Геннадий Сурков: "Считаю важным для себя говорить с покупателями от первого лица"

— Геннадий Викторович, расскажите о холдинге Global Vision, так как он стал известен широкой общественности только с запуском жилого проекта "Амград", до этого о нем особо не говорили. — Холдинг был образован еще в 2011 году, создавался, как одна из структур ГК "Виктор и К0" для реализации новых проектов. В семейной группе компаний я занимался поиском площадок, переговорами, бизнес-стратегиями. Благодарен отцу за доверие и приобретенный опыт. Тогда мы только приобрели земли в Куйбышевском районе и приступили к проектированию ТК "Амбар", мне полностью делегировали эту работу — от стройки до запуска и управления. К слову, тогда же мы впервые задумались о строительстве жилья, но решили, что торговый комплекс появится раньше, сосредоточились на этом проекте. — Как сейчас выстроены отношения с группой "Виктор и К0"? — Global Vision — это юридически самостоятельная группа компаний с собственным менеджментом, стратегией и видением бизнес-процессов. Но, естественно, мы являемся семьей "Виктор и К0". — Почему только сейчас холдинг стал заметен в публичной плоскости? — За последние годы холдинг вырос в многопрофильный бизнес, и я чувствую свою личную ответственность за реализацию каждого из проектов, в том числе упомянутого вами "Амграда". Мое личное участие необходимо, люди должны знать, кто несет обязательства и кто идеолог проекта. Ранее в этом особой необходимости не возникало. У "Амбара" сформировалась очень хорошая репутация не только среди посетителей, но и среди арендаторов, федеральных и международных брендов. Вся команда, от брокеров до маркетологов усиленно работала над этим. Была разработана собственная бизнес-стратегия, затрагивающая все аспекты: коммуникации, взаимодействие и финансовые модели. "Амград" — первый проект Global Vision в сфере жилой недвижимости. Это проект для людей и про людей, поэтому считаю важным для себя говорить с покупателями от первого лица. Кроме того, с недавнего времени мы являемся владельцами племзавода "Кряж". Вокруг темы было много обсуждений, многие поспешили высказаться. Мнения транслировались разные, и я посчитал нужным озвучить свое. Животноводство для меня абсолютно новое направление, интересное, со своими нюансами. Изучаю отрасль, погружаюсь в экономику сельского хозяйства. — Об этом тоже, надеюсь, поговорим. А что подвигло заняться жилищным строительством? — На самом деле жилье мы должны были начать строить еще в 2014 году. Тогда холдинг разработал и утвердил проект планировки территории на ЖК "Английский квартал" — малоэтажная и среднеэтажная застройка премиум-класса. При строительстве "Амбара" заложили дополнительные инженерные мощности под него, мы были серьезно настроены. Но в силу экономических причин мы приостановили его реализацию — все мы помним какими были 2014 и 2015 года. Я тогда расставил приоритеты, для меня было важно сохранить команду и удержать показатели по "Амбару", мы тогда активно его продвигали, только вышли на рынок и кризис добавил работы. Считаю, что это было верное управленческое решение. Окрепнув, мы вернулись к проекту по строительству жилья, но я его уже успел переосмыслить, жизнь не стоит на месте. В 2018 году на бумаге появился проект комплексной застройки с домами переменной этажности "Амград". Мы хотели не просто проект жилой застройки, а интересный проект, соответствующий мировым стандартам качества — от архитектуры до благоустройства. Это реализация и предпринимательских амбиций, объект приложения моих наработанных компетенций. Мы уже получаем обратную связь, что "Амград" не похож на другие самарские проекты. К сожалению, люди привыкли, что если жилье, да еще и не в центре города, то обязательно что-то бюджетное и скучное. Будем считать, что мы боремся с этим стереотипом. Первые результаты работы можно увидеть уже сейчас. Заходить на рынок жилья было не страшно, вопреки некоторым мнениям, это не сложнее, чем коммерческая недвижимость, в которой ты должен быть интересен и людям — посетителям торговых площадей, и арендаторам. Когда речь идет о жилье, ты работаешь только на покупателя, ты начинаешь думать, как будущий житель. Сфера, в которой ты не скроешь свои промахи, а моя позиция, что все проекты холдинга должны быть позитивно показательными: "делай хорошо, чтобы завтра не было стыдно". Это наследие, и не мое личное, а фамилии и семьи. — За счет каких источников инвестиций реализуется проект? — Реализуем за счет собственных и заемных средств. "Амград" — один из немногих самарских проектов, строящихся с 2019 года с применением исключительно счетов эскроу. Эта система не только защищает дольщика, но и мотивирует застройщика строить, опережая график: пока недвижимость не введена в эксплуатацию, застройщик своей прибыли не получит. Наверно это одна из самых лучших мер, принятых в защиту прав дольщиков. Эта модель предусматривает от 15% собственных средств застройщика. Мы придерживаемся классической пропорции 30-40% — собственные средства, 70% — заемные, это позволяет ускорять циклы. На этапе строительства первого дома отточили все управленческие моменты: от начала стройки до ввода в эксплуатацию проходит не более 12 месяцев, хотя в проектную декларацию мы закладываем более продолжительные сроки. Покупатель относится с большим доверием к проектам, где очевидно движение на площадке. А мы тем самым укрепляем свою репутацию добросовестного застройщика. — Стройку ведут подрядчики или ваши компании? — Global Vision Development является застройщиком и выполняет контроль за выполнением работ со стороны генподрядчика. Также планируем самостоятельно заняться обслуживанием жилья. Создаем управляющую компанию "Добрый день". Будем максимально цифровизировать все процессы, внедрять системы "Умный дом" и "Безопасный двор". Жителям будет удобно и комфортно здесь. — Не пугала конкуренция с другими проектами? — Конкуренция — драйвер любой отрасли. В конкурентной среде динамичнее начинаешь работать над торговым предложением, в итоге покупатель получает более качественный продукт, более интересный — выигрывает и бизнес, и люди. Рынок недвижимости за последние несколько лет очень изменился, он теперь совсем не про локацию и не про стоимость квадратного метра. Мой прогноз — рынок коммерческой недвижимости вернется на уровень 2019 года не раньше середины следующего года Цена складывается из торгового предложения и совсем незначительное влияние на нее оказывает территориальный аспект. Никто не говорит о том, что "Амград" находится на окраине, потому что это давно не соответствует действительности. До Промышленного района — 15 минут, до Самарского и Ленинского районов — 25 минут на машине. Анализируя его, мы поняли, что в сегменте доступного жилья представлен в основном эконом-класс, а "Амград" — жилье комфорт-класса, но с приемлемой ценовой политикой. Проектом предусмотрено множество, на первый взгляд мелочей, но важных для покупателя. Например, велосипедные стоянки, колясочные, корзины для кондиционеров, панорамное остекление, сквозные подъезды. Все дворы изолированы от машин, общественные пространства с инклюзивными детскими площадками, зонами отдыха и спортплощадками. Даже предусмотрели dog-парк, что позволит исключить конфликт интересов среди жителей в такой неочевидной теме. Мы закладываем в проект философию взаимопонимания, добра и транслируем это в том числе через инфраструктуру. Такой подход сработал в "Амбаре". Помню, как завезли мебель, завершали работы по озеленению, оформлению пространств и я в ночь перед открытием один прошелся по комплексу, был уставший, испытывал волнение и в какой-то момент задумался: "Что если людям это все и не нужно, вдруг, мы зря так закрутили и усложнили себе процесс подготовки?", но время показало, что как только люди оказываются в гармоничной и красивой среде — у них рука не поднимется что-то испортить. Эффект двухстороннего влияния. — Не так далеко активно строится Южный город. Это как-то сказывается на "Амграде"? — Мы считаем других застройщиков коллегами, мы вместе формируем рынок. В сфере жилищного строительства, в отличие от коммерческой, присутствует некая солидарность. Я, войдя в это сообщество, не ощутил, что ко мне относятся, как к конкуренту. Думаю, что продажи за этот год ни у кого не размылись. У каждого свой покупатель. А если вы намекаете на взаимоотношения с минстроем, то здесь у нас полный конструктив. — Кстати, как идут продажи? Эксперты говорят о "нависающем козырьке" нераспроданных квартир. — Я доволен результатом продаж, можно даже сказать, что они несколько опережают наши первоначальные планы. В первом доме реализовано более 50% квартир. Профицит квартир нас не коснулся, мы не стремимся строить больше, чем нужно рынку. — Активность продаж выбивается из средней по рынку? — Она у нас на уровне рынка. — Вы анализируете, кто у вас покупает квартиры? — Чаще всего, это молодые и уже самостоятельные люди и семьи, в возрасте от 25 до 45 лет, а также представители более старшего поколения. — Как планируется решать вопрос с социальной инфраструктурой? — Мы сейчас как раз обновляем проект планировки территории со сроком освоения до 2037 года, "рассаживаем" дома и социальную инфраструктуру. Предусмотрели две школы на 2500 учеников, будет от пяти до девяти детских садов, рассчитанных на 330-400 мест, и две поликлиники. Проект первого детского сада на 330 мест почти готов, приступаем к проектированию школы. Уже построены первые дорожные развязки и внутриквартальные дороги. Планов на самом деле много. Сейчас на федеральном уровне кардинально пересматриваются госпрограммы по стимулированию жилищного строительства. Есть несколько, в которых мы планируем поучаствовать. Среди них и программа "Стимул". Предоставим земельные участки для строительства инфраструктуры государству вместе с готовыми проектами объектов. В Куйбышевский район вкладывается очень много госинвестиций и, думаю, власти видят в нем большие перспективы с точки зрения развития города. Предполагается, что детский сад откроется в 2022 году, школа — в 2023. — Ваши структуры приобрели племзавод "Кряж"? Принято решение по его дальнейшей судьбе? — Скажу честно, когда в начале года приобрели племзавод, первая и основная цель была — дать жителям будущего макрорайона жить комфортно, поняли, что именно "неприятный запах" является основным сигналом "стоп" для потенциальных покупателей. Вторая цель, конечно же, коммерческая, — перспектива освоения территории. Но "пустить коров под нож", как писали в соцсетях и некоторых СМИ, я бы не смог, это не соотносится с моими ценностями. Изначально планировали передать активы другому инвестору или государству. Но меня затянуло, я стал изучать рынок. Это будет новый инвестиционный проект по строительству современных молочных комплексов. Надеюсь, из этого вырастет что-то большее, изучаем вместе с командой передовые технологии. Реализацию проекта планируем начать весной следующего года, пока работаем над первой фермой и уже есть несколько площадок на примете. — Пришлось ли вносить коррективы в реализацию проекта "Амграда" из-за ситуации с коронавирусом? Сдвинулись ли сроки ввода из-за остановки строек в первые недели действия ограничительных мер? — Стройка приостанавливалась ровно на одну неделю и это никак не повлияло на график работ. Первый трехсекционный дом мы сдаем на полгода раньше запланированного срока, в этом году. Я прогнозировал, что с новым кризисом люди будут активнее вкладываться в недвижимость, но этого не произошло. Есть идея построить крупный реабилитационный центр для детей с ДЦП. Один из лучших в ПФО Отток потенциальных покупателей был зафиксирован в конце апреля, весь мир, мне кажется, тогда замер и наблюдал за ситуацией в экономике. По продажам мы зафиксировали спад на 10-15%. Правда, поскольку продажи открылись в декабре, сравнивать мы можем только с предыдущими месяцами, а не годами. Что показал кризис — так это важность цифровизации. Нам было проще подстроиться под новые реалии, так как еще в декабре открыли VR — шоурум квартир в офисе и первыми в Самаре реализовали возможность виртуальной экскурсии через мобильное приложение. — "Амбар" от коронавируса пострадал, видимо, сильнее? — Да. Это L-образный кризис, и восстановление не будет быстрым. Первые меры мы предприняли еще в начале марта, как только начались разговоры, что коронавирус может добраться до России. С коммерческой службой разработали четкий план действий в отношении каждого арендатора. В период самых строгих ограничений у нас работало всего 10% арендаторов. Выбранная стратегия позволила избежать сценария снежного кома, когда мы не можем контролировать ситуацию. Некоторые арендаторы освободили площади, в основном корнеры и локальные предприниматели, которые в целом решили приостановить деятельность на этот период. Но "Амбар" вышел из коронакризиса практически без потерь, загрузка площадей составляет 98%. Зашли и новые бренды — Puma и MAG Jeаns. Любой кризис — не только потери, но и возможность для роста. Мозг начинает работать динамичнее, команда прилагает больше усилий. Сразу же после введения ограничений раздавали бесплатные маски, ведь их было не найти даже в аптеках. Ввели дополнительные маршруты и увеличили частоту бесплатных автобусов, переместили остановку ко входу, где "Ашан". Я очень благодарен всей команде за проделанную работу, это было испытание, которое мы с достоинством прошли. Не без последствий, конечно, даже две недели "заморозки" работы могут отразиться на годовых финансовых показателях. — На прошлой неделе открылись кинотеатры и в принципе сейчас уже все работает в полную силу. Как проходит восстановление сейчас? — Сейчас мы фиксируем восстановление трафика на 93% к уровню прошлого года. Да, кинотеатры открылись, но сфера развлечений оказывает лишь дополнительное влияние на трафик. В июне-июле еще до полного открытия уже вырос процент целевого трафика, это видно из увеличения среднего чека — в среднем на 10-15%. В сегменте одежды и обуви был зафиксирован самый большой рост — в среднем +20%, а лидер показал рост в 100%. Очевидно, что люди соскучились по шопингу. — "Амбар" заключает договоры с арендаторами от оборота? — У нас в структуре арендной платы в большинстве договоров присутствует процент от товарооборота совместно с фиксированными ставками. — Были обращения владельцев коммерческой недвижимости в областное правительство с просьбой о поддержке. Вы, насколько понимаю, в этих инициативах не участвовали? — Подписывали что-то, так как состоим в одной из ассоциаций. Но мы все силы бросили именно на работу с арендаторами и поддержку трафика. Не ждали помощи, а действовали сами: прорабатывали возможности отсрочек с кредиторами, смотрели, так сказать, себе под ноги, а не по сторонам. — Персонал пришлось сокращать? — При всех вводных и сложностях нам удалось сохранить работу абсолютно всем сотрудникам. — Есть финансовые прогнозы? — Просадка от уровня прошлого года составит суммарно от 35 до 40%. Мой прогноз — рынок коммерческой недвижимости вернется на уровень 2019 года не раньше середины следующего. — Как вы планируете это сделать? — Планируем компенсировать потери за счет правильного маркетинга, правильного продвижения объекта, выстраивания коммуникаций с покупателями и арендаторами. — Получили помощь от государства? Какие меры поддержки, на ваш взгляд, необходимы? — Что касается "Амбара" мы получили отсрочку по налогу на имущество. А помочь всей экономике могли бы дешевые кредиты. Это был бы хороший драйвер для развития и восстановления, как бизнеса, так и частного кармана. Поддержать покупательский спрос на жилье очень помогает ипотека с господдержкой и хотелось бы, чтобы ее продлили еще минимум на год. Первоначальный взнос на новостройки снизили с 20 до 15%, посмотрим, как эта мера повлияет на рынок. Через программу АО "ДОМ.РФ" получили субсидии, предусмотренные для застройщиков с проектным финансированием, взятым под жилищное строительство. Но эту господдержку получили только компании, сохранившие 90% штата и не изменившие планы по вводу жилья в эксплуатацию. Мы и сами поддерживаем рынок: как застройщик, приняли решение поддержать покупателей и перераспределить скидку по нашему кредиту в рамках проектного финансирования, на снижение ипотечных ставок в рамках партнерской программы со Сбербанком. Например, по программе "Семейная ипотека" в "Амграде" можно приобрести квартиру под 3,3% годовых. — Холдинг прорабатывает новые проекты торговых центров и жилой недвижимости? — У нас есть площадка в Перми, которая покупалась под строительство крупного торгового центра. Но в связи с кризисом проект был заморожен. Теперь в планах на следующий год переосмыслить его и вернуть в работу. Это будет, скорее всего, жилая недвижимость. Старт реализации проекта - не раньше 2022 года. Есть идея построить крупный реабилитационный центр для детей с ДЦП. Один из лучших в ПФО. Это благотворительный проект, он будет реализован за счет собственных средств компании. Сейчас в регионе 1629 детей с диагнозом ДЦП, только 23% из них получают реабилитацию в полной мере. Очереди на три-четыре года. Также возле "Амбара" готовится площадка под строительство православного храма, на базе которого будет открыт духовно-просветительский центр. И планируем построить некий интегрированный парк-сквер и центральную площадь, которые станут связующим звеном между "Амбаром" и "Амградом". — Почему храм, почему реабилитационный центр? — Это от души, от сердца. Мы помогали и раньше, но непублично. Но реабилитационный центр уже не скроешь, и он тоже будет нуждаться в информационной поддержке.