Ипотека с использованием маткапитала: 6 подводных камней, о которых надо знать

Стоит ли брать семейную ипотеку с использованием материнского капитала? Решать только вам. Надеемся, после этой статьи вы примите верное для своей семьи решение. О возможных подводных камнях семейной ипотеки с применением маткапитала рассказывает постоянный эксперт «Летидора» — старший управляющий партнер юридической компании PG Partners Петр Гусятников. Ипотека для семей с детьми, так называемая «семейная ипотека», по правам и обязанностям в целом ничем не отличается от ипотеки, предоставляемой остальным категориям граждан. Основная ее особенность в том, что можно рассчитывать на льготную ставку по кредиту. Ипотечный кредит на приобретение строящегося или готового жилья у застройщика, а также на рефинансирование ранее предоставленного ипотечного кредита предусмотрен для семей, в которых с 01.01.2018 по 31.12.2022 родился второй и/или последующий ребенок. Данная программа регламентируется Постановлением Правительства № 1711 от 30.12.17 «Об утверждении Правил предоставления субсидий из федерального бюджета российским кредитным организациям и акционерному обществу “Агентство ипотечного жилищного кредитования” на возмещение недополученных доходов по выданным (приобретенным) жилищным (ипотечным) кредитам (займам), предоставленным гражданам Российской Федерации, имеющим детей». Льготная ставка (6%) может действовать без ограничения по количеству лет — до конца срока действия кредитного договора. По общим правилам, вне зависимости от региона, льготная ставка действует при покупке квартиры или дома с участком с 1 января 2018 года до 31 декабря 2022 года, но только на первичном рынке у юридического лица: по договору участия в долевом строительстве, по договору купли-продажи. Покупка квартиры на вторичном рынке не попадает под требования господдержки. Также по этой программе можно рефинансировать уже имеющуюся ипотеку. По условиям программы первоначальный взнос составляет минимум 20% от стоимости жилья. При заключении договора рефинансирования сумма долга не должна превышать 80%. Ипотека с использованием материнского капитала Средства материнского капитала можно направить на улучшение жилищных условий в виде: • приобретения жилого помещения; • строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства (ИЖС) с привлечением строительной организации; • строительства или реконструкции объекта ИЖС без привлечения строительной организации; • компенсации затрат за построенный или реконструированный объект ИЖС. При этом ремонт жилого помещения (применительно к распоряжению материнским капиталом) улучшением жилищных условий не является. • уплаты первоначального взноса при получении кредита (займа), в том числе ипотечного, на приобретение или строительство жилья; • погашения основного долга и уплаты процентов по кредитам или займам на приобретение или строительство жилья, в том числе ипотечным; • уплаты цены по договору участия в долевом строительстве; • платежа в счет уплаты вступительного взноса и (или) паевого взноса, если владелец сертификата либо его супруг (супруга) является участником жилищного, жилищно-строительного, жилищного накопительного кооператива. Обязательное условие — приобретаемое жилое помещение должно находиться на территории России. Рекомендуется тщательно выбирать банк и систему выплат. На сайте ПФР размещен перечень кредитных организаций, с которыми у ПФР налажена система электронного обмена документами, что упрощает процедуру подачи заявления на распоряжение материнским капиталом. Пока сумма материнского капитала не будет перечислена из ПФР в банк, данная сумма будет включена в кредит, который вы взяли. После перечисления средств из ПФР в банк график платежей будет пересчитан с учетом досрочного погашения кредита на сумму материнского капитала. По закону решение об удовлетворении или отказе в удовлетворении заявления о распоряжении средствами материнского капитала на улучшение жилищных условий выносится территориальным органом Пенсионного фонда Российской Федерации в месячный срок с даты приема заявления. В случае удовлетворения заявления перечисление средств (части средств) материнского (семейного) капитала осуществляется Пенсионным фондом Российской Федерации (территориальным органом Пенсионного фонда Российской Федерации) в течение 5 рабочих дней со дня принятия решения об удовлетворении заявления. Подводные камни Закон обязует родителей оформлять приобретенное с помощью маткапитала жилье в общую собственность не только взрослых, но и детей. Исполнение этого пункта контролируется правоохранительными органами. Гарантией того, что родители выделят доли детям, будет нотариальное обязательство, которое им необходимо сделать. Переоформить жилье в общую собственность нужно будет в течение 6 месяцев после снятия обременения по ипотеке. Если этого не сделать, родителям грозит уголовная ответственность за мошенничество. Основная проблема здесь может состоять в том, что размер долей в недвижимости, полагающихся детям и родителям, законом не установлен. Этот пробел в законодательстве чреват сознательным уменьшением родителями размера долей несовершеннолетних детей, а в будущем — судебными тяжбами за доли в собственности между повзрослевшими детьми и родителями. Банки крайне негативно относятся к тому, чтобы брать в залог объект с несовершеннолетними собственниками. Поэтому, если жилье с участием материнского капитала приобретается в ипотеку, то родители смогут выделить доли детям только после погашения кредита и снятия обременения. Сложности могут возникнуть также при продаже жилья, приобретенного с участием материнского капитала. В любом случае при отчуждении объекта, собственником которого (или собственником доли в котором) является несовершеннолетний, необходимо получить разрешение органов опеки и попечительства. Обязательное условие — в результате продажи ребенок-собственник должен получить в собственность другое помещение или соразмерную долю в нем. Это очень длинный и непростой процесс. Опека дает разрешение далеко не всегда, особенно если речь идет о продаже жилья в крупных городах и переезде в маленькие населенные пункты. Особенно остро этот вопрос стоит в Москве. Органы опеки могут не разрешить продажу квартиры в столице с одновременной покупкой и переездом в Подмосковье даже с увеличением площади приобретаемого объекта, мотивируя это ухудшением условий проживания ребенка. В случае, если опека не дает разрешение на сделку, выход только один — обращаться в суд. А это тоже небыстрый процесс. В среднем рассмотрение таких дел занимает не менее полугода. Естественно, покупатель ждать столько времени не будет. В итоге придется искать нового и проходить всю процедуру заново. Родителям следует очень хорошо подумать, прежде чем привлекать к покупке жилья средства материнского капитала, если есть возможность обойтись без них. Если продавец скрыл от покупателя факт использования материнского капитала, при этом доли в квартире детям не были выделены, такая сделка может быть признана недействительной. Судебный спор могут инициировать: • сами дети, которые по достижении совершеннолетнего возраста понимают, что их права собственности были ущемлены; • пенсионный фонд, прокуратура или органы опеки, если будет проведена проверка; в случае, если дело дойдет до суда, продавца могут привлечь к ответственности по ст. 159 УК РФ о мошенничестве. Поэтому при покупке недвижимости, если продавец утверждает, что не использовал материнский капитал, лучше просить справку, подтверждающую это. По закону право на маткапитал имеют не только родители, но и усыновители. По внешнему виду и другим признакам достаточно сложно определить, попадает ли продавец под действие программы материнского капитала, в любом случае лучше подстраховаться. Получить справку можно в ПФР или через портал Госуслуг. Еще одна проблема, о которой не предупреждают ни в Пенсионном фонде, ни в банках, — отсутствие реальной возможности рефинансировать ипотеку с маткапиталом. Погасив кредит за счет новой ипотеки, недвижимость сначала нужно вывести из-под залога одного банка и тут же оформить обременение (залог) в пользу другого банка. По сути происходит смена кредитора. Хотя «де юре» один кредит закрыт и родители должны сначала наделить детей собственностью. Но тогда уже банк не захочет брать в залог такой объект. Большинство банков не позволяют возникнуть ситуации, при которой несовершеннолетние становятся сособственниками до момента погашения кредита. Не все компании-застройщики соглашаются работать с материнским капиталом, потому что ПФР переводит деньги с большими задержками в несколько месяцев. Фото: Depositphotos Давайте дружить в социальных сетях! Подписывайтесь на нас в Facebook , «ВКонтакте» и «Одноклассниках» !