Как уберечься от неожиданностей при покупке жилья

А как убедиться, что также чиста от наследников и других вдруг обнаружившихся родственников приобретаемая вами квартира? Каких подводных камней следует опасаться? ТЫСЯЧА И ОДИН ВОПРОС Проверка юридической чистоты объекта недвижимости всегда является самым сложным процессом для покупателя, ведь необходимо знать технологию проверки, иметь набор документов для совершения сделки и быть хотя бы мало-мальски юридически подкованным. В самом процессе проверки квартиры выделяются несколько этапов - ознакомление с документами, изучение предыстории квартиры и, наконец, проверка на вшивость самого продавца. На 1-м этапе проверяются наличие и подлинность документов, на основе которых у хозяина квартиры наступило право собственности: договор купли-продажи, дарения, приватизации, мены, свидетельство о праве собственности, о праве на наследство и т. п. На 2-м этапе постарайтесь получить расширенный вариант выписки из Единого государственного реестра недвижимости, в которой, помимо данных о фактическом собственнике, будет содержаться информация о предыдущих владельцах и наличии (или отсутствии) обременений. Обезопасить себя от возможных превратностей сделки поможет и справка о наличии зарегистрированных в квартире жильцов. Из этого документа покупатель узнает, есть ли какие-то третьи лица, которые могут оспорить продажу квартиры. Наконец, нужно проверить и самого продавца. Если продажей занимается непосредственный собственник, то не стесняйтесь попросить у него справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. В случае если собственник состоит на учете в этих учреждениях или вовсе является недееспособным, сделку с его участием можно будет легко признать незаконной. Проверьте подлинность документов, удостоверяющих его личность. Это можно сделать в местном управлении Федеральной миграционной службы. КАК И ЧТО ПРОВЕРЯТЬ? В первую очередь проверяются находящиеся на руках у собственника или его представителя документы: договоры дарения и купли-продажи, свидетельства о праве на наследство, справки, подтверждающие отсутствие задолженности по коммунальным платежам, выписки из домовой книги и т. д., но при необходимости покупатель вправе заказать и дополнительные справки. Вовсе не лишними, как свидетельствует практика, оказываются опросы соседей и родственников. Анастасия Давыдова, юрисконсульт, советует убедиться, произведен ли расчет между сторонами, если продаваемая квартира приобреталась по договору купли-продажи. Иногда такая запись есть в самом договоре, иногда - в передаточном акте. Еще один момент, на который следует обратить внимание, - это соответствие объекта, включая его планировку, имеющимся техническим документам. В противном случае наличие несогласованной перепланировки или несоответствие площадей в данных Государственного кадастра недвижимости и в данных из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним может стать причиной отказа в государственной регистрации перехода права собственности на объект. НЕ СТОИТ РИСКОВАТЬ Чаще всего проблемы возникают со старым фондом жилья. Как правило, квартиры в таких домах принадлежат пожилым людям, которые могут стать жертвами черных риелторов. Обычно от их имени действуют доверенные лица - родственники или вовсе не знакомые люди, что многократно повышает покупательские риски. Другой вариант - неблагополучные районы, где зачастую жилье продают асоциальные жильцы. Они также являются легкой добычей мошенников. Наиболее рискованная сделка - приобретение квартиры у продавца с доверенностью, это самая востребованная мошенниками лазейка. Даже нотариальное оформление доверенности не гарантирует защиты от преступников, недобросовестных риелторов и даже от самих собственников. Мошенники могут завладеть паспортом собственника и привести к нотариусу подставное лицо, внешне похожее на владельца квартиры. Жертвами преступников также становятся доверчивые или недееспособные граждане, которые могут выдать юридически чистую доверенность. Сами собственники могут использовать законную доверенность, чтобы сначала получить деньги за жилье, а потом отказаться от доверенности, объявив ее поддельной. Полностью избежать всех рисков в таких случаях невозможно, но можно принять дополнительные меры предосторожности, например посетить нотариуса, который заверял доверенность. Он может подтвердить подлинность и актуальность документа. Также можно попросить у поверенного и собственника предъявить соглашение, на основании которого доверитель поручил третьему лицу продажу квартиры. «СВОИ» ЛЮДИ! Конечно, существует еще много подводных камней. Один из главных рисков связан с историей приватизации квартиры, так как в период с 1991 по 1994 год несовершеннолетние жильцы не учитывались при приватизации. Теперь же, будучи совершеннолетними, они могут оспорить такие сделки и потребовать свою часть жилья через суд. Поэтому стоит заранее побеспокоиться и получить от детей нотариально заверенное письменное заявление-отказ во избежание любых неприятных последствий. Риски таят в себе и брачные отношения собственника квартиры. Если жилье было приобретено супругами, то для продажи собственности требуется нотариально заверенное согласие мужа или жены. В случае если оно не было получено, супруг может оспорить сделку купли-продажи. Одна из нередких ситуаций относится к так называемым инвестиционным квартирам. Зачастую квартира покупается на начальном этапе строительства в браке. Пока дом достраивается, супруги разводятся, и в итоге квартира оформляется в собственность на одного из них. Это своего рода мина замедленного действия. Даже через несколько лет после продажи квартиры разведенный супруг (супруга) может подать в суд на возврат своей доли. Максим Кириллов. Фото: ADOBESTOCK