Значительное расширение программ субсидирования за пределами «антикризиса» рискует стать своеобразной пирамидой для бюджета. Кроме того, субсидирование ипотеки в России может быть чревато «надуванием пузыря» среди людей, которые недостаточно платёжеспособны для того, чтобы ответственно брать кредит на жильё. Об этом заявил замминистра финансов Алексей Моисеев на онлайн-конференции «Роль капитана в шторм — грамотное регулирование. Макроэкономический прогноз и его следствия для регулятора и игроков рынка». Экономисты предлагают разработать специальную шкалу ипотечной способности гражданина. Новая программа льготной ипотеки, запущенная в мае, должна оставаться антикризисной и не расширяться, подчеркнул замминистра. Чиновник предупредил, что увеличение трат государства на субсидирование ставок по таким кредитам может создать риски для бюджета.

Значительное расширение программ субсидирования за пределами «антикризиса» может стать такой пирамидой для бюджета, потому что мы не знаем, какая ставка будет через 10–15 лет. При этом, если ставка субсидирована, она ниже рыночной, она не будет рефинансирована, и срок жизни этих кредитов по факту будет больше, чем те средние семь лет, которые они сейчас живут. И это будут те же номинальные 20 лет, поэтому непредсказуемы расходы бюджета в неопределённом будущем, — сказал Моисеев, выступая на конференции газеты «Ведомости».

Он также добавил, что многие банки уже предлагают ставки по этой программе ниже пороговых 6,5%.

В целом вопрос такой, насколько правильно системно субсидировать такой кредитный продукт, как ипотека. Во-первых, мы рискуем «надуть пузырь» на этом рынке среди людей, которые недостаточно платёжеспособны для того, чтобы брать ипотеку. По нашим оценкам совместно с ДОМ.РФ, не более 60% россиян могут взять ипотеку. Это максимум, даже если ставка будет 0%. Остальные люди просто не смогут вернуть тело кредита, — предупредил Моисеев.

По его словам, в настоящее время в России наблюдается взрывной рост ипотеки. По мнению доцента кафедры финансового менеджмента РЭУ им. Г. В. Плеханова Аяза Алиева, «в современных реалиях „раздувать“ ипотечный рынок очень опасно». Ведь, с одной стороны, объясняет он, можно понять правительство, так как оно пытается сделать его доступным, выполнить обещанные социальные обязательства. Но всё же «раздача» ипотеки рискует привести к плохим последствиям, подчёркивает специалист:

Закредитованность населения высокая — это первое. К тому же около половины граждан не потянут её из-за низкой платёжеспособности, базовая заработная плата половины россиян попросту не позволяет брать ипотеку. В последствие будет наблюдаться рост количества банкротств физических лиц.

Конечно же, поясняет он, «субъективно граждане сами должны реально оценивать свои возможности, способны ли они вернуть кредит». И тут правительству необходимо решать, как помочь россиянам, которые могут добросовестно взять и закрыть ипотеку, указывает Аяз Алиев. Также, по его словам, требуется «помочь тем, кто хотел бы взять ипотеку, но из-за низкого дохода не решается».

Существует необходимость разработки некой шкалы ипотечной способности гражданина. Чтоб и государству понимать, кому и в какой степени помогать, и гражданам реально видеть свой ипотечный потенциал, — сказал эксперт.

Программа льготной ипотеки была направлена, прежде всего, на поддержку спроса в условиях пандемии, и с этой задачей она достаточно успешно справилась, обеспечив существенный объём выдач новых кредитов в мае-июне, замечает директор-руководитель направления банковских рейтингов агентства НКР Михаил Доронкин. Вместе с тем, продолжает он, в её задачи не входит долгосрочное стимулирование роста рынка, эту роль во многом выполняет ключевая ставка Банка России, которая уже после запуска льготной ипотеки была снижена на 1,25 п.п. Михаил Доронкин:

Ключевая ставка, в свою очередь, запустила виток снижения ставок по собственным программам банков. К моменту окончания программы ставки по ним могут опуститься до 7,5% и даже ниже, что незначительно превышает ставку по льготной ипотеке. К тому же по мере снижения ключевой ставки опускается и маржа банков в рамках госпрограммы, поэтому им в любом случае интересно развитие собственных программ.

Аналитик ГК «ФИНАМ» Алексей Коренев полагает, что чрезмерно низкие ставки открывают путь к ипотечным кредитам, являющимся весьма сложным и высоко рискованным инструментом, значительному количеству проблемных заёмщиков, балансирующих на грани фактической платёжеспособности:

Учитывая не слишком высокую финансовую грамотность большинства наших сограждан и их крайнюю нужду в улучшении жилищных условий, можно не сомневаться, что среди заёмщиков, получивших одобрение на ипотечный кредит по льготным ставкам, окажется немалая часть россиян, чьи доходы нестабильны, финансовое положение шаткое, а перспективы улучшения ситуации, учитывая длительный срок пользования ипотечным кредитом, весьма сомнительны.

Тем более, отмечает он, ряд крупнейших банков страны, в частности, Сбербанк, недавно существенно смягчили требования по первоначальному взносу по ипотечным займам. Иными словами, новые условия позволяют получить огромный по сумме и продолжительный по сроку возврата кредит лицам, чья платёжеспособность на столь протяжённых интервалах может быть оценена как неудовлетворительная. И если Сбербанку, снизившему требования по первоначальному взносу для зарплатных клиентов с 15% до 10% от стоимости приобретаемого жилья и с 50% до 30% — для тех, кто вообще не может подтвердить свои доходы, в крайнем случае поможет государство, то вот многим менее крупным игрокам этого рынка при возникновении трудностей рассчитывать придётся только на себя.

Да и бюджет в этой ситуации оказывается не в самом выигрышном положении. Ведь льготная ипотека субсидируется государством. И рассчитана, конечно, на то, что эти средства вернутся в итоге рано или поздно в казну. Если же случится ситуация, что значительная доля проблемных заёмщиков не сможет в будущем обслуживать взятые на льготных условиях кредиты, то списанная безнадёжная задолженность полностью ляжет на плечи государства. Тем более, что в случае ухудшения экономической конъюнктуры в стране и вынужденного повышения ключевой ставки Банком России пересмотреть в одностороннем порядке ставки по льготным кредитам будет уже невозможно. Что также с финансовой точки зрения для государства совсем не выгодно, — подчеркнул Алексей Коренев.

Таким образом, резюмируя вышесказанное, стоит отметить, что сама по себе программа льготного ипотечного кредитования, безусловно, нужна, своевременна и полезна. Но в сочетании с иными факторами, такими, как резкое падение реальных располагаемых доходов населения, высокая вероятность попадания отечественной экономики в затяжную стагнацию, трудно прогнозируемые макроэкономические тренды, чрезмерное увлечение выдачей субсидируемых государством льготных кредитов несёт в себе неоправданно высокие риски.