Падение с надеждой на лучшее. Как себя чувствуют застройщики в регионах?

На сегодняшний день ситуация в жилищном строительстве планомерно стабилизируется, темпы ввода в эксплуатацию новых площадей восстанавливаются, отмечают в Минстрое. «В первом полугодии 2020 года ввод жилья составил 26,7 млн квадратных метров (без учета жилых домов на участках для ведения садоводства). Такой результат несколько ниже аналогичного прошлогоднего показателя — на 11,4%, что вполне ожидаемо, но не критично», — цитирует «Интерфакс» главу Минстроя Владимира Якушева. При этом объем ввода жилья в июне вырос по сравнению с итоговыми цифрами за май на 58,7% (опять же, без учета жилья, построенного на дачных участках). Нарастающий показатель свидетельствует о постепенном восстановлении темпов ввода жилой недвижимости и их приближении к докарантинному уровню, считает министр: «По вводу — остается стремиться к вводу жилья 2019 года. Это будет сложно. Новые проекты не догоняют, идет западение. Поэтому очень важно стимулировать застройщиков к началу качественных новых проектов». Как уже отмечала Business FM, пока большинство принятых мер господдержки нацелены на снижение риска недостроя, то есть направлены на действующие проекты, в первую очередь те, ввод которых запланирован на 2020 и 2021 годы. Конечно, государственное плечо, подставленное системообразующим организациям, выделенные правительством 6 млрд рублей, которые будут направлены на стимулирование жилищного строительства в 20 регионах (в том числе в Крыму, Чечне, Новосибирской, Нижегородской, Иркутской областях, Якутии, Татарстане), перспективная возможность раскрывать счета эскроу сразу после получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию — до оформления первого права собственности на объект участия в долевом строительстве, программа льготной ипотеки, вопрос о продлении которой будет обсуждаться в ноябре, — эти и целый ряд других мер как раз должны стимулировать новое строительство. Достаточно ли этих мер? Как обстоят строительные дела в российских регионах? Соответствует ли объем текущего предложения объему спроса? Намерены ли сами компании выводить на рынок новые проекты? Эти вопросы Business FM задала игрокам региональных рынков. Ответы оказались развернутыми, поэтому вот лишь выдержки из них. Наталья Гарифуллина, директор по маркетингу федерального девелопера «Талан» (Удмуртская Республика, Пермский край, Ярославская область, Тюменская область, Республика Татарстан, Хабаровский край, Республика Башкортостан): «В целом по России объем многоквартирного жилищного строительства за год работы по эскроу сократился на 18%. Скорее всего, в 2020 году нарастить объемы ввода уже не удастся. С внедрением проектного финансирования срок вывода проекта в продажу увеличился на три-шесть месяцев. Такая задержка связана с большими сроками рассмотрения заявок на проектное финансирование. Это происходит периодически, когда у банков большой объем заявок от застройщиков на кредитные линии. По подсчетам аналитиков компании «Талан», количество возводимых домов за год работы по эскроу сократилось на 23%. Это неизбежное следствие сокращения числа компаний-застройщиков после введения эскроу: число девелоперов за год эскроу уменьшилось на 17%, свою деятельность прекратили 540 компаний. Уровень ввода жилья с января по май 2020 года на 12% меньше, чем в аналогичный период в 2019 году, до появления эскроу. Но в городах присутствия нашей компании тенденция на вывод новых проектов неравномерна: так, в Ярославле по новой схеме выведены три проекта, в Набережных Челнах большое количество проектов достраивается и продается по старым правилам, новые проекты по эскроу не выводятся. Массовый вывод на рынок новостроек с применением проектного финансирования наблюдается в Тюмени, активно выводятся в продажу проекты по эскроу в Уфе. На 1 мая в Республике Башкортостан заключено 35 кредитных договоров между банками и застройщиками на сумму 21 млрд рублей. Открыто 1624 счета эскроу, на которых лежит 3,7 млрд рублей. Мы системно готовим и выводим в продажу новые проекты с использованием проектного финансирования в Ижевске, Уфе, Хабаровске, Владивостоке и Набережных Челнах. Нового предложения хватает не во всех городах. В Ярославле большинство проектов достраиваются по старой схеме, а новые не выходят в продажу, при этом активно развивается малоэтажное и коттеджное строительство. Спрос превышает предложение в Набережных Челнах, большое количество проектов достраивается по старой схеме. В Тюмени большое количество застройщиков получили проектное финансирование и уже вывели объекты в продажу. В перспективе двух лет мы ожидаем дефицит предложения на рынке новостроек, и этот дефицит уже ощутим в городах, где обеспеченность жильем низкая, например в Ижевске, Набережных Челнах, Перми. На рынках городов с высокой обеспеченностью жильем, к примеру Тюмени, снижение ввода отразится меньше». Искандер Юсупов, заместитель генерального директора девелоперской компании «Унистрой» (Республика Татарстан, Республика Башкортостан, Самарская область): «По Республике Татарстан за пять месяцев этого года в сравнении с аналогичным периодом прошлого года объем строительства сократился на 15%. При этом в нашей компании в первой половине года снижение составило 4%. Однако связано это не с пандемией, а с планом строительства, который изначально предполагал старт большинства новых проектов во второй половине 2020 года. Мы готовим к запуску несколько проектов. В Казани — комплексная застройка 25 гектаров, ЖК «Лето», где старт продаж запланирован этим летом. Помимо этого, мы планируем запустить продажи нового проекта в Уфе, на проспекте Салавата Юлаева. Если смотреть в целом по Татарстану, то за пять месяцев этого года по сравнению с аналогичным периодом прошлого спрос упал на 24%. Это связано со снижением доходов людей, сокращением многих работников из-за коронавируса. В мае-июне ситуация постепенно выравнивалась. При этом хорошо, что клиенты сейчас более тщательно подходят к выбору застройщика, проверяют репутацию компании, читают отзывы». Салават Назаров, директор по маркетингу ГК «Первый трест» (Республика Башкортостан): «Что касается объемов ввода домов в эксплуатацию, пока сложно сказать, какими будут итоги 2020 года. Но строительство многоквартирного дома — это долгий и ответственный процесс, поэтому пандемия и режим самоизоляции, действующие с конца марта, никак не сказались на количестве жилья, вводимого в начале 2020 года. По данным республиканской службы статистики, за первые пять месяцев в Башкортостане введено более 870 тысяч квадратных метров, что на 2,6 % больше, чем за тот же период в 2019 году. А застройщики сдали почти 336 тысяч квадратных метров площадей против 268 тысяч за январь-май прошлого года, показав рост на 25%. К тому же, несмотря на режим повышенной готовности в связи с эпидемией коронавируса и нехватку рабочей силы на строительных площадках, большинство застройщиков республики достаточно быстро вернулись к привычному темпу работы. Сокращения объемов строительства в республике мы не видим. Наши девелоперы достаточно активно вводят дома в эксплуатацию и запускают новые проекты. Например, у нас в середине июня стартовали продажи нового жилого комплекса бизнес-класса Grand&Grand, и в ближайшее время планируется запуск еще нескольких жилых комплексов. По статистике, квартиры в наших жилых комплексах раскупаются еще на этапе строительства, к моменту ввода в эксплуатацию в продаже остается не более 3%. Из этого мы можем сделать вывод, что в нашем городе спрос на качественные объекты превышает предложение». Владислав Бузин, генеральный директор компании «Сибстройсервис» (Тюменская область): «Активность строительства в Тюмени совсем не спадала, за исключением периода с 28 марта по 13 апреля, напротив, сейчас новые проекты продолжают появляться в спальных районах города и в пригороде Тюмени. В следующем году только в нашем городе появятся еще десять новых жилых комплексов. Сейчас в планах у нашей компании достроить текущие объекты и впоследствии начать строительство еще двух новых домов на 846 квартир с самой доступной ценой за квадратный метр в сфере социального жилья. Спрос на новостройки, безусловно, растет, особенно учитывая последние государственные программы для семей с детьми». Владимир Городенкер, генеральный директор компании «Атлас девелопмент» (Екатеринбург): «По индексу башенных кранов видно падение объемов строительства. Показатель снизился на 13% за квартал. Это говорит о том, что многие застройщики, заканчивая объекты, не спешат запускать новые стройки. Причина проста: падение спроса. Во втором квартале падение продаж на первичном рынке в Свердловской области составило порядка 30%. Планы ГК «Атлас девелопмент» не изменились: в этом году мы запускаем два проекта — это две последующие очереди, состоящие из четырех домов ЖК «Парк столиц». Новый концептуальный проект мы запускаем в сентябре этого года — он расположен рядом с проектом iTower, который мы сдаем в 2020 году. Сейчас, конечно, наблюдается затоваривание рынка. В 2019-м — начале 2020 года многие девелоперы вывели новые проекты, но вследствие коронакризиса произошло падение спроса, поэтому предложений для наших покупателей достаточно. Постепенное восстановление спроса мы ожидаем в третьем квартале, хотя май уже был достаточно живой и платежеспособный. Рынок хорошо отреагировал на субсидированную ипотеку под 6,5%. Реальное восстановление спроса до уровня 2019 года будет зависеть в основном от действий правительства и мер поддержки, а также, безусловно, от победы над COVID-19. Ожидаю, что в четвертом квартале 2020 года ситуация на рынке уже будет значительно лучше, а в 2021 году мы увидим положительную динамику». Ирина Изотова, директор по маркетингу и продажам компании «Гринвуд девелопмент» (Симферополь): «Объем строительства пока удается сохранять плановый, если и с потерями в темпах, то незначительными. Потому что сегодняшний объем обеспечивают обязательства, взятые и оплаченные еще в минувшем году (в большей части). А вот с привлечением новых покупателей и с заключением новых сделок дело хуже: застройщики просели от 70% до 40%, если сравнивать с аналогичным периодом прошлого года. Но если сопоставлять с началом года, то июнь в целом уже демонстрирует позитивную динамику. Застройщики декларируют скорое открытие новых проектов, но пока активного продвижения не наблюдается. Наша компания до конца года не планирует старта даже новых очередей действующих проектов. Новые площадки будут «стоять под паром» тоже как минимум до конца года, но работы по концепции и проектированию продолжаются. Мы сейчас привязываемся не к календарю, а к обретению понимания, как станет развиваться ситуация с пандемией. При этом в Симферополе очевидно не хватает предложения, потому и ценник на жилье сопоставим с городами-миллионниками, что весьма возмущает переселенцев с материка. Спрос органически растет, по многим внешним причинам откладывается, провоцируя еще больший запрос в будущем, а темпы и объемы будут снижаться — слишком много всего навалилось на отрасль: изменения в законе, пандемия со всеми вытекающими…» Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость» Setl Group (Санкт-Петербург и Ленинградская область): «По нашим данным, в первом полугодии 2020 года на первичном рынке жилья Петербурга и области объем спроса составил 1,85 млн квадратных метров и превысил показатели стабильных лет развития рынка (в частности, показатели первого полугодия 2015 и 2017 годов). За второй квартал за счет активных мая и июня было продано около 830 тысяч квадратных метров жилья, что превосходит прогнозы многих экспертов. Покупательский интерес серьезно поддержала ипотека, в том числе льготная. Что касается нового предложения, то в первом полугодии на рынок вышел всего 1 млн квадратных метров жилья, в то время как в аналогичном периоде 2019 года этот показатель был 2,59 млн, то есть падение составило 61%. Многие застройщики скорректировали свои стратегии в связи с коронавирусом. Кроме того, в условиях работы со счетами эскроу подготовка к старту проектов стала занимать более продолжительное время, чем раньше. У нас один из ближайших стартов продаж — жилой комплекс высокого комфорт-класса на Лиговском проспекте. Этот проект Setl Group анонсировала в середине июня, и мы уже отмечаем высокий интерес потенциальных покупателей к жилому комплексу». Сергей Ярошенко, генеральный директор ГК «КВС» (Санкт-Петербург и Ленинградская область): «Объем предложения в Петербурге и Ленинградской области действительно сужается. В первом полугодии было выведено почти вдвое меньше квадратных метров жилья, чем в тот же период 2019 года. Наложилось несколько факторов. Это, во-первых, продолжающийся переход на счета эскроу, который замедляет процесс запуска нового строительства и вносит корректировки в планы по объемам продаж. Кроме того, многие девелоперы активно выводили проекты в конце 2018-го — начале 2019 года, чтобы избежать их перевода на эскроу. Сейчас частично реализуется этот запас. Второй момент — пандемия. Во многом благодаря своевременным мерам поддержки строительный рынок переживает этот период без турбулентности, спрос даже превышает плановые показатели. Однако прогнозировать на долгосрочный период сложно, и ряд компаний занял выжидательную позицию. Во втором полугодии, если не будет новых внешних вызовов, мы увидим больше стартов продаж, чем в начале года, но сам объем нового предложения будет взвешенным — небольшие по метражу очереди домов. Льготная ипотека подстегнула спрос, сейчас это заметно влияет на объем предложения. В первую очередь выбираются наиболее бюджетные варианты стандарт- и комфорт-класса. Пока дефицита нет, но спрос в этом сегменте превышает предложение. На вторую половину года у нас намечен старт нового крупного проекта комплексного освоения территории в Стрельне — ЖК комфорт-класса «Любоград». В ближайшее время будет запущен последний этап строительства ЖК «Континенты» рядом со станцией «Парнас», а также третья жилая группа микрорайона «Новое Сертолово» в пригороде Санкт-Петербурга». Алексей Артошин, коммерческий директор компании «Главстрой-регионы» (Московская область): «Сейчас достаточно сложно спрогнозировать, насколько сократится объем по итогам года. Если смотреть итоги первых пяти месяцев, то объем ввода по сравнению с аналогичным периодом 2019 года сократился на 35% (по данным Росстата). При сохранении текущей динамики, отсутствии второй волны пандемии и связанных с ней ограничительных мероприятий объем ввода может сократиться на 20-25% по итогам года. Текущего объема новостроек хватает для удовлетворения локального спроса. Что же касается запуска новых проектов, то их объем сократился на 7-10% по сравнению с прошлым годом. Наша компания в июне вывела на рынок свой новый проект — «Героев» в Балашихе, в начале 2021 года запланирован старт продаж в еще одном ЖК». Михаил Иванов, генеральный директор СК «Перспектива» (Московская область): «В условиях нестабильной экономики, ослабленной платежеспособности и эпидемиологической угрозы застройщикам сложно осуществлять долгосрочное планирование и браться за новые проекты. Поэтому в сравнении с аналогичным периодом прошлого года активность по запуску новых проектов несколько снизилась. При этом большинство новых проектов сосредоточилось на небольшом расстоянии от МКАД — в радиусе 10-15 километров. Текущий уровень спроса на первичную жилую недвижимость в Подмосковье уже позволил застройщикам повысить цены за квадратный метр на 4-5%. Также мы наблюдаем незначительное смещение спроса в сторону апартаментов. Одна из причин в том, что покупка для сдачи в аренду апартаментов дает более высокую доходность, чем аналогичная операция с квартирой». Также эксперт отмечает, что низкий уровень ключевой процентной ставки ЦБ влечет за собой снижение процентных ставок по вкладам и уменьшит привлекательность хранения денежных средств на депозитах. «Для многих значительно выгоднее будет вложить средства в жилую недвижимость на этапе котлована, чем замораживать их на банковском счете», — заключает Михаил Иванов.