подчеркнем, одновременно) значатся льготная ипотека на новостройки под 6,5% годовых и выкуп квартир у застройщиков, на который выделяется 50 млрд рублей. Уже с 17 апреля, не дожидаясь официальных документов, ключевые ипотечные банки начинают выдавать льготные кредиты. В итоге, согласно статистике «Дом.РФ», по состоянию на 10 июня (менее чем за два месяца существования новой льготной программы) банки получили 169 тысяч заявок, из них рассмотрено 136,5 тысячи, одобрено 112,1 тысячи, выдано 37,5 тысячи кредитов на 93,7 млрд рублей — успех налицо. О первых аукционах по выкупу квартир у застройщиков (торги должны были пройти в Воронежской области и Красноярском крае) «Дом.РФ» объявляет в самом конце мая, а сами аукционы должны состояться в конце июня. На тот момент льготная ипотека развивалась более чем активно, и то, что она интересна застройщикам куда больше аукционов, было понятно уже тогда. Так что «обвинения» в адрес льготной ипотеки сильно запоздали — это первое. И второе: из бесед Business FM с региональными застройщиками ясно, что к отказу от участия в торгах их привела не столько льготная ипотека, сколько сами аукционные правила, в первую очередь, установленная 15-процентная планка — именно такой минимальный размер дисконта открывал дорогу в аукционный зал. «Предложенный дисконт «Дом.РФ» в размере от 15% нам кажется не совсем справедливым. Этот процент фактически лишит прибыли застройщика, что в свое время повлечет его невозможность в последующем приобретении земельных участков под строительство и развитие новых инвестпроектов. Мы думаем, что справедливой можно считать ставку дисконта 5% от рыночной стоимости», — отмечала замгенерального директора строительной компании «Выбор» Светлана Кузнецова (Воронеж). «Продавать с дисконтом квартиры будут компании, у которых и так проблемы с продажами и рентабельностью, а аукцион и вовсе лишит их прибыли. Для кого-то, возможно, эта инъекция окажется спасительной, а какие-то компании просто приведет к закрытию», — продолжал замгенерального директора компании «Унистрой» Искандер Юсупов (Республика Татарстан). «Дисконт больше 2-3% мы предложить не сможем, кроме того, развивать конкуренцию со своим же предложением, которое, возможно, будет выведено в продажу от «Дом.РФ», нецелесообразно», — подчеркивала гендиректор агентства недвижимости ГК «КВС» Анжелика Альшаева (Санкт-Петербург и Ленинградская область). И так далее. При этом саму по себе такую меру поддержки, как частичный выкуп квартир государством, застройщики называли вполне действенной, если бы выкуп проходил на рыночных условиях. Об этом, в частности, говорил исполнительный директор компании «Главстрой-регионы» Игорь Панкин (Московская область). Так что если бы «Дом.РФ» и прочие ответственные лица изменили условия аукционной игры, все бы, возможно, и состоялось. Особенно теперь, когда удовлетворенный отложенный спрос привел к снижению интереса к покупке жилья и после майско-июньского всплеска продажи начали падать даже в Москве (к примеру, по оценкам департамента консалтинга и аналитики АН «Азбука жилья», на первичном рынке «старой» Москвы по итогам июля объем продаж снизился на 6% по сравнению июнем 2020 года, а по отношению к прошлому году снижение составляет 29%); когда банковский процент отказов в кредитах беспрецедентно высок (по данным Национального бюро кредитных историй, в июле доля одобрений ипотечных заявок снизилась до наименьшей за год отметки в 47% — для сравнения, в июле прошлого года доля одобрений составляла 56%); когда становится ясно, что в нынешних условиях даже льготная ипотека по карману меньшинству россиян, и так далее. Но по тем или иным причинам условия даже не стали пробовать изменить — программу просто свернули. Кстати, предполагалось, что в дальнейшем выкупленные у застройщиков квартиры, конечно, можно будет выставить в открытую продажу, но в основном их рассчитывали отдавать под выполнение соцобязательств — например, для предоставления очередникам, военным или для пополнения фонда некоммерческой аренды. Этого теперь тоже не случится. Зато появилось время подумать, куда направить высвободившиеся деньги — среди действующих госпрограмм претендентов на 50 млрд рублей явно будет немало.
