Станет ли 2020 год оптимальным для пензенцев с точки зрения приобретения жилья?

О том, что будет с ценами на квартиры и ипотечными ставками в текущем году, а также как повлияют на рынок жилья инициативы президента Российской Федерации по стимулированию рождаемости, мы обсудили в рамках круглого стола с экспертным сообществом региона: министром строительства и дорожного хозяйства Пензенской области Александром Гришаевым, руководителем Абсолют Банка в Пензе Дмитрием Стулковым, директором по маркетингу строительного холдинга «Термодом» Татьяной Планиной и руководителем риэлторской компании «Эксперт Групп» Еленой Шестерниной. — Продолжится ли снижение ставок по ипотеке в 2020 году? Александр Гришаев: — В 2019 году на территории Пензенской области выдан 10 781 ипотечный жилищный кредит, а средневзвешенная процентная ставка в декабре 2019 года составила 8,94%. Поскольку процентные ставки по ипотеке уже достигли минимального значения и вплотную приблизились к обозначенным Президентом Российской Федерации целевым ориентирам (8%), темпы их дальнейшего снижения в 2020 году прогнозируются значительно ниже прошлогодних. Дмитрий Стулков: — К началу февраля средняя ипотечная ставка по рынку опустилась до 8,84% , достигнув нового исторического минимума. Но средняя ставка рассчитывается с учетом низких процентных ставок государственных программ – семейной ипотеки и других льготных программ, поэтому реальные, «рабочие» ставки по рынку выше – около 9,5-10,0% годовых. Думаю, что в 2020 году размер ставки по ипотеке постепенно снизится до 8,3-8,5%. Мы предполагаем, что снижение ставок благоприятно скажется на объемах выдачи ипотеки в текущем году. Однако, есть и сдерживающие факторы, например, увеличение цен на жилую недвижимость и крайне незначительный рост реальных доходов населения: в 2019 году всего плюс 2,4% по отношению к прошлому году. Также активность ипотечного заемщика снижает необходимость копить больше на первоначальный взнос – из-за изменения нормативов ЦБ. Однако если есть желание купить квартиру и накоплен минимальный первоначальный взнос в размере от 20%, то советую не ждать большего снижения ставок. Действуйте, потому что цены в регионе растут! Помните, что стоимость квадратного метра влияет на финансовую нагрузку заемщика в большей степени, чем ставка по ипотеке, особенно, если речь идет о разнице в 0,3-0,5 п.п. В такой ситуации выгодные по всем параметрам варианты «уходят» в первую очередь, а продавцы не склонны давать скидки. Татьяна Планина: — Думаю, да. Банки регулярно снижают процентную ставку. Ненамного – на 0,1-0,2%, но довольно часто. Наблюдая за этой тенденцией, могу предположить, что к концу года ставки могут снизиться на 1-2%. Елена Шестернина: — Всё будет зависеть от действий Центрального банка. Если тренд на снижение ключевой ставки в этом году продолжится, то стоит ожидать и дальнейшего умеренного снижения ипотечных ставок. Кстати совсем недавно ключевая ставка была снижена и составила уже 6%. Теперь до конца марта стоит ожидать и снижения ипотечных ставок в пределах 0,5-1%. Однако еще в декабре 2019 года в Центробанке заявили, что не исключают ужесточения процедуры выдачи ипотеки для банков с 1 июля 2020 года с помощью введения дифференцированных надбавок к коэффициентам риска по ипотечным займам. В случае принятия данной меры, она будет применяться при показателе долговой нагрузки заемщика больше 50%. Такое нововведение со стороны регулятора, на мой взгляд, может несколько уменьшить темпы снижения ипотечных ставок даже при условии дальнейшего падения ключевой ставки. — Почему доля новостроек в ипотечных сделках значительно ниже, чем доля «вторички»? Изменится ли это соотношение в 2020 году? Александр Гришаев: — Таковы предпочтения покупателей. Цифры говорят сами за себя. На приобретение квартир по ДДУ на первичном рынке в 2019 году в Пензенской области выдано 2850 ипотечных кредитов на сумму 5 952 млн. руб. (26,4% от общего количества выданных кредитов). Доля новостроек в ипотечных сделках практически не меняется на протяжении последних лет и каких-либо предпосылок для ее изменения нет. Доля ипотеки на первичном рынке может увеличиться только при изменении кредитной политики банков – при заметном снижении процентных ставок на приобретение жилья на первичном рынке по сравнению со вторичным рынком. Дмитрий Стулков: — Во «вторичку» можно почти сразу въехать – в среднем между покупкой и новосельем проходит около двух недель. Особенно актуальна быстрота переезда при «обменных цепочках», а таких сделок у нас почти 60%. Татьяна Планина: — Возможно, не все готовы ждать, пока дом будет построен. Люди зачастую живут на съемных квартирах. При покупке жилья в новостройке заехать сразу нельзя: нужно дождаться завершения строительства дома (если квартира куплена на этапе строительства дома) или сделать ремонт (квартиры обычно продаются с черновой отделкой). И многие семьи не готовы платить сразу и за съемное жилье, и за свою квартиру. Могу также предположить, что некоторые пензенцы выбирают вторичку, опасаясь повторения истории с обманутыми дольщиками. И наконец, хотелось бы отметить: говорить о том, что доля новостроек в ипотечных сделках значительно ниже, чем доля вторички, можно с некоторой долей условности. В Спутнике много готового жилья, то есть дома сданы, а квартиры еще не куплены. Мы считаем их первичкой, в то время как статистика относит ко вторичному рынку. Уверена, та же ситуация наблюдается у всех крупных застройщиков России. Кстати, насколько я знаю, государство намерено повысить долю новостроек в ипотечных сделках. Правительство уверено, что это позволит развиваться жилищному строительству. Елена Шестернина: — Да, действительно. Все больше россиян предпочитают брать ипотеку для покупки жилья на вторичном рынке, а не в новостройках. Опережающие темпы прироста выдачи кредитов на готовое жилье по сравнению с «первичкой» обусловлены стабильными ценами в данном сегменте при отсутствии рисков недостроя, которыми пугают большинство потенциальных покупателей недвижимости. Ипотека на готовую квартиру позволяет получить заемщику жилье «здесь и сейчас». Данная тенденция, скорее всего, сохранится и в 2020 году. — Как работает программа семейной ипотеки в Пензенской области? Стимулирует ли она спрос на новостройки? Александр Гришаев: — Безусловно, стимулирует. Благодаря субсидированию ставок в прошлом году сотни пензенских семей с детьми смогли приобрести квартиры с использованием данной государственной программы. Мы считаем, что в 2020 году интерес граждан к этой мере поддержки по крайне мере сохранится на прошлогоднем уровне. Со своей стороны наш регион имеет собственные программы поддержки, а также реализует совместные проекты вместе с крупными федеральными структурами. Так, в рамках мероприятий по повышению доступности ипотечного кредитования подпрограммы «Стимулирования развития жилищного строительства в Пензенской области» продолжается предоставление гражданам льготных ипотечных кредитов по стандартам АО «ДОМ.РФ». В рамках заключенного с АО «ДОМ.РФ» соглашения, ООО «АИК Пензенской области» предоставлено 174 ипотечных кредита, в строительную отрасль региона привлечено более 400 млн. рублей. При этом минимальная процентная ставка установлена на уровне 5,7%. Дмитрий Стулков: — В 2019 году данная программа была драйвером для первичного рынка недвижимости в регионе. Почти половина ипотечных сделок с квартирами в новостройках Пензы проходила в рамках госпрограммы. Мы ожидаем, что в 2020 году доля сделок по детской ипотеке вырастет до 15%, и лучшие результаты будут у банков, которые разрешают использовать маткапитал в качестве части первоначального взноса не только по стандартным программам, но и по госпрограмме детской ипотеки. Татьяна Планина: — Хотелось бы сразу обратить внимание на важную проблему, связанную с семейной ипотекой: о ней очень мало информации. Зачастую люди узнают о возможности приобретения жилья с помощью семейной ипотеки, только когда приходят на консультацию к нам в офис. Думаю, нужно государству необходимо давать больше информации, чтобы охватить всех россиян. Отметим, что в Пензе для семей с детьми запущена отличная программа: при покупке квартиры в жилом комплексе «8 Марта», строит который холдинг «Термодом», ипотечная ставка – от 1% годовых. Елена Шестернина: — Программа «Семейная ипотека» стала действовать в России с 2018 года. С прошлого года ее условия обновились и теперь льготная ставка в 6% действует в течение всего срока кредита, а не трех, пяти или восьми лет, как было раньше. Также к ее неоспоримым плюсам я бы отнесла тот факт, что в качестве взноса можно использовать материнский капитал. Недостатком программы я бы назвала ее ориентированность исключительно на первичный рынок жилья. Другими словами, семьи, которые решили приобрести жилье на вторичном рынке, не смогут воспользоваться данной программой. Кроме этого, получение подобного кредита происходит не во всех банках, а требования к потенциальным заемщикам в то же время строгие. Что же касается Пензенской области, активного всплеска по продажам новостроек по данной программе пока не выявлено. — Увеличение маткапитала за второго ребенка и появление маткапитала за первого. Станет ли это стимулом для семей с детьми брать ипотеку? Александр Гришаев: — Конечно. Предложенные Президентом РФ меры по увеличению рождаемости окажут определяющее влияние как на рост строительной отрасли, так и ипотечного рынка в 2020 году. Материнский капитал при рождении первенца в семье позволит многим семьям ускорить решение жилищного вопроса, что создаст, в свою очередь, благоприятную почву для рождения второго и последующего ребенка. Таким образом, общий эффект от президентских инициатив позволит семье с тремя детьми получить от государства внушительную сумму – более 1 миллиона 66 тысяч рублей. Дмитрий Стулков: — Сейчас маткапитал, как часть первоначального взноса по стандартным ипотечным программам используют примерно 10% заемщиков, по госпрограмме «Детская ипотека» — около 40%. Благодаря тому, что теперь материнский капитал можно получить при рождении первого ребенка, доля таких клиентов существенно увеличится. Увеличение суммы маткапитала до 616 тысяч рублей при рождении второго ребенка также повысит интерес к детской программе, поскольку позволит заемщикам увеличить размер первоначального взноса и уменьшить кредитную нагрузку. Татьяна Планина: — Наверняка. Это решение президента дает людям реальный шанс улучшить жилищные условия, которым, я уверена, подавляющее большинство людей постарается воспользоваться. Елена Шестернина: — Увеличение маткапитала и распространение его на семьи, у которых появился первенец, может дать сильный толчок для развития ипотечного и строительного рынков с потенциальным итоговым ростом в виде двухзначных цифр. Для семей это огромная помощь от государства, возможность купить отдельное жилье. Рождение ребенка практически всегда влечет за собой появление потребности в улучшении жилищных условий. Причем в семьях преимущественно воспитывают одного ребенка, поэтому основная масса молодых семей все эти годы оставалась без прямой поддержки государства в плане решения жилищного вопроса. Все эти семьи являются потенциальными заемщиками ипотечных кредитов и клиентами рынка недвижимости. Таким образом, президентские демографические инициативы развеют сомнения тех молодых пар, которые сомневалась заводить детей по причине отсутствия собственного жилья. Ну а прибавка в размере 150 000 рублей при рождении второго ребенка позволит семьям увеличить размер первоначального взноса по ипотеке или погашать заем более быстрыми темпами. Это не может не радовать. — Какие ипотечные программы будут наиболее востребованы в 2020 году? Александр Гришаев: — Сейчас мы возлагаем большие надежды как раз на демографический пакет, предложенный Президентом России в рамках январского послания Федеральному Собранию. Благодаря появлению маткапитала за первого ребенка и увеличению денежной выплаты при рождении второго, а также ряду других социальных выплат, стоит ожидать роста спроса на ипотечные продукты. Именно поэтому ипотека с государственной поддержкой в совокупности с нашими региональными программами может оказаться наиболее идеальным вариантом для семей с детьми для приобретения жилья с минимально возможной ставкой. Дмитрий Стулков: — За последний год в два раза повысилась популярность сделок «ипотека на ипотеку», когда с помощью жилищного займа жители Пензы покупают квартиру, которая уже находится в залоге. Например, люди взяли в ипотеку квартиру на срок 15-20 лет, и решили улучшить свои жилищные условия до полной выплаты кредита в связи с пополнением в семье или желанием сменить район. Немаловажно, что квартира, которую брали в ипотеку, ранее уже проходила юридическую экспертизу, следовательно, отвечает требованиям банка, и повторная экспертиза проходит быстро и просто. Нельзя сказать, что эта форма ипотечной сделки характерна для рынка нашего региона. Практически никто, кроме Абсолюта в Пензе не занимается «ипотекой на ипотеку». Татьяна Планина: — Думаю, это «Сельская ипотека». Для жителей сельской местности процентная ставка по ипотеке будет составлять всего 2,7 — 3%. Елена Шестернина: — Большим спросом среди наших клиентов пользуются ипотечные программы с пониженной процентной ставкой и минимальным первоначальным взносом (от 10%), ипотека без подтверждения дохода (в качестве подтверждения дохода используется справка по форме банка, заверенная бухгалтером и работодателем), а также ипотека по двум документам, где для получения ипотечного кредита необходимы только паспорт и второй документ (СНИЛС или водительское удостоверение). — Как меняются приоритеты пензенцев при выборе жилья для покупки в ипотеку? Александр Гришаев: — Определяющим фактором при выборе жилья для пензенцев по-прежнему остается стоимость квадратного метра. Однако происходит постепенная трансформация: покупатели начинают ориентироваться и на другие значимые критерии. Прежде всего, я имею в виду наличие у дома всей необходимой инфраструктуры: образовательной, транспортной, торговой, досуговой и т.д. Со своей стороны мы по-максимуму стараемся стимулировать региональных застройщиков создавать комфортное и в то же время доступное жилье. Высокий уровень конкуренции между строительными компаниями области как раз таки и служит хорошим инструментом для достижения данных целей. Дмитрий Стулков: Жители Пензенской области по-прежнему отдают предпочтение готовым квартирам. Доля вторичного жилья в кредит в 2019 году выросла с 70% до 80%. Татьяна Планина: — Как и прежде, существуют несколько категорий покупателей. Есть те, кто приходит за квартирами с минимальной стоимостью. Они покупают свое первое жилье. Другие, и часто это именно семьи с детьми, расширяются. Они уже купили квартиры в Спутнике и понимают, что размер ипотечного платежа за двух- и трехкомнатную квартиру не так уж сильно различается, к тому же их растущим детям нужно больше пространства. Эта тенденция сохраняется. Елена Шестернина: — Если касаться приоритетов при выборе жилья, то предпочтения пензенцев особенно не изменились. Каждая семья смотрит преимущественно что-то недорогое и в хорошем состоянии (чтобы заселиться и желательно не делать ремонт). Самыми востребованными являются небольшие двухкомнатные квартиры на средних этажах в среднем ценовом сегменте от 1700 до 1900 тыс. руб. Многие семьи разъезжаются с родителями из больших трехкомнатных и четырёхкомнатных квартир и приобретают себе по однокомнатной квартире. — Продолжится ли рост цен на «первичку» и на «вторичку» в 2020 году? Александр Гришаев: — После довольно значительного увеличения стоимости жилья в 2019 году (на первичном рынке — +9,4%), в 2020 году прогнозируется стабилизация цены квадратного метра. Таким образом, рост данного показателя не должен превысить уровня инфляции. Дмитрий Стулков: — Динамика роста цен на жилье в Пензе за последние годы выглядит так: начало 2017 года – 44,1 тыс. руб. за квадратный метр, начало 2018 года – 44,3 тыс. руб., начало 2019 года – 51,9 тыс. руб., начало 2020 года – 54,6 тыс. руб. Тренд очевиден – недвижимость будет дорожать. К декабрю 2020 года, по прогнозам, стоимость квадратного метра вырастет еще на 5-10%. Татьяна Планина: — Да. Продажа квартир с помощью эскроу-счетов, растущие затраты на стройматериалы, зарплаты рабочим, инфляция и т. д. – все это неизбежно будет приводить к росту стоимости жилья. Елена Шестернина: — Перевод строительной отрасли на проектное финансирование с использованием эскроу-счетов самым непосредственным образом отразился на стоимости жилья. Раньше застройщики могли свободно привлекать средства дольщиков на финансирование строительства домов. Отчасти рост цен был вызван и повышением НДС с 18 до 20%. В наступившем году стоимость «первички», вероятнее всего, вырастет в пределах годовой инфляции, а вторичный рынок будет ориентироваться на изменения на рынке новостроек. — Какой совет можно дать людям, которые задумываются о покупке квартиры в ипотеку? Дмитрий Стулков: — Идите в банк, где ставка по ипотеке не зависит от размера первоначального взноса, то есть она будет одинаковой и для заемщика, у которого есть 30% от стоимости жилья, и для тех, у кого есть – 70%. Иногда выгоднее не «зашивать» все до копейки в первоначальный взнос, оставьте часть сбережений на обустройство. После покупки жилья вам, скорее всего, потребуются деньги на ремонт, мебель, бытовую технику, а обычный кредит вам обойдется дороже, чем ипотечный. Советую оформлять ипотеку на долгий срок, например, не на 10, а на 20 лет, даже если сейчас вы можете себе позволить более короткий период. Понятно, что чем меньше срок, тем меньше полная переплата, но больше ежемесячный платеж и ваша финансовая нагрузка. Во втором случае у вас всегда будет возможность финансового маневра: если все хорошо – делайте постоянно частичное досрочное погашение, тем самым, уменьшайте общую переплату, если же ваши расходы по каким-то причинам увеличились – возвращаетесь к утвержденному более «легкому» графику платежей. Для большинства заемщиков также актуален вопрос – какую часть доходов разумно тратить на ипотеку? Чем меньше доля ипотеки в ежемесячных расходах, тем лучше. Оптимально, если она не превышает 30% от вашего ежемесячного дохода. Некоторые банки одобряют ипотеку, когда ежемесячный платеж превышает 50% и даже 70% от дохода, но я считаю, что это рискованно, прежде всего, для самого заемщика, и может отрицательно повлиять на качество жизни. И наконец, выбирая банк, ориентируйтесь не только на размер процентной ставки. Помимо ставки, значение имеет скорость одобрения заявки на кредит и быстрый выход на сделку. Именно поэтому Абсолют Банк запустил свою цифровую платформу и подключил к ней большинство местных застройщиков и риэлторов. Заявка одобряется за 15-20 минут без визита в банк, практически сразу после осмотра квартиры. И если у продавца готовы документы, на сделку можно выйти на следующий день. Елена Шестернина: — Если вы нашли подходящий вариант жилья, который устраивает вас по цене, его стоит покупать уже сейчас. Если подходящего варианта нет, то спешить и покупать что-то не очень подходящее точно не стоит.