Итоги карантина в новостройках: дефицит толкает цены вверх

Цены неутомимо идут вверх, покупателя швыряет от апатии к активности, поступление новостроек сокращается, а ипотечные условия становятся всё более выгодными. Итоги первого полугодия на рынке новостроек Петербурга выдались неоднозначными: до сих пор непонятно, дно уже пройдено или еще впереди. Ипотека вытянула спрос Спрос на новостройки в минувшем полугодии бросало из крайности в крайность - покупатель остро реагировал на кризисные явления в экономике и пандемию. Ровную зиму сменил мартовский подъем, вызванный ослаблением рубля и опасениями граждан за свои сбережения. Следом пришел карантинный апрель, когда замерло всё и вся. Но по мере снятия ограничений и усилиями господдержки в мае - июне рынок начал просыпаться, и результаты полугодия оказались не столь провальными, как ожидали эксперты. По данным КЦ "Петербургская недвижимость", на рынке Петербурга и Ленобласти за полгода покупатели приобрели 1,8 млн кв. м жилья (для сравнения: в первой половине 2019-го - 2,18 млн). У других аналитиков цифры примерно сходные. "Весной, когда началась история с коронавирусом, много говорили о снижении спроса. Но тем не менее итоги первого полугодия с точки продаж хорошие: реализовано не менее 1,5 млн кв. м в Петербурге и Ленобласти", - отмечает директор управления стратегического маркетинга Группы RBI Вера Сережина. Спасением для рынка стала программа господдержки ипотеки под 6,5% годовых - таких льготных условий у заемщиков еще не было. По данным КЦ "Петербургская недвижимость", доля ипотечных сделок в июне в новостройках достигла 80% (при этом 90% всех кредитов - льготная ипотека). "В структуре наших сделок по итогам первого квартала доля ипотеки составляла достаточно стандартные 64%. В мае, после запуска ипотеки с господдержкой, этот показатель достиг 77%, а в июне - уже 82%", - рассказывает руководитель аналитического центра "Главстрой Санкт-Петербург" Дмитрий Ефремов. Застройщики продолжают подстегивать спрос на ожившем рынке и предлагают покупателям ставки уже ниже заветных 6,5% - такие программы сейчас становятся драйвером продаж. Пользуется популярностью ипотека с "бесплатным" годом - можно получить ставку в 0,5% на первый год выплат, чтобы снизить нагрузку на семейный бюджет во время съема квартиры в ожидании переезда или стабилизации экономической ситуации. Призрак дефицита Карантин с самоизоляцией не смогли остановить ценового движения. По данным Центра оценки и аналитики BN.ru, за первое полугодие средние цены на питерских стройках масс-маркета прибавили 6,1%. Основной всплеск пришелся на март, когда скачки валютных курсов в среднем увеличили прайсы застройщиков почти на 2%. Но и во время самоизоляции цены продолжили движение вверх: каждый месяц прибавлял почти 1%. Эксперты объясняют этот рост в том числе рекордным сокращением предложения на первичке. Объем новых поступлений на рынок действительно продолжает резко уменьшаться. По данным аналитиков BN.ru, в январе - июне на рынок Петербургской агломерации вышло в продажу 960 тыс. кв. м жилья (21,4 тыс. квартир), что на 54% ниже показателей годовой давности (47,3 тыс. квартир). Сильнее всего просел петербургский рынок - минус 69% по сравнению с прошлым годом (751 тыс. кв. м). В Ленобласти уменьшение не столь удручающее - минус 24% (209 тыс. кв. м), но там вывод новых проектов и без того резко сокращался на протяжении последних двух-трех лет. Стартапов в масс-маркете сейчас нет, а в продажу поступают лишь свежие очереди в долгоиграющих проектах. В минувшем полугодии рынок пополняли лишь пара десятков застройщиков, и главным образом два лидера - Setl Group и "Группа ЛСР", которые за полгода обеспечили рынку почти половину всех новых объемов. "Многие застройщики скорректировали свои стратегии в связи с коронавирусом. Кроме того, в условиях работы с эскроу-счетами подготовка к старту проектов стала занимать более продолжительное время, чем раньше", - объясняет руководитель КЦ "Петербургская недвижимость" (Setl Group) Ольга Трошева. По ее словам, для небольших компаний работа в новых реалиях эскроу-счетов становится всё более тяжелой. Денежные средства можно получить только после ввода дома в эксплуатацию, а под новые проекты стало труднее получить одобрение банка и взять финансирование. "Из-за вышеназванных факторов соотношение спроса и предложения меняется в непривычную сторону: сейчас мы живем в условиях серьезно сократившегося вывода объектов на рынок", - констатирует эксперт. Падение объемов нового предложения, соответственно, оборачивается и сужением географии выбора. По данным аналитиков BN.ru, в минувшем полугодии подавляющее большинство вышедших в продажу новых квартир (86%) было сконцентрировано в пяти районах: Приморском, Красногвардейском, Всеволожском, Выборгском и Невском. В квартирографии нового городского предложения особых изменений за полгода не произошло. Зато в Ленобласти застройщики взяли курс на отход от минимализма: средняя площадь квартир в вышедших на рынок корпусах увеличилась с 34,4 до 43,5 кв. м. Доля квартир-студий сократилась с 35 до 26%, тогда как число двушек выросло с 15 до 25% от общего числа. Не строить прогнозов Несколько недель работы в режиме самоизоляции и перевода офисов в онлайн привели и к позитивным итогам - ускоренному переходу рынка на дистанционную работу с развитием инструментов для онлайн-просмотров, удаленным заключением сделок с электронной регистрацией и другими возможностями. И хотя с открытием офисов таких покупок станет меньше, опыт явно лишним не будет. "В целом взаимодействие застройщика и покупателя все больше переводится в интернет, и этот тренд отвечает требованиям времени", - отмечает Дмитрий Ефремов. Прогнозы дальнейшего развития ситуации скрыты в тумане неопределенности. Главные надежды на поддержку спроса связаны с продлением программы льготной ипотеки, действие которой завершается 1 ноября. Правда, в Минстрое предложения по пролонгации программы пока называют некорректными: рынок и так оживился, а условия для покупки квартир беспрецедентные. Есть надежды, что покупатель будет активнее выходить из спячки, а застройщики бодрее наполнять рынок новыми проектами. Но позитивный сценарий актуален лишь при условии, что вторая волна пандемии вновь не посадит рынок на карантин. МНЕНИЯ Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра "Петербургская недвижимость" (Setl Group): - На активность покупателей на рынке влияет множество различных факторов, которые надо рассматривать в совокупности, здесь и сейчас. Правительство продолжает обсуждать меры поддержки строительной отрасли: льготную программу могут продлить, а могут предложить и другие меры поддержки покупателей и застройщиков. Одной из таких мер могло бы стать поэтапное раскрытие эскроу-счетов. В силу серьезно сократившегося предложения и того факта, что с рынка вымываются бюджетные варианты, мы не ожидаем снижения цен в ближайшей перспективе. То же касается и спроса. Если покупатель уже определился с проектом, в котором бы ему хотелось жить, он не будет откладывать покупку на потом, зная, что цены растут и в первую очередь раскупаются наиболее дешевые квартиры. Что касается вывода новых проектов, то мы ожидаем, что во втором полугодии показатель будет выше, чем в первом. Вера Сережина, директор управления стратегического маркетинга Группы RBI (входят компании RBI и "Северный город"): - Рост цен на рынке не остановился. Причина номер один - постепенно растет доля проектов, реализуемых по схеме эскроу, в которой себестоимость строительства выше. Вторая причина - сохранение спроса на хорошем уровне. Третья - малое количество новых проектов на рынке. При этом уже готовых разрешений на строительство на руках у застройщиков, в общем-то, немало. Видимо, некоторые компании предпочли пока взять паузу в текущей нестандартной ситуации. Далее, во втором полугодии, мы, скорее всего, увидим больше новых проектов, тем более что покупательский спрос этому способствует. Если банки будут выдавать проектное финансирование, серьезных причин задерживать вывод проектов у застройщиков нет. Дмитрий Ефремов, руководитель аналитического центра "Главстрой Санкт-Петербург": - Себестоимость строительства не уменьшается, вывод новых объектов замедлился, поэтому предпосылок для снижения цен нет. Хотя на рынке могут встречаться интересные предложения за счет точечных акций, например на отдельные типы квартир. В части объемов продаж сегодня на рынке можно отметить положительную динамику. Как будет развиваться ситуация дальше, во многом зависит от того, случится ли вторая волна ограничений. Можно ожидать, что новые проекты во втором полугодии, как и в первом, будут выводиться осторожно и постепенно. Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК "Полис Групп": - Мы удовлетворены результатами, которых достигли за первое полугодие 2020 года, и выполняем поставленные в начале года задачи. Рост цен по нашим проектам за шесть месяцев уже составил 13 - 15% в зависимости от проекта. Стремительно растет доля ипотеки - в июне мы достигли цифры в 80% от всего объема продаж в компании. Сейчас драйвером роста рынка является ипотека с господдержкой; дальнейшие прогнозы можно строить через понимание ситуации с эпидемиологической ситуацией в стране, мире и планов правительства по продлению срока действия государственной программы поддержки ипотеки. Ценовая динамика на первичном рынке жилья Санкт-Петербурга Первая десятка застройщиков в объемах вывода в январе - июне 2020 года (Петербург и Ленобласть) Компания Количество квартир Общая площадь квартир, тыс. кв. м ЛСР. Недвижимость - СЗ 6 191 Setl City 4 375 Группа Эталон Главстрой-СПб Строительный трест Базис СПб СПб Реновация Ленстройтрест