Итоги года: куда движется недвижимость

Рынок жилья устал от неуемного роста цен. Покупатель все чаще занимает выжидательную позицию и не горит желанием ввязываться в ипотеку. Новостройки взяли курс на сокращение, а малогабаритные квартиры и не думают расти в метражах. Сам рынок недвижимости стремительно уходит в интернет. Такие тренды уходящего года обозначили застройщики, риэлторы и представители банков на круглом столе BN.ru "Куда движется недвижимость? Подводим итоги 2019 года". Плоды эскроу-реформы Уходящий год стал переломным для рынка недвижимости: стартовал переход строительной отрасли под контроль банков. В портфелях многих застройщиков появились проекты, которые реализуются по-новому - через эскроу-счета и с банковским финансированием. Для самих покупателей разница между схемами расчетов, похоже, оказалась непринципиальной. "Клиентов покупка жилья по эскроу совершенно не пугает, мы постарались оградить их от технических неудобств, связанных с новой схемой", - отмечает директор департамента рекламы и маркетинга ГК "Полис Групп" Ольга Ульянова. Но уровень цен из-за реформы становится другим - в себестоимость квадратного метра застройщики теперь закладывают банковский процент по кредитам. В "Полис Групп" удорожание по эскроу составило 12-13% по сравнению с проектом компании в той же локации, который реализуется по прежним правилам. Руководитель группы ипотеки отдела недвижимости "Строительного треста" Максим Разуменко отмечает, что в его компании проект по эскроу изначально запускался с увеличением цены в 10%. Примерно на столько же подросли за год и цены на рынке новостроек. По данным Центра оценки и аналитики БН, за 11 месяцев средняя цена предложения увеличилась на 9,2%, достигнув к декабрю отметки 117,9 тыс. руб. за кв. м. Другим следствием реформы стало сокращение нового предложения - несмотря на большие запасы разрешений, девелоперы осторожничают. По словам ведущего аналитика BN.ru Ольги Романовой, за 11 месяцев застройщики вывели на рынок Петербурга и пригородов более 3,5 млн кв. м жилья - это на 25% меньше, чем в прошлом году. Из них на Ленобласть пришлось лишь чуть более полумиллиона квадратов (минус 44%). То есть выбор новостроек "в полях" возле города становится все меньше. А в Петербурге более 50% всех новых строек теперь концентрируются в Приморском, Московском и Выборгском районах - объемы предложения здесь за год выросли в два-три раза. Еще один тренд - новые стройки сейчас запускают в основном крупные компании. "На первую десятку застройщиков в этом году пришлось почти 70% всех новых объемов, тогда как раньше этот показатель не превышал 56-57%", - отмечает Ольга Романова. Доля на рынке двух лидеров - Setl City и "Группы ЛСР" - 37% всех новых строек. Зеркало вторички В этом году новостроек продадут меньше, чем в прошлом году (4,8 млн кв. м). И это несмотря на рекордное число договоров, оформленных застройщиками "на себя", перед реформой 1 июля. По данным Росреестра по Санкт-Петербургу, все всплески регистраций ДДУ пришлись на первую половину года, с пиком в июне. Во второй половине года покупательская активность начала проседать, а цены росли уже не так динамично. Вторичный рынок вел себя сходным образом. Правда, здесь средние цены разогрелись гораздо сильнее, чем на первичке: рост за 11 месяцев 2019 года - 10,4%, до 125,8 тыс. руб. за кв. м. Покупатель на рынке готовых квартир, удивленный аппетитами частных продавцов, также стал менее активен. "По данным Росреестра, за третий квартал число сделок купли-продажи на вторичном рынке жилья уменьшилось на 1%, а в четвертом квартале, по нашим ожиданиям, снизится еще на 3-4%. Есть определенное падение, которое объясняется усталостью рынка - все-таки два года неуемного роста цен", - отмечает президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости Дмитрий Щегельский. По его мнению, за последние полтора-два года спрос, особенно на первичке, был в значительной мере выбран в результате ажиотажа, вызванного долевой реформой. А вторичный рынок сейчас дошел до пика цен, которые в будущем году могут перейти в режим стагнации или, может быть, даже падения. Другие эксперты более осторожны в оценках. "Мы оцениваем ситуацию в целом как стабильную, особенно на вторичном рынке. Некоторое падение на первичке происходит, хотя у всех застройщиков по-разному - некоторые говорят и об увеличении продаж", - отмечает заместитель генерального директора АН "Итака" Василий Павлов. По его мнению, спрос будет поддерживаться главным образом снижением ставок по ипотеке. Ипотека не унывает Представители банков говорят, что в первой половине 2019 года на ипотечном рынке наблюдался рост, но после завершения ажиотажа "1 июля" количество кредитов начало сокращаться. При этом объемы ипотеки в денежном выражении во многих банках прирастают. Что объясняется просто: в условиях повышения цен единственный способ приобрести квартиру - взять больший кредит. "У нас на начало года средний размер кредита был на уровне 2,2 млн руб., на текущий момент - 2,5 млн руб. И мы фиксируем, что этот показатель приближается к 2,7 млн руб.", - рассказал заместитель руководителя бизнеса ипотечного кредитования и расчетов по сделкам с недвижимостью департамента продуктов банка "Санкт-Петербург" Антон Комаров. По его словам, на первичку будет выходить все меньше новых объектов. Конкурировать с госбанками становится все труднее - у них больше возможностей демпинговать по ставкам. "В будущем году мы ставим себе задачу наращивания объемов кредитования на вторичном рынке. Сейчас соотношение выданных кредитов в нашем банке - 70/30 в пользу новостроек", - говорит он. Начальник управления Росбанка по СЗФО Ирина Илясова отмечает, что рост цен ведет к повышению не только суммы займов, но и сроков кредитования. Средний срок, на который берется ипотека, сейчас вырос с 15 до 18 лет. "Люди вынуждены брать кредит на большую сумму и на больший срок, чтобы обеспечить себе комфортные ежемесячные платежи. Увеличился и средний срок досрочного погашения ипотеки - теперь это восемь-девять лет вместо семи", - отмечает Ирина Илясова. Тем не менее ипотечные прогнозы на будущий год, по ее словам, самые позитивные. Ставки и дальше будут снижаться, а банки вряд ли пойдут на дальнейшее ужесточение условий кредитования. Повод для оптимизма - уровень задолженности заемщиков по ипотеке продолжает уменьшаться. Покупатель жилья подходит к ипотечным займам более осознанно по сравнению с потребительскими кредитами или кредитными картами. Застройщики будут делать ставку и на развитие других инструментов, альтернативных ипотеке. По словам Максима Разуменко, в этом году на фоне увеличения объемов продаж доля ипотечных сделок в компании "Строительный трест" снизилась с 68 до 60%. При этом все большее развитие получает программа трейд-ин - покупка при условии продажи имеющегося жилья. "В следующем году эта программа будет иметь большие перспективы, так как все большее число клиентов стремятся качественно улучшить свои жилищные условия", - отмечает Максим Разуменко. Рынок меняется Усиливающаяся тенденция - малогабаритные квартиры продолжают захватывать рынок новостроек. По данным Центра оценки и аналитики БН, доля студий и однушек в квартирографии новых жилых комплексов Петербурга за 11 месяцев выросла с 65,1 до 66,3%, а в Ленобласти увеличилась с 74,6% до 77,5%. Тает и средняя площадь квартир - в городских новостройках она снизилась до 45 кв. м, потеряв за год один квадрат. В пригородах средний метраж квартир уменьшился еще больше - с 40,0 до 37,6 кв. м. Директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО "Балтийская жемчужина" Ася Левнева уверена, что просторные и качественные семейные квартиры будут в тренде и в следующем году спрос на них будет только усиливаться. "Покупателю теперь некуда спешить: 1 июля миновало, ажиотажный спрос прошел, и к выбору жилья клиенты подходят вдумчиво и обстоятельно", - говорит эксперт. По ее словам, в локациях, рассчитанных на семейных покупателей, двушки с трешками сейчас расходятся быстрее, чем однушки. Появления в новостройках крохотных студий метражом 11 кв. м, как это происходит на столичном рынке, эксперты не прогнозируют. "Такое жилье - это копейка в копилку черного рынка аренды, с которым государство начало вести активную борьбу. Такие объекты приобретаются исключительно инвесторами для сдачи в аренду", - отмечает директор по продажам Группы RBI (входят компании RBI и "Северный город") Дмитрий Фалкин. Сами инвесторы с первичного рынка жилья уже окончательно ушли в апартаменты, о чем в том числе свидетельствует бурный рост сегмента - объем нового предложения здесь за год вырос с 600 тыс. до 900 тыс. кв. м. При этом рынок стал расслаиваться. Если раньше его развитие было связано исключительно с апартаментами со средней стоимостью 127 тыс. руб. за кв. м в центральной части города и Московском районе, то теперь появились локации на окраинах со средней ценой 88 тыс. руб. за кв. м. "Рынок разделился, и уже в 2020 году мы будем говорить об апартаментах классов комфорт/бизнес и эконом/комфорт. У нас появляется как минимум два сегмента сервисных апартаментов - продуктов, разных по составу, локациям и ценовым характеристикам", - отмечает Дмитрий Фалкин. Еще один тренд, который обсудили участники круглого стола, - цифровые технологии стремительно уводят рынок недвижимости в интернет. "Помимо введения эскроу-счетов, самые глобальные изменения на рынке, на мой взгляд, происходят в генерации лидов - поиске и привлечении клиентов. „Дом-клик“ Сбербанка по объемам уже вошел в четверку самых крупных сервисов. Новую платформу по продаже недвижимости в ближайшее время запускает ВТБ. Это кардинально меняет рынок недвижимости в сфере рекламы и продажи квартир", - отмечает Василий Павлов. По его словам, у риэлторов остается все меньше времени на перестройку в условиях ужесточившейся конкуренции.