Рынок недвижимости замер в ожидании
Цены пока стабильны С точки зрения цифр, которые пока что, правда, есть только за март, цены на жилье действительно остаются стабильными. Так, по данным исследования СОФЖИ, стоимость 1 кв. м жилья на вторичном рынке недвижимости снизилась в марте по сравнению с февралем 2020 г. на 0,56% или 337 руб. (сравнимо с погрешностью проводимых вычислений) и составила 59,85 тыс. рублей. Разница по этому показателю с мартом прошлого года оказалась и того меньше и составила 231 руб., правда, со знаком "плюс". Если говорить о первичном рынке недвижимости, то здесь разница оказалась чуть больше. Так, в марте текущего года по сравнению с февралем стоимость 1 кв. м жилья в Самаре снизилась на 2,18 тыс. руб., или 4,62%, и составила 45,06 тыс. рублей. При этом аналитики СОФЖИ отмечают, что большое значение на уровень средней цены на рынке новостроек оказывают цены в Куйбышевском районе — там они самые низкие, а предложений в этом районе достаточно много. Официальные данные статистики по ценам на недвижимость по состоянию на середину апреля отсутствуют. Однако, по информации заместителя директора "Территориального агентства оценки" (ТАО) Андрея Савельва, они не претерпели существенных изменений и находятся примерно на том же уровне, что и в середине марта. Рынок встал на паузу При этом сам рынок жилой недвижимости, по словам Андрея Савельева, с конца марта по середину апреля 2020 г. находится в режиме "заморозки". "Новые сделки практически не совершаются. Спрос на жилую недвижимость есть, но пока он по большей части ограничивается информационными запросами потенциальных покупателей о ценах, величине торга и характеристиках выставленных на продажу объектов. Количество просмотров объектов значительно снизилось. На задатки покупатели идут с неохотой ввиду неопределённости по срокам выхода всей инфраструктуры рынка недвижимости (в частности, работа МФЦ) из "самоизоляции" и "каникул". Количество предложений на рынке жилой недвижимости по сравнению в первой половиной марта 2020 сократилось. Достаточно большое количество продавцов сняло свои объекты с продажи ввиду неопределенности будущего поведения рынка", — говорит Андрей Савельев. Аналитик ГК "Финам" Алексей Коренев также заявляет о том, что "рынок недвижимости сейчас схлопнулся до нуля". По его мнению, сейчас "зажимаются" и продавцы, и покупатели — но, в первую очередь, продавцы. "С экспозиции снимается большая часть выставленных квартир, продавцы боятся прогадать, поскольку не знают, чего ожидать от ситуации на рынке. Правда, на начальном этапе отдельные сделки совершаются по повышенной цене. Это связано с тем, что продавец, боясь прогадать, ставит высокую цену, а покупатель по той же причине по этой цене приобретает жилье. Но это не очень частые истории", — рассказывает Алексей Коренев. Генеральный директор группы компаний "Визит" (включающей в себя агентство недвижимости "Визит") Михаил Минаев не столь категоричен в оценке ситуации на рынке. "Первые две недели самоизоляции мы работали в режиме удаленного доступа. В этот период, количество звонков, поступающих к нам, сократилось примерно в два раза. Но я бы не стал называть это снижением интереса покупателей. Это скорее связано с тем, что на данный момент люди вынуждены сидеть дома. В связи с той же ситуацией карантина часть продавцов даже не хотят показывать свои объекты. Помимо этого накопилось достаточное количество сделок, которые в течение этих двух недель очень сложно было провести в связи с переходом на особый режим регистрирующего ведомства, хотя мы смогли провести более 20 сделок в этот период", — отмечает Михаил Минаев и добавляет, что начиная с середины апреля активность покупателей начала восстанавливаться. Стройка может затормозиться Ситуация на первичном рынке недвижимости напрямую зависит от состояния строительной отрасли, от темпов ввода объектов, условий работы, в которых ведется строительство — в частности курса рубля. Так, по мнению Алексея Коренева, темпы ввода жилья в текущем году снизятся. "Проблемы застройщиков сейчас усугубляются тем, что упал курс рубля. Соответственно, издержки у них растут, а цены поднять они не смогут. Поэтому строителям либо придется ужиматься по марже, либо придержать жилье до лучших времен. И большинство крупных девелоперов, вероятно, выберут второй вариант", — считает он. Советник руководителя в АО "Российский аукционный дом", коммерческий директор девелоперской компании Мария Иванова называет ситуацию на рынке строительства стабильной. Тревожной она, по ее мнению, была в начале карантина — когда неделю застройщикам вместе со всеми было запрещено работать. "Но с 4 апреля строителям разрешили возобновить работы. И сейчас большинство строек работают в усиленном режиме, в жёстком регламенте работ. Даже один месяц простоя, не говоря уже всего о неделе, не выбьет из графика уверенную, обеспеченную финансами стройку. Раньше работали в две смены — будут в три работать, работали в три — будут в четыре. Вопрос целей и финансирования", — рассуждает Мария Иванова. Если же говорить в цифрах, то за январь–февраль 2020 г. в Самарской области введено в эксплуатацию 239,8 тыс. кв. м жилья, из которых 140,9 тыс. кв. м — индивидуальное жилищное строительство. За аналогичный период 2019 г. всего в регионе было введено 119 тыс. кв. м жилья, из которых 85,6 тыс. кв. м — индивидуальными застройщиками. Такие данные приводит СОФЖИ со ссылкой на Самарастат. На спрос денег может не хватить В мнениях о том, как долго рынок недвижимости будет восстанавливаться, эксперты расходятся. Так, например, Алексей Коренев считает, что на это уйдет несколько лет, а Андрей Савельев полагает, что в случае завершения карантина в мае с осени рынок уже может начать постепенно восстанавливаться. Алексей Коренев свою позицию, в частности, объясняет и тем, что крупные девелоперы могут придержать свои объекты до лучших времен — в том числе, с точки зрения цен. "Как показывают предыдущие кризисы, после того, как рынок начинает размораживаться, рублевые цены на жилье потихоньку снижаются. Кроме того, как правило, после кризиса на достаточно длительный период снижается платежеспособность населения — у людей меньше денег, ниже возможности для получения ипотечного кредита", — объясняет Алексей Коренев, добавляя, что рынок недвижимости достаточно инертный в отличие от других. О конкретных сроках восстановления рынка, по его мнению, можно будет говорить только после 2021 г., имея в виду, что эксперты предрекают достаточно длительный кризис. Михаил Минаев также считает, что восстановление будет постепенным. Это обусловлено и действующими ограничениями, срок окончания которых можно только прогнозировать, и тем, что последние несколько лет рынок недвижимости досточно спокоен — без особых пиков и падений. "Но при этом движение никуда не делось. Людям надо разъезжаться, съезжаться — это происходит всегда. Вторичная недвижимость живет своей жизнью — здесь для совершения сделки зачастую не нужны большие финансовые вливания. Поэтому, я думаю, что этот рынок жил, жив и будет жить", — рассуждает он и добавляет, что цены на вторичное жилье, по его мнению, если и упадут, то не сильно. "Если мы говорим о первичном рынке, то здесь ситуация у разных застройщиков может серьезно различаться — ведь у всех разная финансовая обеспеченность, разная стадия строительства проектов, разные проекты. Например, мы эксклюзивно продаем квартиры в ЖК "Старт", где стоимость квартир начинается от 800 тыс. рублей. Я считаю, что этот сегмент пострадает меньше других, поскольку покупатели здесь либо бюджетники, либо люди с достаточно низким доходом. А в текущий кризис больше других страдают предприниматели, соответственно, спрос может снизиться на более дорогое жилье", — считает Михаил Минаев. Но при этом он добавляет, что утверждённая президентом РФ ипотечная программа со ставкой 6,5% годовых, поднимет спрос на новостройки в ближайшее время. "Стоит отметить, что в первую же неделю приёма заявок по данной программе российскими банками заметен всплеск активности покупателей", — добавил он. Андрей Савельев считает, что дальнейшее развитие событий на рынке будет зависеть от того, как быстро завершится пандемия. "Каждая дополнительная неделя такого режима значительно ухудшает финансовое положение потенциальных покупателей жилой недвижимости", — говорит он, а также добавляет, что плавное затяжное падение цен считает более чем вероятным в ближайшей перспективе. "И определяться оно будет ухудшением экономического положения и неопределенностью будущего у потенциальных покупателей. Исключением будут объекты в хороших местах с хорошим ремонтом и оснащённые всей необходимой бытовой техникой для проживания ("заезжай и живи"). Рублевая стоимость ремонта с использованием импортных материалов и импортной бытовой техники будет расти вслед за ослаблением рубля, что повлечет и рост рублевых цен на такие объекты. Купить квартиру с "черной"/"предчистовой" отделкой, сделать в ней качественный ремонт и оснастить необходимой техникой будет существенно более накладно, чем купить готовую квартиру, уже пригодную для проживания. Проблемой будет найти на рынке объект с ремонтом, который отвечает вкусам потенциального покупателя — такие объекты на рынке пока есть, но они довольно быстро могут с него уйти", — обрисовывает перспективы Андрей Савельев. При этом он убежден, что ожидать повторения ситуации с ростом числа недостроев и обманутых дольщиков, как в середине нулевых годов, не стоит, в том числе в связи с переходом на эскроу-счета. С этим согласна и Мария Иванова, правда, она добавляет, что объем хороших предложений на рынке новостроек в Самаре невелик. "Из 53 более-менее живых новостроек достойны внимания не более 10! Всего! И если раньше на интернет-площадках продавалось более 3,5 тыс. квартир в настройках, то сейчас чуть больше 2 тысяч", — говорит она и добавляет, что, по ее мнению, в краткосрочной перспективе одного года на фоне сдержанного спроса состояние рынка будет стабильным.
