Мини-отель у моря: прибыльный бизнес или сплошные проблемы?

Этим летом спрос на отдых в России заметно увеличился. Пока внешние границы закрыты, пляжи российского черноморского побережья активно заполняются туристами. На этом фоне гостиничный бизнес кажется крайне привлекательным: если у вас во владении есть домик, в нем можно сделать обустроить несколько номеров и сдавать туристам. Те, кто давно занимаются гостиничным бизнесом, знают: заполняемость может меняться от сезона к сезону, в зависимости от погоды, экономической ситуации и других внешних факторов. Сегодня на сайтах бронирования можно найти предложения практически на любой бюджет, например, номер на двоих в гостевом доме курорта Лазаревское стоит от 300 до 3500 рублей в сутки — цена, как правило, зависит от близости к морю. Основные удобства, судя по описанию, расположены в номере, завтрак в стоимость не входит. Для сравнения, цены в гостиницах в этом же регионе начинаются от 2500 рублей за сутки проживания. Кажется, что если есть такие предложения, этот бизнес должен процветать. В разделе «Недвижимость» на сайтах объявлений размещены сотни вариантов по продаже мини-гостиниц. Цена на такие предложения начинается в среднем от 15 млн рублей. Но торопиться с покупкой не стоит. Для начала нужно разобраться, почему такие гостиницы выставляют на продажу и будет ли прибыльным ваш бизнес. Частный сектор пустует Мало кто из владельцев частных мини-гостиниц, выставленных на продажу, готов честно рассказать, как на самом деле идут дела в их бизнесе. Это понятно: им надо поскорее продать неликвидную недвижимость. Один из владельцев такого жилья в коротком разговоре с BFM.ru сказал, что его гостиница в сезон всегда процветает. При этом он отказался называть причину продажи, название самой гостиницы и попросил не указывать его имя. Однако сочинский риелтор и эксперт по недвижимости Татьяна Шестакова, к которой он обратился для совершения сделки по продаже, призналась, что эта гостиница даже в сезон стоит практически пустая и давно не приносит прибыли ее владельцу. «И таких историй много», — говорит она. Единственный из опрошенных BFM.ru, кто согласился открыто рассказать, что происходит в частном гостиничном секторе Сочи и его окрестностях, — Симбад Мегрикян, владелец гостиницы «Элион» курорта Лоо, расположенного в Лазаревском районе города Сочи. Лоо. Сергей Узаков/ТАСС На участке земли стоимостью 8 млн рублей Симбад построил дом, который обошелся ему в 25 млн рублей. В общей сложности, с учетом обустройства территории, вложения в гостиницу на 25 номеров составили около 40 млн рублей. Чтобы начать, Симбад взял кредит, но сейчас жалеет о своем решении. «Невыгодный бизнес, честно говоря. До этого я занимался перевозками, думал, что гостиница лучше, но оказалось, что хуже», — признается он. Обслуживает постояльцев Симбад самостоятельно. В его семье пять человек, и все они также занимаются гостиницей. По словам хозяина, сезон длится в лучшем случае три месяца. В этот период Симбад и его семья находятся в гостинице круглосуточно. Все остальное время года она закрыта. Ее содержание обходится в среднем в 200 тысяч рублей в месяц. «Постоянно надо вкладывать в ремонт. Постояльцы, конечно, не будут себя вести как дома. Раз деньги платят, значит все им позволено. То кран сломается, то смеситель, то фен или чайник, телевизор сгорит. Это все надо постоянно менять», — объясняет Симбад. При этом чистая прибыль при лучшем раскладе за один сезон составляет 1,5-2 млн рублей. Но в этом году, по его словам, такую сумму вряд ли удастся получить: «В данный момент пустая гостиница стоит, в сезон никого нет. В том году в это время почти 90% заполняемость была, в этом нет даже 10%». В то же время, замечает Симбад, в Адлере и Сочи заполнены все санатории и крупные сетевые гостиницы. Несмотря на то, что номер в его гостинице стоит 2 тысячи рублей в сутки, а в крупных отелях эта цена в среднем в два раза выше, все равно отдыхающие выбирают более высокий гостиничный сегмент. «Средний класс, который ездит в частный сектор, пострадал больше всего от этого коронавируса, без работы сидят. Кто богатый был, у кого деньги есть, тот все равно сейчас приедет в санаторий или на [Красную] Поляну, там отдохнет. А средний и ниже среднего класс — нет. Поэтому все побережье частного сектора сейчас вообще пустое стоит», — объясняет Симбад. По его мнению, если и начинать бизнес на сдаче в аренду жилья в Сочи, лучше присмотреться к коттеджным домам. «Проще купить землю и построить коттедж, [чем купить мини-гостиницу]. Строят, продают — и зарабатывают гораздо больше. Например, за три-четыре месяца можно построить коттедж и получить в среднем два миллиона за сезон. Такие дома можно строить круглый год», — говорит Симбад. При этом владелец «Элиона», несмотря на проблемы, не собирается пока продавать гостиницу и рассчитывает окупить вложения в течение 10-15 лет. Почему постояльцы сбегают из частных гостевых домов Чаще всего владельцы мини-гостиниц — местные жители, которым эта земля досталась по наследству или они приобрели ее очень давно за весьма символические деньги. Нередко владельцы таких гостевых домов сами там проживают и ведут бизнес самостоятельно, подключая к работе членов семьи. Денег на то, чтобы нанять дополнительный персонал, как правило, у них нет. Некоторые гостевые дома в Сочи, Крыму и других российских курортах «выросли» из эллингов. Эллинг (от голландского helling) — гараж для постройки, ремонта и хранения лодочных средств. К нему пристраивали еще два этажа, чтобы получился гостевой дом. Сейчас верхние этажи эллинга часто сдают в аренду. По мнению генерального директора Ivashkevich Hospitality Станислава Ивашкевича, безопасность таких «конструкций» крайне сомнительна. «Это странный бизнес, который не соответствует никаким современным требованиям. Гостей просто селят в душной комнате без туалета, где кто-то наверху решил покурить и случайно спалил два номера, потому что здание не оборудовано ничем. Есть стандарты безопасности — как гигиенической, так и пожарной. Мы, игроки крупного рынка, у которых с все-таки отели больше 100 номеров, в вопросы, касающиеся комфорта и безопасности, вкладываем очень большие деньги. Этого не происходит в частных гостиницах. Туда гости едут на свой страх и риск. Дом сгорел, отравили — упс, извините», — говорит Ивашкевич. Квартиры для туристов в Алуште. Фото: Сергей Мальгавко/ТАСС Причина падения популярности гостевых домов — в низком уровне сервиса и нежелании владельцев такого бизнеса подстраиваться под современные реалии, считает эксперт по недвижимости Сочи Татьяна Шестакова. «Людям нужен полный сервис, а они всегда что- то не доделывают по принципу экономии. Многие от своей скупости или непонимания сдают койко-место, а не комнату. Мы говорим хозяйке: «Давайте мы снимем комнату, оставьте нам две кровати, зачем нам пять кроватей?» «Нет, вы что, я же койку сдаю, она 350 рублей стоит». И объяснить ничего невозможно. Хозяйка не понимает. Люди все равно от нее съезжают, потому что все это колхоз», — говорит Шестакова. Выходит, что на российских курортах много однотипных гостиниц, в которых нет кухни, а в ряде случаев нет и кафе поблизости, или они закрылись в результате кризиса. Следить за состоянием гостиницы нужно не только в сезон, но и в период простоя, и это может вылиться в отдельную статью расхода. «Эти дома нужно обязательно подтапливать зимой, чтобы не образовалась плесень. Как только у вас пойдет грибок — там же влажно — вам сразу придется перекрашивать стены, снова делать ремонт. А денег на это нет», — говорит Шестакова. По мнению генерального директора Ivashkevich Hospitality Станислав Ивашкевич, ситуация с гостиничным бизнесом в Крыму выглядит еще плачевнее, чем в других регионах: «В этом плане прекрасно сравнивать Сочи и Крым. Такое ощущение, что Крым отстал лет на 20-30. Потому что в Имеритинке частные отельеры все просекли. У них хотя бы на три частных отеля есть один сетевой. Они смотрят и понимают, что Radisson Paradise забит под завязку, люди платят 10-15 тысяч рублей в сутки, а через забор стоят домики, и они почему-то пустые». Если владельцы частных гостиниц на российских курортах не пересмотрят свое отношение к уровню сервиса, потока клиентов в будущем они могут не ждать, уверен эксперт. «Мы считаем, что наши туристы — это уже опытные туристы, и у них есть два варианта. Либо человек едет с палаткой дикарем осознанно — у него есть машина, палатка, и он находит место, где он отдыхает. Либо он готов заплатить побольше, но жить в комфорте. Рассчитывать на то, что из-за голодухи туристы будут жить в помойке, — ничего подобного. Люди сейчас себя очень уважают, и проще поехать куда-нибудь в Ульяновскую область к бабушке», — считает Ивашкевич. По оценке эксперта, вложения в серьезный гостиничный бизнес не могут измеряться даже десятками миллионов. Стоимость строительства современного гостиничного объекта примерно на 100 номеров обходится инвесторам, по его подсчетам, в 1,5-2 млрд рублей. Однако не все эксперты согласны с мнением, что частный гостиничный сектор перестает быть популярным среди туристов. Исполнительный директор компании «Роза ветров» Ирина Глазкова считает, что определенная категория людей все равно будет останавливаться в малоформатных частных гостевых домах: «Очевидные плюсы проживания в таких гостиницах — это стоимость. Люди хотят чего-то более приватного, спокойного, уединенного, и этот сегмент малоформатного отдыха развивается. Например, в Крыму открылось много пансионатов не на море, а в горах. И люди с удовольствием выбирают такой уютный домашний деревенский отдых — отнюдь не малоимущие. Это те, кто готовы к самостоятельному путешествию». Гостиницы в тени Одна из проблем работы частных гостевых дом — ужесточившееся законодательство. С 1 октября 2019 года вступил в силу так называемый закон Хованской, согласно которому в жилых помещениях нельзя оказывать гостиничные услуги. Особенно остро эта ситуация ощущается в Крыму, рассказывает глава местной ассоциации мини-отелей и владелица одной из частных гостиниц Наталья Стамбульникова: «У нас в Крыму своя специфика. В основном это земли индивидуального жилищного строительства. Поэтому построить маленький отель — это большая проблема, если сделать это с точки зрения закона правильно. Есть бывшие гостевые дома, в которых могли раньше оказываться гостиничные услуги, но они не были гостиницами, потому что работают два-три месяца в году, это сезонники. Там они [владельцы] сами проживают. Но теперь они не могут быть ни гостиницами, ни гостевыми домами. Это касается не только Крыма, а всего нашего южного берега, но почему-то проблема с проверками, с судебными историями очень сильно развита именно в Крыму». Теперь владельцы жилых помещений могут сдавать комнаты в аренду. Но оказывать гостиничные услуги, включающие в себя уборку, питание, услуги администрирования они не имеют права. Это, по словам Стамбульниковой, отталкивает клиентов. «У меня удаленный район, и без питания ко мне никто не поедет. Два километра ходить питаться до ближайшего кафе — это смешно. Некоторые работают в темную из-за этого», — говорит она. Набережная в городе Утес в Кыму. Фото: depositphotos.com Если владельцы переводят помещения в нежилые и оформляют их как полноценные гостиницы, они должны платить налог в пять раз больше. Кроме того, сама процедура стоит больших денег, предупреждает Стамбульникова. «Отельеры в Евпаторийском регионе столкнулись с невозможностью перевести здание из жилого в нежилое. За перевод небольшого здания на 15 комнат просят от миллиона рублей. Если у этого объекта оборот всего два миллиона за четыре месяца, с учетом всех выплат, налогов, воды, света, коммуникаций, у него остается миллион. Это нормальный бизнес, если у тебя остался миллион. Это на год — на жизнь всей семьи. Где я могу взять еще миллион, чтобы сделать из бывшего гостевого дома гостиницу, какой в этом смысл?» Теневая сторона частного гостиничного сектора формируется не из-за того, что владельцы не хотят платить налоги по новым тарифам, а просто потому, что не могут себе этого позволить, считают эксперты. «У нас такое законодательство, что совершенно не развивается ни малый, ни средний бизнес . И если бы модель налогообложения малого и среднего бизнеса была бы симпатичнее, люди бы вышли из тени, — уверена исполнительный директор «Розы ветров» Ирина Глазкова. Что нужно учесть, если вы все-таки хотите открыть гостиницу у моря Говоря о слабой окупаемости мини-гостиниц на побережьях, надо понимать, что гостиничный бизнес долгоокупаемый сам по себе. И это не зависит от сегмента. По словам генерального директора Ivashkevich Hospitality Станислава Ивашкевича, средний срок окупаемости любого отеля — 10-13 лет. «Первое правило, постулат, который должен понять будущий владелец любого отеля: окупаемость у него будет не моментальная. Это не два-три года, как при строительстве жилых комплексов. Мы недавно построили отель в Саранске, вложили в него 2 млрд рублей, у него срок окупаемости 15 лет», — подчеркнул он. Фото: Юрий Смитюк/ТАСС При этом, несмотря на все кризисы, этот бизнес, по словам Ивашкевича, один из самых стабильных: «Как бы плохо сейчас ни было из-за ограничений, это не значит, что если к сентябрю все ограничения снимут, будет также плохо. Даже в кризис 1998 года, когда посыпались миллиардные предприятия, компании просто умирали, гостиницы продолжили работать, просто с маленькой загрузкой — 20-30 %. И дальше в последующие полгодагод они вернулись к изначальным показателям. Поэтому рассматривать этот бизнес надо с той точки зрения, что он был и будет всегда, просто им нужно правильно управлять». Однако покупая землю под строительство небольшого отеля или приобретая уже готовое здание, нужно учитывать специфику того региона, где вы планируете совершать сделку. «Местные риелторы в Сочи часто обманывают. Это их бизнес. Они понимают, что люди едут за мечтой и готовы за эту мечту отдать все свои деньги. А потом понимают, что купили не дом, а жилое помещение — есть такой статус. Это означает, что вы можете прописаться, но земля делится в равных долях между всеми, кто живет в этом доме. И тогда вы не сможете продать дом без согласия всех участников. Здесь начинаются проблемы», — поясняет эксперт по недвижимости города Сочи Татьяна Шестакова. При этом, по ее словам, самый большим спросом среди москвичей в период карантина пользовались небольшие дома стоимостью до 6-7 млн рублей. Что касается покупки гостиниц, встречаются запросы на приобретение вилл или апартаментов в Красной Поляне. Гостевые дома на побережье пока что остаются местной историей.