Люди наконец-то потянулись за город. Как живет в карантин рынок загородной недвижимости?

«Деловой квартал» провел онлайн-круглый стол, посвященный перспективам рынка загородной недвижимости. Участниками мероприятия стали: Александр Харисов, директор архитектурно-строительной компании «Юнит»; Алексей Зырянов, руководитель департамента продаж ALD Company; Вадим Шамшурин, исполнительный директор ассоциации «Палникс групп»; Эдуард Богданов, вице-президент УПН; Екатерина Бездомова, исполнительный директор представительства завода «ТЕКОЛИТ» по УрФО. Гости «круглого стола» подтвердили мысль о том, что карантин действительно заставил многих горожан задуматься о приобретении загородного дома. Правда, снижение покупательской способности повлияло на структуру предложения в коттеджных поселках. Люди стали подходить к приобретению недвижимости более взвешенно. Спрос и предложение. Что изменилось? Проследить за изменением покупательского спроса на загородную недвижимость предложил Эдуард Богданов. Спикер сравнил структуру предложения на рынке в 2015 и 2017 гг. Так, в 2015-м в коттеджных поселках практически не строили домов до 100 кв. м. Их доля на рынке занимала всего 1,2%. К 2017-му году сегмент вырос до 3,4% и продолжает расти в настоящее время. — Дома 100-150 кв. м занимали в 2015-м году долю в 18,3%, 150-200 кв. м — 21,9%, дома на 200-250 кв. м были лидерами (38,8%), постройки 250-300 кв. м — 16,6%. В 2017 г. сегмент 100-150 кв. м показал мощный рост до 35%, а вот домов на 200-250 кв. м стало заметно меньше — 17,6%. Теперь поговорим о бюджетах, которые выделяли покупатели на приобретение загородного дома. В сегменте до 5 млн руб. в 2015-м находилось 16% домов. Безоговорочным лидером были коттеджи в промежутке 5-10 млн руб., на них приходилось 50,1% продаж. Каждый четвертый дом (27,4%) находился в сегменте 10-15 млн руб. К 2017-му г. он просел до 7,1%, а в ценовом диапазоне до 10 млн руб. до сих пор находится большинство предложений. Это до 70-80%. Что произошло? Во-первых, люди стали лучше считать. Во-вторых, доходы населения сокращаются. Покупатель начал взвешенно подходить к выбору локации, к инфраструктуре коттеджного поселка, отпало желание строить дома с лишними метрами, которые нужно отапливать, меблировать и т.д. Повышенный спрос к загородной недвижимости в 2020-м году напрямую связан с введением в Свердловской области режима самоизоляции и мер по борьбе с коронавирусом, отметил Алексей Зырянов. — Мы наблюдаем повышенный спрос на участки в коттеджных посёлках разного ценового сегмента. В прошлом году интерес был заметно меньше. Люди месяц просидели в квартирах, в замкнутых помещениях и потянулись за город. Это здорово. Наконец-то! Конечно, на спрос повлияла и сезонность. К лету количество интересантов загородной недвижимостью традиционно увеличивается. В этом году на рынок обратили внимание не только потенциальные покупатели, но и СМИ, и риелторы. С нескрываемым оптимизмом о перспективах рынка загородной недвижимости говорит и Вадим Шамшурин. По его словам, с введением режима самоизоляции в «Палниксе» стало действительно много людей. — Я живу в поселке 13 лет, но такого количества людей на его улицах еще не встречал. Все уехали за город. В отдел продаж начало поступать много звонков с вопросами об аренде коттеджей. Было несколько собственников, готовых сдавать свои дома, но они свои предложения сняли, потому что внешняя ситуация не позволила покинуть дома. Так что на текущий момент арендного жилья у нас нет, но интересантов меньше не становится. Раньше люди заранее записывались на просмотр участков, сейчас просто подъезжают к поселку и просят показать дома. При этом людей не смущает стоимость в 600-700 тыс. руб. за сотку. Вообще у нас складывается впечатление, что мы были заранее подготовлены к нынешнему кризису. Еще до введения в регионе карантина мы предложили рынку новый продукт — земельные участки в собственность под ИЖС. На сегодняшний день такого предложения в городе и радиусе 15-20 км от него нет. Александр Харисов поддержал мысль Вадима Шамшурина о том, что ожидать окончания карантина и падения режима самоизоляции лучше всего на природе, но при этом добавил, что количество обращений на строительство загородных домов в его компанию осталось примерно на уровне прошло года. — У нас выросло количество заказов на строительство коттеджей от 150 «квадратов», хотя в этом году мы предполагали увеличение спроса на более компактные дома. По факту на них нет спроса. В связи со сложившейся ситуацией людям хочется переехать в дом побыстрее. Специально для тех, кому важны сроки строительства, у нас есть отдельное предложение: дома от 40 до 150 квадратных метров, которые мы готовы возвести «под ключ» за три месяца. Такой продукт не свойственен нашей компании, но мы должны подстраиваться под спрос. Из чего строить? Основополагающий выбор при строительстве загородного дома — выбор материала. Коттедж должен отвечать современным запросам на энергоэффективность, экологичность и прочность. Именно эти три запроса покупателей выделила Екатерина Бездомова. — Люди стали чаще задумываться о своем здоровье. Явно прослеживается тренд на экологичность. Строительные блоки, которые предлагает наша компания, как раз попадают под этот тренд и представляют собой совокупность природных материалов. Они на 90% состоят из хвойных пород деревьев и на 10% из портландцемента. Что касается энергоэффективности этого материала: внутри блока уже содержится утеплитель, который помогает сократить примерно на 50% расходы на отопление дома. Еще один важный момент: люди хотят строиться максимально быстро. Блоки «Теколит» — это своеобразное «Лего». Они составляются, армируются, заливаются бетоном. Получается монолитное, теплое и экологичное здание, один этаж которого можно возвести всего за четыре дня. Обратить внимание стоит и на автоклавный газобетонный блок. Именно этот каменный материал пользуется сейчас большой популярностью среди тех, кто собирается строить загородный дом, отмечает Александр Харисов. Александр Харисов: Автоклавный газобетонный блок обладает отличными теплотехническими характеристиками, достойной несущей способностью, огромной вариативностью в отделке. Стоимость работ по кладке газобетонных блоков очень демократична в силу технологии производства работ. Вторым по популярности среди каменных материалов является современный аналог кирпича — крупноформатный порисованный керамический блок. Теперь о деревянных домах. Для строительства энергоэффективных деревянных домов по технологии Фахверк мы используем клееную конструкционную балку. Она идет в качестве несущего каркаса здания. Все запилы производятся на станках с ЧПУ, что обеспечивает надежность всех соединений. Заполнение между несущих столбов выполняется базальтовым утеплителем или современными безрамными энергоэффективными стеклопакетами. «Бизнес» или «комфорт»? Во время обсуждения трендов и перспектив рынка загородной недвижимости мы попытались вывести формулу идеального загородного поселка и ответить на вопрос, можно ли назвать качественным лишь тот продукт, который относится к бизнес-классу. Спикеры были единогласны во мнении, что само по себе деление на «бизнес», «комфорт», «элит» и «эконом» классы на рынке загородной недвижимости весьма условное. Как таковых критериев, которые бы позволяли однозначно причислить поселок к той или иной категории, нет, хотя попытки их разработать предпринимались. Эдуард Богданов: — Полтора года назад Российская гильдия риелторов организовала рабочую группу, в которой состояли эксперты из разных городов, в том числе, из Свердловской области. Вместе с Михаилом Хорьковым, аналитиком Уральской палаты недвижимости, мы разработали и презентовали систему критериев, «карту», которая бы позволяла причислить поселок к тому или иному классу. Там расписаны форматы земельных участков, система ценообразования, удаленность от города, количество домовладений в поселке, инфраструктура — все, что могло бы помочь при сегментировании рынка. Правда, дальше презентации дело не пошло. Как официальный документ эта карта не может использоваться, но как ориентир — вполне. Алексей Зырянов: Само по себе понятие «качественный коттеджный поселок» весьма размыто. Это несколько составляющих, слитых воедино: транспортная, инженерная, инфраструктура поселка, его локация. У каждого покупателя свой вкус. Как говорится, кто-то любит арбуз, кто-то — свиной хрящик. Наверное, условное деление было бы справедливо по ценовому сегменту, локации и внутреннему наполнению проекта. Как еще отличить «бизнес» от «комфорта»? И там, и там, например, есть дорога, выполнены сети и т.д. Александр Харисов: — Сейчас люди выбирают не «бизнес» или «комфорт» классы, а все-таки локацию. Покупатель сосредоточен на объектах, расположенных вблизи города, потому что внутри самих поселков инфраструктура все же не очень развита. Остаются вопросы со школами, детскими садиками, проезда «Скорой» и т.д. Если бы у нас появлялись отдаленные коттеджные поселки, но полностью обеспеченные нужной инфраструктурой, то загородную недвижимость покупал бы больший процент людей. Однако создать внутри коттеджного поселка «маленький город» с хорошо развитой инфраструктурой не так-то просто, уверен Вадим Шамшурин: Вся инфраструктура поселка, как правило, создается либо на взносы самих жителей, либо это какой-то коммерческий проект. Простой пример: раньше содержать продуктовый магазин в «Палниксе» было экономически нецелесообразно. Только сейчас, когда в поселке постоянно проживает около 1000 человек, это стало выгодным. Далее — про детские сады и школы: все понимают, что детский сад на 20 детей – это частный детский сад. Позволить себе детский сад, площадь которого должна быть по закону не менее 1 га, ни один поселок себе просто не может. В нашем случае, например, проще отвезти ребенка в школу, которая находится в трех километрах. Так что причислять поселки к тому или иному классу, исходя из наличия определенных инфраструктурных объектов, неправильно. В следующий вторник, 12 мая, выйдет продолжение круглого стола. Вторая часть дискуссии посвящена маркетинговым инструментам, которые помогают удерживать спрос на загородную недвижимость, банковским инструментам, способным поддержать покупателей коттеджей и строителей, а также прогнозам рынка на 2020-й год. Если у вас оставлись вопросы к спикерам круглого стола, вы можете задать их в форме ниже.