Рынок аренды пришел в движение: ставки падают

В начале апреля рынок жилищной аренды отреагировал на объявленный «недокарантин» и призывы сидеть дома резким снижением спроса и залповым выбросом предложения квартир и комнат. Арендные ставки тоже начали двигаться. Разумеется, вниз. По словам президента ГК "Экотон" Екатерины Романенко, в марте количество запросов от потенциальных съемщиков сократилось в 2,5 раза по сравнению с февралем. В апреле - заявок почти не было, и только в мае спрос начал восстанавливаться. "Объемы предложений значительно выросли. Сейчас, в июне, потенциальные съемщики готовы рассматривать только варианты, предлагаемые по ставкам на четверть ниже мартовских - именно в этом диапазоне сегодня заключается большинство арендных сделок", - рассказывает руководитель направления "Аренда" агентства "Итака" Алла Казакова. Правда, по словам Аллы Казаковой, даже демпинг не означает, что объект уйдет влет: свободных квартир и комнат на рынке сейчас намного больше, чем желающих снять жилье. Никто не хотел отступать Но вот что любопытно: цифры и данные практиков пока не поддерживаются статистикой. Например, по данным Центра исследований и аналитики BN.ru, в апреле по сравнению с мартом студии, однушки и трешки, предлагаемые к аренде, подешевели только на 1%, двушки - на 4%. Данные за май тоже не то чтобы впечатляют. По сравнению с апрелем снижение в сегменте студий и однушек составило 2,2%. Двухкомнатные квартиры подешевели лишь на 0,8%, и только в сегменте трешек снижение составило 6,6%. Впрочем, по словам главного аналитика BN.ru Марии Бент, речь в данном случае о ставках, которые запрашивают собственники в объявлениях об аренде. По всей видимости, они ориентируются на цифры предыдущих месяцев и надеются, что ситуация рассосется. Мария Бент, главный аналитик Центра оценки и аналитики BN.ru: - В мае по сравнению с апрелем снижение ставок в сегменте студий и однушек составило 2,2% (средняя ставка в мае 2020 года - 20,7 тыс. руб. в месяц). Двухкомнатные квартиры подешевели лишь на 0,8% (запрашиваемая ставка - 27,3 тыс. руб. в месяц). А вот сегмент трехкомнатных квартир просел сразу на 6,6%: по нашим данным на конец мая, среднестатистический собственник просил за свои владения 39,5 тыс. руб. в месяц. Скорее всего, такая динамика показывает, что собственники, которые размещают объявления, еще не сориентировались в изменившейся ситуации либо надеются на восстановление рынка. Думаю, что в ближайшие месяцы мы увидим совсем другие цифры. Динамика средней цены предложения на рынке найма жилья Санкт-Петербурга, руб./мес. Вместе с тем надежды на восстановление ставок вряд ли оправдаются. По словам экспертов, все сегменты рынка жилищной аренды (кроме загородного) затоварены под завязку. Такого количества предложений на нем не было никогда - от квартир в стиле "бабушкин ремонт" с пыльными коврами и антиквариатом до уверенного бизнес-класса по вполне демократичным ценам. Откуда они берутся? Во-первых, из съемных квартир съезжают те, кто не смог договориться с хозяевами об арендных каникулах и снижении ставок на период "недокарантина", иногородние студенты, а также те, кто остались без работы или вынуждены поставить бизнес на паузу. Во-вторых, сегодня на рынок долгосрочной и среднесрочной аренды выброшено множество объектов в историческом центре - тех, что готовили к посуточной сдаче в туристический сезон. Надежды заработать на туристах в белые ночи не оправдались. Кстати, по словам Аллы Казаковой, падение спроса и ставок более всего заметно там, где традиционно много арендаторов, а именно в историческом центре и в окраинных ЖК, под завязку укомплектованных квартирами-студиями. "Получается парадокс: 14 - 15 тыс. в месяц просят за студии в Мурино, - рассказывает менеджер агентства „Экотон“ Александр Кондрашов, - при этом за ту же сумму сегодня можно снять почти идеально обставленную мини-квартиру в историческом центре, рядом с „Адмиралтейской“". Но есть и еще один источник, за счет которого листинги аренды пополнились новыми объектами. Пенсионеры и предпенсионеры, серьезно отнесшиеся к предложению "самоизолироваться", решили сдать жилье и переждать пандемию за городом - на собственных и съемных дачах. В основном это объекты класса "бабушкин ремонт". Кстати, по словам Александра Кондрашова, резко увеличилось предложение двух- и трехкомнатных квартир, в которых одна из комнат спешно превращена в склад вещей покинувших город хозяев. А комнаты не дешевеют В то же время, по словам Александра Кондрашова, комнаты в коммуналках на рынке аренды не дешевеют (в типовых квартирах в спальниках - 8 - 10 тыс. руб. в месяц, в центре - 10 - 12 тыс.). Во-первых, потому что падать им некуда. Во-вторых, по причине относительно высокого, по сравнению с другими сегментами, спроса: вчерашние съемщики однушек из-за финансовых трудностей вынуждены переезжать в коммуналки. Переоценка ценностей. Куда идем? Опрошенные нами эксперты уверены, что в обозримой перспективе ситуация вряд ли вернется в привычное русло. Да, на протяжении последнего десятилетия многие петербуржцы покупали недвижимость именно чтобы зарабатывать, сдавая ее в аренду. Но проблема пришла откуда не ждали: пандемия закрыла детские сады и перевела школы на дистанционное обучение, сорвала туристический сезон и заставила пересмотреть трудовые отношения в пользу перевода значительной части персонала на удаленную работу с редкими визитами в офис. Рынок труда от этого не перевернулся. При этом выяснилось, что малогабаритные однушки и студии вблизи метро, которые долгие годы были основными хитами спроса на рынке аренды, не лучший рабочий кабинет и, мягко говоря, не идеальное место для самоизоляции. А если дети вынуждены "самоизолироваться" вместе с родителями, собственников и съемщиков начинает неудержимо тянуть за город, на дачу - подальше и от мегаполиса, и от метро. И к такому повороту событий, как оказалось, не готовы наши дачные поселки и садоводства: уже в марте ликвидных загородных объектов в каталогах аренды не осталось. Екатерина Романенко, президент ГК "Экотон": - Такой весны у нас не было никогда. С марта количество запросов на аренду квартир уменьшилось в 2,5 раза, при этом спрос на дачи и коттеджи вырос в пять раз. Результат: все загородные объекты, в том числе такие, которые в прежние годы считались почти безнадежными, разобрали уже к апрелю. Вот и получается: в городе - выбор вариантов почти безграничный, множество интересных объектов готовы сдавать на очень привлекательных условиях. За городом - предлагать больше нечего. Арендные каникулы: как договориться? В обозримой перспективе нас также ждет массовое снижение ставок на ранее сданные объекты. Так, по словам Аллы Казаковой, большинству съемщиков вряд ли имеет смысл рассчитывать на арендные каникулы. Но если хозяева адекватны, можно попытаться договориться о снижении ставки на те же 25 - 30% - как минимум на период неопределенности, до сентября. Алла Казакова, руководитель направления "Аренда" агентства "Итака": - Собственники вынуждены идти на уступки, потому что других съемщиков за те же деньги им уже не найти. Например, квартиры-студии, которые раньше сдавали за 17 - 19 тыс. руб., теперь предлагают за 14 - 15 тыс. руб. в месяц, а очереди желающих не выстраиваются. Но если переговоры о снижении ставки зашли в тупик, у съемщиков почти всегда есть возможность переехать в жилье аналогичного или лучшего качества, предлагаемое по новой, "антикризисной" ставке.