Цены разогнались, будет ли торможение?

Аналитики BN.ru подвели итоги 2019 года на рынке жилья Петербурга. Это был интересный год: вначале ажиотажный спрос, затем небольшое затишье. При этом рост цен – рекордный за последние десять лет. Квадратный метр стал дороже более чем на 13 тыс. руб. Средние цены вторичного рынка По данным Центра оценки и аналитики BN.ru, за 2019 год цены выросли на 11,94%, или 13 605 руб. с кв. м. И к концу года средняя цена предложения на вторичном рынке Петербурга составила 127,7 тыс. руб. за кв. м. Динамика средней цены предложения на вторичном рынке жилья, руб./кв. м Если посмотреть на ценовую динамику прошлых лет, можно заметить, что рост 2019 года стал наиболее существенным после падения стоимости квадратного метра в 2008 - 2009 годах. График, отражающий эту тенденцию, можно получить по ссылке. А здесь приводим данные за последние пять лет. Изменение средней цены предложения Год Изменение за период 2015 -3,0% 2016 3,0% 2017 1,3% 2018 6,2% 2019 11,9% цены по типу квартир Средние цены по типам квартир и их изменение за год можно увидеть в таблице (см. ниже). Средняя цена предложения по типу квартир Тип Единица измерения цены Декабрь 2018 Декабрь 2019 Изменение за год Студии и 1ккв тыс. руб. 4 681 5 052 руб./кв. м 118 537 133 990 13,0% 2ккв тыс. руб. 7 269 8 126 руб./кв. м 112 459 127 473 13,4% 3ккв тыс. руб. 10 189 11 794 руб./кв. м 108 947 126 330 16,0% 4ккв тыс. руб. 13 212 16 873 руб./кв. м 110 711 125 646 13,5% Динамика средней цены предложения на вторичном рынке жилья по типу квартир, руб./кв. м Однако ценники на квартиры повышались неравномерно в зависимости от локации. Так, значительнее всего стоимость квадратного метра однокомнатных квартир выросла во Фрунзенском районе - на 20%, а менее всего в Василеостровском - на 8%. Двухкомнатные в Невском районе стали дороже на 17,5%, а в Московском всего на 5,7%. Трехкомнатные Невского прибавили 19,5%, а в Василеостровского - 3,9%. Самое дорогое жилье традиционно предлагается в Центральном и Петроградском районах (средняя цена в этих районах - от 158,5 тыс. до 191,8 тыс. руб. за кв. м), а также в Василеостровском и Московском районах - в среднем от 137,2 тыс. до 159,2 тыс. руб. за кв. м. Самые дешевые квартиры - в Красносельском и Красногвардейском районах Петербурга, квадрат жилья в них стоит в среднем от 100,8 тыс. до 121,3 тыс. руб. в зависимости от типа квартиры и типа дома. Полный отчет об общих тенденциях на вторичном рынке жилья Санкт-Петербургав вы можете заказать через свой личный кабинет. комментируют эксперты-практики Дмитрий Щегельский, генеральный директор АН "Бенуа": - Спрос на первичном рынке недвижимости в Санкт-Петербурге пошел на спад с конца июля 2019 года. Думаю, что это обусловлено как усталостью покупателей от развернутой в конце 2017 года истерики по поводу перехода застройщиков на эскроу-счета, так и отсутствием видимых изменений в связи с фактическим вступлением в силу с 1 июля 2019 года поправок в 214-ФЗ. Росреестр зарегистрировал с августа резкое падение регистраций ДДУ (более чем в два раза). Спрос на рынке вторичной недвижимости также начал проседать с августа 2019 года, но более плавно. Так, в III квартале 2019 года количество зарегистрированных сделок на вторичке снизилось всего лишь на 1% по отношению ко II кварталу 2019 года. Прошу заметить, что с конца 2017 года Росреестр регистрировал постоянный рост сделок. В IV квартале 2019 года спрос на вторичном рынке продолжал снижаться. На данный момент статистических данных от Росреестра нет, но по оценкам специалистов количество сделок в IV квартале снизилось еще на 3-5%. На вторичном рынке жилья любой тип дома и любая локация находит своего покупателя. Да, квартира в новом доме при схожих параметрах стоит дороже, чем в расположенном рядом, но построенном лет 30-40 назад. Но не каждый покупатель морально готов отдать за однокомнатную квартиру средних размеров в новом доме столько денег, сколько стоит двух-, а то и трехкомнатная квартира более ранней постройки. К тому же удобство проживания в новых домах иногда весьма переоценено, особенно в экономклассе. На территории, на которой раньше размещались дома на 100 - 300 квартир, сегодня расположены 500 - 1500 квартир, мест для парковки нет, проблемы с детскими садами и школами. Не всегда однородная социальная среда, так как бывают такие локации, где город закупает до трети жилья для решения социальных задач. Рост цен на первичном рынке естественно тянет за собой и рост цен на вторичном рынке. Темпы роста новой вторички выше, чем темпы роста старой вторички. При попытке продать любое жилье продавцы в 90% случаев склонны переоценивать свои объекты и выставлять их по цене выше, чем за них готов заплатить покупатель. В связи с чем многие квартиры могут продаваться годами. И, если брать за отметку первоначальную цену и ту цену, за которую проходит сделка, то средний дисконт составляет 5 - 10%. В 2020 году на первичном и вторичном рынках жилья жду стагнации. Уже сегодня я замечаю рекламу от застройщиков с объявлением скидок. Думаю, что это уже сигнал. Спрос устал. Оксана Овчинникова, аналитик АН "Итака": - В 2019 году на вторичном рынке были востребованы Приморский, Калининский, Невский, Выборгский районы. Также был очень популярен Всеволожский район - покупатели охотно приобретали новую вторичку в непосредственной близости от КАД. По данным АН "Итака", спрос между городом и областью на вторичном рынке традиционно распределяется как 75% и 25% в пользу городской недвижимости, однако в 2019 году доли несколько перераспределились и соотношение составило 71% и 29%. На протяжении прошедшего года цены уверенно росли. За год средняя цена квадратного метра приобретаемого в Санкт-Петербурге жилья выросла на 10%, а в локации Мурино-Девяткино - на 8%, в прочих районах Ленобласти покупка вторичного жилья в пересчете на квадратный метр в среднем обходилась на 6% дороже, чем год назад. В течение IV квартала 2019-го наблюдался достаточно активный рост цен на новую вторичку, но четкого расслоения пока не наблюдается, старая вторичка подтягивается вслед за ценами на квартиры в недавно построенных домах. В 2020 году цены на вторичном рынке продолжат расти, равно как и доля сделок с привлечением ипотечных средств. При этом спрос на вторичную недвижимость, возможно, немного снизится по сравнению с 2019 годом. Денис Малыхин, генеральный директор "Центра Вторичного Жилья": - В 2019 году в среднем по году спрос был стабильным: каких-то существенных провалов мы не зафиксировали. На каждый из наших объектов в среднем приходилось по 2,11 звонка в месяц. Худшим стал апрель с результатом 1,59, лучшим - январь со всплеском звонков до 3,20 на объект. Все остальные месяцы - около среднего значения. Лучшим месяцем по продажам стал октябрь, худшим - август. Цены выросли по сравнению с 2018 годом в среднем на 7-8%. Средняя стоимость проданной через нас квартиры составила 6 100 425 руб. Чаще люди в Питере покупают однокомнатные квартиры. На их долю пришлось 33,17%. На двушки - 31,75%, на трешки - 24,76%, на студии - 5,14%, и только 4,20% на многокомнатные квартиры. Что касается востребованных локаций, то я не знаю локаций, которые бы не продавались. Вопрос больше не к локации, а к "упаковке" объекта продавцом и его правильно сформированной рыночной стоимости. Что касается ближайших пригородов и таких районов, как Кудрово и Мурино, то спрос на них остался высоким. Иногда можно слышать мнения, что сейчас происходит расслоение вторичного рынка. Новая вторичка дорожает, а дома советской постройки нет. Я с таким мнением не согласен. Типовые панельки не просто подросли в цене, но в большинстве случаев подорожали на 10% и более по сравнению с 2018 годом. В листингах цены часто завышены. Но в этом нет ничего необычного. Собственник никогда не отказывается от возможности попробовать продать дороже. Это нормально. А другие продавцы, мониторя рынок, ориентируются на такие предложения. Тем самым мы получаем общую тенденцию "завышенных ожиданий" от стоимости продажи. Бороться с этим не вижу смысла. И даже поддерживаю позицию "если не горит, имеет смысл начинать продавать по завышенной стоимости". Бывают случаи, когда уходит по цене выше рынка. Нужно каждому дать возможность прочувствовать рынок, поиграть со стоимостью и принять взвешенное решение по итоговой цене. Обычно это занимает два-три месяца. Мы, как агенты, всегда видим объективную картину ценовой политики на рынке вторички, и часто реальная цена сделки отличается от первоначальной, заявленной собственником, в меньшую сторону. Если говорить о прогнозах на 2020 год, то Америку тут не открою. Изменение цен на рынке зависит от спроса. А спрос, в свою очередь, формируется в том числе от актуальной ипотечной ставки. Богаче люди, к сожалению, не становятся, но при адекватных ипотечных ставках количество покупателей однозначно растет. Тем не менее в этом году снижения цен на жилье я точно не жду. К тому же население Питера и области хоть немного, но растет, а значит, люди будут продолжать покупать и продавать недвижимость. Полный отчет об общих тенденциях на вторичном рынке жилья Санкт-Петербургав вы можете заказать через свой личный кабинет.