Странные ипотечные дела: зачем должникам хотят разрешить самостоятельно продавать залоговое жилье

Сегодня на рассмотрение Государственной Думы был представлен законопроект (копия есть в распоряжении ДОЛГ.РФ), который позволит ипотечному должнику, чье жилье находится в залоге у банка, самостоятельно реализовывать его без торгов и аукционов по более привлекательной цене. Продавец же получит разницу между задолженностью банку и ценой продажи. На первый взгляд, законопроект выглядит спасением для утопающих и учитывает интересы обеих сторон: банк получит компенсацию потерь, а должник – избавится от долга и будет располагать дополнительными средствами для удовлетворения требований иных кредиторов. Однако опрошенные ДОЛГ.РФ эксперты видят совершенно иные последствия внедрения инициативы. Суть законопроекта Инициатором новации стала заместитель председателя Госдумы Ирина Яровая. Согласно ее идее, должников по кредитным договорам, обязательства по которым обеспечены ипотекой, следует наделить правом самостоятельной реализации предмета залога. При этом Ирина Яровая предлагает установить определенные рамки: размер займа не должен превышать 15 млн руб., а недвижимость не должна использоваться в предпринимательских целях. В случае наличия долга сам должник вправе направить в адрес залогодержателя уведомление о намерении самостоятельно реализовать залоговый актив. После этого банк не вправе обращать взыскание на заложенное имущество. В ответ на такое заявление кредитная компания направляет должнику сведения о минимальной сумме, за которую должно быть реализовано имущество. В нее войдут сумма основного долга и неустойка, рассчитанная на дату подачи заявления о самостоятельной реализации. Механизм самостоятельной реализации предусматривает отчуждение имущества в пользу третьего лица по цене, не ниже минимально указанной банком. Сделка оформляется путем заключения трехстороннего договора купли-продажи без проведения аукциона или торгов в рамках 6 месяцев с момента подачи заявления залогодержателю о самостоятельной продаже. Банк имеет право содействовать продавцу, например, помогать с рекламой объекта. Разница между ценой продажи актива и суммой, которая необходима для погашения требования банка, перечисляется в распоряжение должника. Залогодатель в любой момент может отказаться от самостоятельной продажи недвижимости, тогда кредитная компания вправе подать заявление в суд за разрешением обратить взыскание на предмет залога. Однако если банк успел подать такое заявление в суд прежде, чем должник «созрел» на самостоятельную продажу, то действовать будут старые правила о реализации путем проведения торгов или аукциона. Зачем нужна новация По мнению Ирины Яровой, инициатива выдвинута в целях обеспечения защиты гарантий граждан и для соблюдения баланса интересов банков и их клиентов. Заместитель председателя Госдумы уверена, что стимулировать кредитование нужно одновременно с внедрением «механизмов защиты заемщиков от необоснованных потерь при процедуре добровольного или вынужденного отказа от обязательства и реализации заложенного имущества в счет обеспечения исполнения долгового обязательства». Согласно действующему законодательству, проценты до кредитных договоров начисляются вплоть до полного возврата заемных средств. Их начисление не прекращается даже после открытия исполнительного производства. Это провоцирует усугубление положения заемщика. При реализации актива через аукцион или торги последнему также приходится оплачивать услуги организаторов таких мероприятий, оценщиков и зачастую исполнительные сборы, что еще больше увеличивает расходы. Предлагаемый Ириной Яровой механизм позволит должнику выручить сумму, которая покроет и долг перед банком и позволит закрыть часть долговых обязательств перед иными кредиторами: не придется привлекать к процессу посторонних лиц, не придется нести дополнительные расходы, а актив можно будет продать дороже, чем на торгах. Предлагаемый проектом механизм устанавливает право залогодателя – физического лица осуществить реализацию заложенного имущества самостоятельно в случае подачи залогодателем соответствующего заявления с соблюдением интересов обеих сторон. Срок реализации заложенного имущества не может составлять более шести месяцев со дня направления залогодателем – физическим лицом залогодержателю заявления о самостоятельной реализации заложенного имущества. Депутат уверена, что именно должник заинтересован как можно быстрее закрыть свой долг и остаться в плюсе, вот почему предложенная ей схема должна работать. При этом положительный исход предполагается для всех: банк получит возмещение, должник – погасит долг и будет располагать средствами, вырученными сверх суммы, минимально обозначенной кредитной организацией. Законопроект приведет к злоупотреблениям со стороны должников По словам Максима Доценко, председателя экспертного совета «Общероссийский профсоюз арбитражных управляющих», инициатива, выдвинутая Ириной Яровой, в целом носит позитивный характер. Он отметил, что благодаря новации можно будет организовать эффективную и динамичную реализацию имущества без длительных судебных процедур при возникновении долговых ситуаций. «Вместе с тем не исключено и злоупотребление со стороны должников, которые могут быть заинтересованы только в том, чтобы затянуть процедуру взыскания», — уверен эксперт. Максимальная выгода при самостоятельной продаже не более, чем иллюзия Михаил Сачёв, президент Российского антикризисного союза (РОСАНТИ), президент Уральской СРО арбитражных управляющих (Союз "УрСО АУ"), посчитал, что Яровая предлагает популистский законопроект, который скорее напоминает заботу о собственном реноме, чем реальный интерес о проблемах граждан. «Я вообще не вижу никакого улучшения ситуации для людей, взявших ипотеку, при принятии данного законопроекта. Потому что надо понимать, что с максимальной выгодой недвижимость может продать только человек, который хорошо знает рынок, может объективно оценить ситуацию на рынке и сам объект продажи», — комментирует эксперт. По его мнению, простой гражданин в действительности не способен продать жилье с заявленной максимальной выгодой. В реальной ситуации произойдет лишь потеря кредиторами заложенных на процедуру шести месяцев. Кроме того, экономию расходов, которую якобы можно достичь при самостоятельной реализации, можно назвать фиктивной (привлечение ФССП, организатора торгов). «Ни для кого не секрет, что максимальная выгода от реализации недвижимости – это все-таки ее продажа на аукционе, если речь идет об интересном объекте. В обратном случае при прямой продаже вместо экономии 3%, можно лишиться 10 и более процентов от цены, за которую можно было бы реализовать жилье путем проведения аукциона», — считает Михаил Сачёв. Эксперт обратил внимание и на то, что для успешной и выгодной продажи недвижимости нужна реклама, нужны специалисты, юристы, консультанты, необходимо знание законодательства, умение собирать документы и так далее. Все это требует вложений. «Кажущаяся максимальная выгода, предложенная Яровой, может привести на деле к реализации русской поговорки: за морем телушка полушка, да рубль перевоз», — объясняет президент РОСАНТИ. По его словам, планируемая максимальная выгода в реальности окажется всего лишь иллюзией. Она приведет к огромному количеству расходов у реального человека, который никогда в жизни не торговал недвижимостью и впервые получил ипотеку. Эксперт также отметил, что очень часто срок экспозиции недвижимости на региональных рынках превышает предложенные Яровой 6 месяцев. Поэтому он выдвинул альтернативный вариант, как можно поспособствовать защите прав должников. «У нас есть сейчас Фонд обманутых дольщиков. Так давайте создадим Фонд ипотечников, попавших в тяжелую материальную ситуацию, и будем временно их поддерживать. В принципе уже есть близкая к этому структура – ДОМ.РФ – она вполне может выкупать квартиры должников и в дальнейшем реализовывать их по максимально рыночной цене», — предлагает Михаил Сачев. Законопроект породит мошеннические схемы Преподаватель МФЮА Дмитрий Гладышев согласен с мнением коллеги о популистском характере инициативы. Он также предположил, что, возможно, внесение законопроекта лоббируется рядом кредиторов, например, банков. В пояснительной записке указано, что внедрение законопроекта не потребует внесение иных изменений в действующее законодательство. Однако Дмитрий Гладышев увидел в этом противоречие. Если допустить вступление в силу этой инициативы без сопутствующих поправок в иные законы, он просто не будет работать или принесет с собой негативные последствия, спровоцировав недобросовестное поведение должника и мошеннические схемы. Высвобождение квартиры из-под залога (ипотеки) и дальнейшее оспаривание перечисления денежных средств ипотечному банку. Вполне возможно, что после добровольной реализации механизма продажи имущества собственником жилья по цене выше, чем цена залога или цена погашения кредита, должник может уйти в просрочку по другим кредитам или обязательствам и начать процедуру банкротства. И тогда, уже в процедуре банкротства, продажа этого имущества может быть оспорена. «Если вырученная разница с продажи не будет направлена на погашение требований иных кредиторов, самостоятельная реализация объекта залога, даже если она произошла с согласия залогового кредитора, будет рассматриваться, как преимущественное удовлетворение требований одного кредитора перед другими», — поясняет эксперт. Затягивание переговоров с кредиторами для того, чтобы вести процедуру банкротства со своим финансовым управляющим. «Уведомляя банк о добровольной реализации предмета залога, должник тем самым заставляет банк на 6 месяцев отказаться от принудительного взыскания и подачи заявления о банкротстве. Тем временем должник может подать заявление самостоятельно, со своим финансовым управляющим и реализовывать имущество с помощью последнего», — комментирует преподаватель МФЮА. Пробел с понятием минимальной цены. В законопроекте упоминается, но никак не расшифровывается понятие «минимальная цена». Кто будет устанавливать минимальную цену на объект недвижимости? Будет ли она равна залоговой цене или остатку задолженности? Будет ли она приравниваться к кадастровой стоимости объекта недвижимости либо к некой минимальной границе рыночной стоимости? В последнем случае возникает вопрос, на какой момент рассчитывать стоимость: на момент просрочки, продажи либо на какой-то иной момент? Сговор с банком о минимальной цене продажи. «Возможен вариант, когда должник с банком договорятся о минимальной цене, ниже рыночной, по которой банк разрешит продать квартиру заинтересованному лицу. Таким образом, объект уйдет из конкурсной массы, как и разница, которая могла бы поступить от реализации объектов банкротства и остатка кредита», — предупреждает Дмитрий Гладышев. В позитивном, на первый взгляд, законопроекте кроется не малая доля подводных камней. Вполне возможно, что принятие очередной непроработанной новации не только ухудшит ситуацию с материальным положением должников по ипотеке, но и откроет для недобросовестных участников кредитных взаимоотношений ряд возможностей для использования мошеннических схем.