Пандемия перевернула загородный рынок недвижимости
В июне ВЦИОМ провел по заказу «Дом.РФ» опрос, в ходе которого 39% респондентов заявили, что в результате эпидемии коронавируса стали рассматривать индивидуальное жилье как более предпочтительное для проживания. Одновременно у части россиян изменилось представление о проживании в многоквартирных домах: 17% граждан признались, что теперь этот тип жилья кажется им менее предпочтительным. До недавних пор загородный рынок пребывал в состоянии, близком к предкоматозному. Подводящая итоги 2019 года статистика компании «ИНКОМ-Недвижимость», в частности, гласила, что за год на рынке появилось 63 новых проекта, и это на 8% меньше, чем было годом ранее; что только десять из всех новинок подразумевают застройку (восемь — коттеджами, одна — дуплексами, одна — малоэтажными жилыми домами), и это является антирекордом последних десяти лет; что на 16% сократилось общее число загородных объектов в экспозиции, причем из-за реформы долевого строительства объем жилья в малоэтажках (МЖД) снизился почти на треть, а в сегменте таунхаусов — на 10%; что в основном рынок пополняется земельными участками без коммуникаций, а доля готового предложения с застройкой не превышает 5% и так далее. Представители элитного загородного сегмента были чуть более позитивны в оценках. Например, директор департамента продаж загородной недвижимости компании Savills в России Нина Резниченко отмечала, что 2019 год «оказался более экономически продуктивным, чем 2018-й, хотя средняя стоимость лота составила 84 млн рублей (а это на 8% меньше, чем в 2018 году). Спрос на загородную недвижимость в формате домов с отделкой и таунхаусов оставался устойчивым и демонстрировал тенденцию к росту». Но даже этот оптимизм был так себе оптимистичным, и ни у аналитиков, ни у игроков рынка не было особых причин считать, что 2020-й перевернет все до неузнаваемости. Однако случилось то, что случилось, загородные дома стали для многих спасением на период карантина и самоизоляции, спрос на них — правда, все-таки не на покупку, а на аренду — начал расти в геометрической прогрессии, разбиралось практически все и, говорят, чуть ли не за любые деньги, и в конце апреля жительница столицы Мария рассказывала Business FM, что найти в Подмосковье подходящую дачу на лето уже невозможно. «Приличных вариантов сейчас уже нет. Либо где-то далеко — и то на дома, на которые мы хотели посмотреть в прошлые выходные, было четверо желающих. Нам сказали: если никто не снимет, то приезжайте в понедельник посмотреть. И в понедельник этот дом уже сняли. Мы рассматривали варианты Тверской области, там тоже ничего не было. И цена не падает. Нам подвернулось очень хорошее предложение от знакомых, и мы решили им воспользоваться — в Ярославской области». Июньские данные ВЦИОМ подтверждает и дополняет июньский же опрос «ИНКОМ-Недвижимости». События последних месяцев не только повысили интерес покупателей к загородной недвижимости, но и сделали их намерения более серьезными, заявляют в компании: восемь из десяти клиентов, приобретающих жилье за городом, теперь высказывают желание жить там постоянно; 55% покупателей выбирают для этого коттедж, 30% — таунхаус или дуплекс, 15% — квартиру в малоэтажном доме. При этом наемных работников, которых раньше загородная жизнь отпугивала, стало почти столько же, сколько предпринимателей, которые обычно решаются на переезд чаще всего (соответственно 30% и 35%). Видимо, стремление к загородной свободе и прогулкам не по графику оказалось сильнее, чем ограниченная инфраструктура и возможные пробки на пути в столицу, считают эксперты. Ну и удаленка, конечно, сказала свое слово. О том, как сегодня обстоят дела на подмосковном рынке и какие требования теперь предъявляют покупатели к загородному жилью, Business FM поговорила с председателем совета директоров семейства компаний Kaskad Family Валерием Мищенко. — Да, действительно, есть такой факт — во время пандемии и после нее ликвидность на рынке загородной недвижимости выросла раза в три. Что я имею в виду? Темпы продаж увеличились в три раза. Например, если мы говорим о поселке таунхаусов: если стандартная динамика была семь-восемь объектов в месяц, то сейчас это примерно 20-22 в месяц. Категорическим образом выросла ликвидность продукта! И то же самое касается индивидуальных домов, особенно малометражных индивидуальных домов, где площадь составляет 100-150 квадратных метров. Такие дома в саму пандемию люди просто расхватывали как горячие пирожки, особенно если они были в высокой степени готовности. Все, что было готово, за период марта, апреля и мая было выкуплено подчистую. У нас лично не осталось ни одного готового дома, который бы находился в экспозиции, — все было куплено. Пандемия обнажила невозможность проживания в «человейниках» для тех людей, которые оказываются взаперти. Нет пространства, невозможно элементарно погулять, потому что даже парки, которые находятся у дома, закрыты. И ко всему прочему есть элементарная боязнь общественных пространств: единая система вентиляции в многоквартирном доме, кнопки лифта, подъезды — это входит в топ-3 фобий, которые испытывают жители многоквартирных домов в сравнении с теми, кто живет в малоэтажных форматах. Мы выпустили исследование на этот счет, которое обобщает 17 зарубежных исследований — канадский опыт, европейский и американский, и там как раз подробно описывается, что жители многоквартирных домов опасаются заболеть в два раза больше, чем жители малоэтажных форматов. Плюс оказалось, что старшее поколение надо отселять от младшего, поэтому даже те люди, у которых были загородные дома, поняли, что нуждаются еще в одном, пусть небольшом, но отдельном доме, где можно изолировать старшее поколение, поскольку им категорически, особенно если они находятся в группе риска, противопоказано соприкасаться с родственниками, которые чаще бывают, что называется, в миру. — А требования покупателей изменились по сравнению с допандемийным временем? Чего они теперь хотят, на что обращают внимание? — Пожалуй, основное изменение, которое произошло за последние полгода, это чувствительность покупателей к степени готовности. Даже если ты говоришь о том, что у тебя современная технология, позволяющая с нуля до полной отделки пройти весь путь за 4-4,5 месяца, это не то же самое, что построенный, поставленный на учет дом, который находится в экспозиции. Все готовое покупается с гораздо большей охотой, чем, скажем так, дома с подрядом. Срок готовности стал ключевым на сегодняшний день. «Те игроки, которые обладают достаточным оборотным капиталом, чтобы с опережением строить дома, а только потом выставлять их на реализацию, получают, по моей экспертной оценке, на 7-10% больше в теме реализации, чем те, кто пытается все продать на ранних стадиях строительства», — заключает Валерий Мищенко.
