Ретейлеры останутся на месте: как коронакризис сказался на рынке торговой недвижимости

С открытием 21 июня в Краснодарском крае торговых центров рынок торговой недвижимости, а вместе с ним и ретейл воспрянули духом. Но в целом ситуация остается достаточно сложной. Для краснодарского рынка коммерческой недвижимости в целом и торговых площадей в частности 2020 год начинался достаточно благоприятно. Но пандемия повлияла на спрос и предложение как в сегменте аренды, так и в сегменте продажи. Результаты II квартала свидетельствуют о снижении показателей относительно I квартала года, констатирует руководитель направления коммерческой недвижимости «Авито Недвижимости» Тимур Зайцев. Однако в ценообразовании наблюдается положительная динамика. Так, по итогам II квартала 2020 года средняя стоимость аренды квадратного метра торговых площадей составила 900 рублей, что выше показателя предыдущего квартала на 5%. В сегменте продажи цена тоже незначительно выросла (на 1,2 %) и по состоянию на конец июня составила 79 544 рубля за квадратный метр. «Есть вероятность, что, несмотря на падение доходов, арендаторы будут заинтересованы в сохранении своих площадей в торговых центрах не только в связи с возобновлением работы, но и из-за высоких штрафных санкций для тех, кто все-таки решит освободить помещения, — считает Тимур Зайцев. — В стрит-ретейле стоимость аренды все же может сыграть свою роль и спровоцировать отток арендаторов из более дорогих центральных локаций на периферию города». Назад, в стрит-ретейл? В середине июля 2020 года рынок аренды коммерческой недвижимости активизировался. Но в связи с пандемией он изменился, отмечает президент НП «Кубанская палата недвижимости» Александр Литовка. С рынка ушли мелкие и слабые арендаторы. Усилили позиции и активно развиваются продуктовые магазины у дома, аптечные сети, алкогольные маркеты, крупные продуктовые гипермаркеты, складской сегмент. Произошло снижение арендных ставок примерно на 10 %. Несетевые арендаторы, которые размещались в ТЦ, стали рассматривать арендные площадки в стрит-ретейле — до 100 квадратных метров на первой линии и в жилых массивах. По оценкам руководителя отдела аренды департамента коммерческой недвижимости компании «Аякс» Елены Даньковской, на площади в торговых центрах спрос со стороны сетевых арендаторов остался прежним. У кого-то даже появился шанс разместиться в топовых местах лучших ТЦ. «Каждый торговый центр индивидуален. Есть топовые, такие как «Галерея Краснодар», «Мега», «Красная Площадь», в которых нет свободных площадей в аренду. В других ТЦ в среднем свободно 20 % торговых площадей. Но данный показатель стабилен и не поменялся в связи с пандемией, — прокомментировала собеседница «ДГ. Юг». — У топовых торговых центров всегда есть список сетевых арендаторов, которые находятся в ожидании свободных площадей. В случае освобождения площади быстро происходит замена арендатора». Однако миграции в ТЦ эксперт не наблюдает. Единицы мелких арендаторов расторгли договоры аренды с центрами, большая часть сетевых арендаторов осталась в ТЦ. По мнению директора по аналитике «Циан. Коммерческая недвижимость» Александра Павленко, рынок пока не вернулся к докризисным показателям после падения в апреле. Спрос еще далек от восстановления во всех сегментах, кроме продажи стрит-ретейла. Стоимость пока остается стабильной и для продажи, и для аренды. Средняя ставка аренды для помещений в торговых центрах, по данным Александра Павленко, составляет 12 000 рублей за квадратный метр в год, для стрит-ретейла (кафе, магазины у дома, автомойки, рестораны) — 10 800 рублей за квадратный метр в год. Просмотры на сайте «Циан», отражающие потенциальный спрос пользователей в аренде, даже после смягчения режима ограничений восстанавливаются медленно: сегмент ТЦ ниже уровня начала марта на 24 %, стрит-ретейл — на 27%. В сегменте продаж ситуация несколько лучше. В ТЦ спрос ниже докризисного на 7%, а спрос на стрит-ретейл с июля резко вырос и сегодня на 33% выше, чем в начале марта. Самыми популярными в сегменте аренды являются площади до 100 квадратных метров, в продаже — от 50 до 100 квадратных метров. Бутик как место встречи Торговые центры пока вынуждены работать в ограниченном режиме. Как рассказали «ДГ. Юг» в администрации ТРК «Сити Центр», комплекс функционирует полный рабочий день — с 10:00 до 22:00 — с учетом соблюдения всех норм Роспотребнадзора. В конце июля на момент подготовки материала в ограниченном режиме здесь работали кофейня «Ряженка» и итальянский ресторан «Дон Базилио». В нерабочем положении оставался кинотеатр «Монитор Сити de luxe». В рамках антикризисной программы в «Сити Центре» первое время решили не брать арендную плату с арендаторов и тем самым несли прямые убытки. А при возвращении в рабочий режим не меняли ценовую политику. Тем не менее, после такого кризиса часть арендаторов освободила площади. Суммарно процент свободных площадей в ТРК составляет 10%. Спрогнозировать длительность восстановления после кризиса сегодня достаточно сложно. Однако у офлайн-розницы есть значительно преимущество — возможность предоставить уникальный клиентский опыт для каждого посетителя. В условиях изменившейся экономической ситуации люди стремятся к получению эмоций через впечатления. Если ранее у них был широкий выбор — путешествия, шоу, театр, кино, то сейчас источников впечатлений стало меньше. Поэтому растет значимость бутиков как мест для получения впечатлений и позитивного клиентского опыта, прокомментировали в администрации ТРК. Слабакам здесь не место Отложенный спрос после снятия ограничений отмечают ретейлеры. Как рассказал генеральный директор сети магазинов «Высшая Лига» Алексей Пшеничный, магазины компании работают в Краснодарском, Ставропольском краях, Ростовской области. Везде чувствуется отставленный спрос — компания торгует не хуже прошлого года. На побережье даже лучше, чем в «континентальных» магазинах. Товарные позиции не изменились. Уменьшилась посещаемость, зато сохранился средний чек и увеличился процент тех, кто совершил покупку. Выручка работавших магазинов выросла в среднем на 15%. Однако получить большую прибыль для покрытия убытков после 85 дней простоя предприятия вряд ли возможно, считает собеседник издания. По словам Алексея Пшеничного, с арендодателями удалось найти взаимовыгодные решения. Партнеры по аренде прошли с компанией не один кризис и понимают: лучше сохранить отношения, чем попробовать взять «все и сейчас». Без решения вопроса с арендодателями продолжение деятельности для большинства магазинов стало бы невозможным. Оптимистично настроен владелец сети магазинов оптики KALINZA.ru Антон Харченко. «Мы представлены на рынке не только Краснодарского края, но и других регионов: это Новосибирск, Ижевск, Курск, Ставрополь. На Кубани ситуация отличается от того, что происходит в других регионах, в лучшую сторону. После выхода из карантина в Краснодарском крае наша динамика не изменилась, на конец июля мы даже перевыполнили планы. То же самое было в июне. Прежде всего, мы связываем это с особенностью наших локаций. Наши магазины стоят в гипермаркетах, где покупательский спрос достаточно большой. В то же время мы видим падение количества чеков. Люди стали покупать меньше, но сам средний чек вырос. За счет этого на Кубани подросла и компания. А вот у наших коллег из других регионов падение в среднем составило 10–15%. Некоторые упали даже на 30% по сравнению с январем 2020 года», - сказал он. Как отметил Антон Харченко, кризис стал хорошей встряской. На два месяца компания практически полностью встала. Но на сегодня ее деятельность в Краснодарском крае полностью восстановлена. Магазины работают в полном объеме, в планах — открытие новых торговых точек, увеличение инвестиций. «Крупные федеральные игроки, такие как «Лента», «Ашан», пошли нам навстречу и убрали арендные платежи за время простоя, — прокомментировал Антон Харченко. — А вот местные компании никаких поблажек нам не давали. Зато мы получили достаточно большой объем обещанной помощи от государства и на эти деньги планируем развиваться. Кроме того, сегодня я вижу повышенный интерес инвесторов к нашей компании, что для меня самого удивительно: думал, что денег у людей нет». По оценкам Антона Харченко, большого вымывания ретейла на Кубани не происходит. С рынка уходят слабые игроки — те, у кого были плохо настроены бизнес-процессы, кто работал по старинке или стоял в плохих местах. Хороших мест для открытия новых точек как не было, так и нет. Те, кто стоял в местах с хорошим трафиком, работают там и сегодня. «В целом на рынке все не очень хорошо, — отмечает предприниматель. — Но мы смогли переориентироваться. Подстроились под новую ситуацию, приняли правильные решения, ввели новые должности и приняли новых сотрудников, которые подняли результаты и эффективность нашей работы. И для нас ситуация улучшилась. Но это связано не с рынком, а с нашими конкретными действиями». Рынок ждет второй волны Ситуация на рынке действительно сложная. Как отмечает Александр Литовка, сегодня многие арендаторы и арендодатели готовятся к так называемой второй волне. Такие направления, как магазины продуктов, аптеки, алкомаркеты, как и ожидалось, пытаются снять все больше объектов по сравнению с другими направлениями деятельности. В целом, если второй волны не будет, рынок аренды коммерческой недвижимости станет развиваться и набирать обороты. Особенно в сегменте крупной аренды складских и офисных помещений. По прогнозам «Циан. Коммерческая недвижимость», в ближайшие месяцы спрос на аренду, крайне слабо отреагировавший даже на смягчение режима ограничений, останется на низком уровне. Повышенный интерес к стрит-ретейлу вернется к докризисным значениям до конца лета или упадет даже ниже. Спрос со стороны инвесторов, которые накопили средства в докризисный период и хотят вкладывать их с повышенным дисконтом, исчерпается. В «Высшей Лиге» ожидают кульминации весеннего кризиса в ноябре. Как считает Алексей Пшеничный, компания начнет проигрывать показателям 2019 года от 10 до 30% выручки. На это повлияют трудности поставок от производителей и потребительская активность. Пресловутая вторая волна не закроет магазины, но, безусловно, сократит как возможности потребителей, так и посещаемость торговых точек. Экономика такого сценария не прогнозируема и будет зависеть от реакции государства.