Между офисом и «удаленкой»: как карантин повлиял на рынок коммерческой недвижимости

Рынок коммерческой недвижимости одним из первых на Кубани почувствовал на себе все «прелести» введения карантина. Больше всего ограничения ударили по владельцам офисных помещений и бизнес-центров. Многие на период карантина вынуждены были полностью закрыться. Но сегодня ситуация постепенно меняется. Как считает директор по аналитике бизнес-юнита «ЦИАН. Коммерческая» Александр Павленко, рынок находится в удовлетворительном состоянии. Остался позади этап быстрого частичного восстановления, которое проходило с апреля до конца мая, и сегодня потенциальный спрос стабилен, но находится ниже докризисного уровня. По словам руководителя отдела коммерческой недвижимости компании «Этажи» Ольги Вожжовой, на рынке увеличился процент вышедших на сделку покупателей, располагающих рублевыми сбережениями и рассматривающих приобретение недвижимости, которая впоследствии сможет стать для них так называемой подушкой безопасности. При этом некоторые собственники уже начали поднимать цены. Однако серьезного всплеска не ожидается, поскольку значительная часть платежеспособного спроса уже реализована в 2019 году. Покупатели, имеющие накопления в валюте, находятся в более выигрышном положении и могут заходить в сделки при стабилизации курса руб­ля. Но так или иначе рынок недвижимости начнет испытывать на себе влияние режима турбулентности, уверена собеседница «ДГ. Юг». Сколько стоят квадратные метры В Краснодарском крае наиболее широко представлены офисы категорий А и В. Эти же классы пользуются и повышенным спросом среди арендаторов. В I квартале 2020 года спрос на все категории офисной недвижимости превышал предложение в 8,8 раза, отмечает руководитель направления коммерческой недвижимости «Авито Недвижимости» Тимур Зайцев. Однако во II квартале в связи с пандемией данный разрыв незначительно сократился — теперь спрос превосходит предложение в 6,4 раза. В ближайшей перспективе вряд ли стоит ожидать дальнейшего сокращения этой разницы. В связи с отменой карантинных ограничений, скорее всего, она вновь начнет увеличиваться. По оценкам Тимура Зайцева, в конце июня средняя стоимость аренды квадратного метра офисной недвижимости в Краснодарском крае составляла 560 рублей, что ниже показателя I квартала на 7,3%. Однако, как считает Александр Павленко, цена аренды существенно не менялась по всем классам офисов с начала 2020 года. «Потенциальный спрос в аренде офисов класса C и ниже очень быстро восстанавливался после дна, которого он достиг в конце марта, — прокомментировал директор «ЦИАН. Коммерческая». — Но с начала июня он остается на одном уровне и еще не вышел на показатели начала года. Интерес пользователей к объектам классов A и B восстанавливается значительно медленнее». По оценкам Александра Павленко, в течение всего 2020 года оставалась стабильной и цена продажи. Но в конце июня она снизилась на офисы классов А и B на 4 и 7% соответственно. Зато цена на объекты более низкого класса стабильна. Это означает, что часть арендаторов переезжает в менее качественные объекты для сокращения расходов на офис. «Сокращение цены для классов A и B и медленное восстановление спроса в этих сегментах говорят о том, что для качественных объектов предложение превышает спрос, который смещается на более дешевые объекты, — подтверждает эксперт. — Многие игроки ждут увеличения доли вакантных площадей, которая сделает коммерческую недвижимость рынком арендатора». Первый раз в высокий класс Впрочем, рынок офисной недвижимости поворачивается лицом к арендаторам уже сегодня. Как отмечает Роман Домащенко, учредитель ООО «Восход», занимающегося сдачей коммерческих площадей в аренду, из неудобных помещений компании съезжают в более функциональные и продвинутые офисы. Сделать это раньше мешала заградительная арендная плата. Сегодня же такие офисы становятся для арендаторов более доступными. Собственники помещений готовы идти на значительные уступки, и появился люфт в 10–15%. По словам Романа Домащенко, самая востребованная площадь офисных помещений по-прежнему 15–25 кв. м. Но многие арендаторы пытаются воспользоваться ситуацией и получить за менее высокую плату более качественный офис, который еще несколько месяцев назад не могли себе позволить. При этом примерно 40–50% арендаторов стали вносить платежи с задержками. Оживление на рынке отмечает и Анна Бронникова, генеральный директор компании ANTRADE, сдающей помещения в аренду. По сравнению с мартом этого года ситуация изменилась в лучшую сторону. Как рассказала Анна, все помещения площадью до 100 кв. м на сегодня полностью сданы в аренду и свободных мест не осталось. Причем решения о заключении сделки клиенты принимают сразу после осмотра помещений — буквально в считаные часы. А часть компаний стала даже расширяться. Некоторые арендаторы, по словам Анны, ранее съехали, потому что им понадобились более просторные помещения. Стоимость аренды владелице пришлось снизить до конца этого года на 20% по сравнению с докарантинным периодом. С января 2021 года она вернется на прежний уровень, о чем арендаторы предупреждены. В целом, как отмечает Анна Бронникова, после снятия карантинных ограничений компании стали больше работать. Многие перешли на ненормированный график, что заметно, например, по росту платежей за электроэнергию. Площадь имеет значение Рост интереса к коммерческим помещениям наблюдают компании-застройщики, опрошенные изданием. «Если говорить о продажах недвижимости коммерческого назначения в нашей компании, то в первом полугодии в сравнении с аналогичным периодом прошлого года спрос вырос почти на 20 %, — прокомментировал коммерческий директор СК «ЮгСтройИмпериал» Сергей Радкевич. — Популярная площадь коммерческих зон — от 30 до 80 кв. м. Особенно востребованы помещения в 40–50 кв. м. Всегда актуальна свободная планировка. Средняя стоимость квадратного метра — 80 000 рублей». Объем коммерческих помещений, по словам Сергея Радкевича, индивидуален. Чтобы бизнес был успешен, расчет производится исходя из концепции конкретного жилого комплекса. Учитываются многие факторы: заселенность округа, планируемое количество жильцов комплекса, наличие в районе сервисов. В среднем занимаемая площадь коммерческой недвижимости — примерно 6% от общей площади продаваемого жилья. «Спрос на коммерческие помещения снизился, так как до сих пор наблюдаются ограничения деловой активности санитарно-эпидемиологического характера. Однако это снижение было относительно небольшим, поскольку уровень цен активно возрастал последние полтора года. Наиболее ликвидна площадь 15–30 кв. м, есть спрос на более крупные помещения в престижных локациях — 40–80 кв. м», — отметил руководитель дирекции маркетинга и анализа компании «АСК» Денис Сериков. В среднем в проектах эконом- и комфорткласса цена на коммерцию первых этажей варьируется в пределах 70–90 тыс. рублей за квадратный метр. Проекты бизнес-класса и в престижных локациях выставлены на продажу по ценам 120–170 тыс. рублей за квадратный метр в зависимости от ориентации на основные потоки посетителей и от площади. По словам Дениса Серикова, традиционно всплеск покупок наблюдается на старте продаж (когда цена наиболее низкая) и в течение 2–5 месяцев после ввода в эксплуатацию, когда уже можно делать ремонт, заезжают первые жители и объект «начинает жить». Покупатели обычно обращают внимание на площади помещений, отделку. Средние и крупные собственники предпочитают черновую отделку, мелкие компании — готовую, экономкласса. Очень ценится наличие отдельного входа в коммерцию с фасадной части, а также большие прозрачные витражные окна. Рынок восстановится не скоро «В целом до конца 2020 года мы, скорее всего, будем наблюдать постепенное восстановление рынка коммерческой недвижимости, который пострадал значительно сильнее рынка жилья», — отмечает Тимур Зайцев («Авито Недвижимость»). Сегмент высокобюджетной коммерческой недвижимости во время общего падения рынка подвержен влиянию в большей степени, чем рынок жилья экономкласса или элитного, подтверждает Ольга Вожжова («Этажи»). В базовом прогнозе развития коммерческой недвижимости Краснодара ожидалось увеличение вывода на рынок нежилых помещений для продажи или аренды. На данный момент происходит замораживание и затягивание вывода новых коммерческих проектов. Однако возросло общее число сделок по пересогласованию старых договоров, оптимизации стоимости квадратного метра. За те месяцы, пока компании из-за неблагоприятной эпидемиологической обстановки трудились дистанционно, многие предприниматели оценили удобства и преимущества работы из дома. Это привело к тому, что владельцы бизнеса оптимизируют количество квадратных метров занимаемых площадей и обсуждают с арендодателями снижение стоимости на 15–20%. Возвращение активности инвесторов на рынок недвижимости Ольга Вожжова ожидает в конце 2020 года. Однако сделки могут сдвинуться и на 2021 год, пока не стабилизируется общая ситуация. Впрочем, арендодатели опасаются второй волны пандемии и возвращения карантина осенью. Такие опасения высказал, например, Роман Домащенко. Как признался предприниматель, ко второй волне он вынужден готовиться уже сегодня и формирует финансовую подушку безопасности на случай, если ситуация станет хуже. «Пандемия повлияла как на финансовые возможности, так и на потребности арендаторов, — резюмирует Александр Павленко. — После быстрого частичного восстановления рынок еще не скоро вернется к докризисным значениям. Дополнительной проблемой для рынка классических офисов является переход ряда компаний на частично удаленный формат работы, который стимулирует развитие гибких форматов. Коворкинги и гибкие офисы позволяют арендатору быстро менять размеры пространства для текущих потребностей без дополнительных затрат. Арендатор платит только за те пространства или даже рабочие места, которые он непосредственно использует сегодня».