Сектор загородной недвижимости в Подмосковье: Сокрушительное фиаско
В конце третьего квартала нынешнего года у специалистов по продажам загородной недвижимости появился повод порадоваться – в период с июля по сентябрь на первичном загородном рынке столичного региона в общей сложности было продано 3 730 лотов, что на 42% превысило аналогичные показатели 2018 года. И в этом совокупном спросе доля объектов эконом-класса всего лишь 1% не добрала до рекордных показателей второго квартала 2019 года, достигнув отметки в 85%. Эти цифры дали возможность некоторым риелторам заявить об увеличении темпов продаж в частности и об улучшении дел в сегменте загородного жилья вообще. Однако рост этих показателей был обеспечен только лишь повышенным спросом исключительно на земельные участки без подряда (75% в общей структуре спроса). Все остальные форматы загородной недвижимости в третьем квартале потерпели сокрушительное фиаско. Так, на сделки с квартирами в малоэтажных домах пришлось лишь 14% (против 21% годом ранее), операции с коттеджами потянули на 6% (против 10% в 2018 году). И даже такой «неликвид», как дуплексы и таунхаусы, потеряли в объеме сделок 2% (5% сейчас против 7% по итогам сентября 2018 года). Аналогичная картина сложилась и во всех других сегментах недвижимости, кроме массового. Например, приобретенных объектов комфорт-класса стало на 4 процентных пункта меньше (10% сделок), бизнес-класс «просел» до 3% (-2 п.п.), высшие ценовые категории также ужались на 2 п.п. (до 2%). Вообще же дела в секторе загородной недвижимости приобретают катастрофический характер. По информации аналитического центра компании «ИНКОМ-Недвижимость», в одном только Подмосковье счет заброшенным поселкам идет уже не на десятки, а на сотни. Причем далеко не всегда это лишь голая земля, за общей оградой могут находиться самые разнообразные постройки разной степени готовности. Кстати, треть всех этих «заброшек» простаивает уже более пяти лет, так что шансы на их возрождение практически сведены к нулю. Руководитель отдела Дмитрий Таганов объясняет такой расклад тем, что в Подмосковье и без того достаточно земель, чтобы кто-либо из девелоперов согласился сейчас вкладываться в поселок со сложной и проблемной историей. Ну, разве что в особо выигрышные локации, где стоимость участка без подряда (УБП), то есть земли самой по себе, достаточно высока. Проекты же с незавершенным строительством никого не интересуют, поскольку объекты со временем ветшают, и продать их практически невозможно, равно как и поселки, где строительство было приостановлено из-за выявленных нарушений. Кстати, в 50% случаев девелоперы бросают застройку загородных объектов по причине серьезных финансовых затруднений. Еще четверть из них останавливает деятельность из-за сложностей с подведением коммуникаций – электричества, водопровода, газа и так далее. Другая четверть девелоперов не имеет возможности оперативно разобраться либо с получением разрешения на строительство, либо с регистрацией прав собственности. И в том, и в другом случае подобные юридические сложности возникают, как правило, тогда, когда в процессе работы над поселком происходит смена местной администрации. Интересно, что застройщики бросают поселки вне зависимости от местоположения и престижности локации. «Заброшки» можно встретить как в «ближнем», так и в «дальнем» поясе удаленности от Москвы. Правда, стоит отметить, что в радиусе более 50 километров от кольцевой автодороги вероятность увидеть такой проект заметно выше. Но еще больше в Подмосковье поселков, про которые сразу и не скажешь - живые они или заброшенные? Директор «инкомовского» департамента загородной недвижимости Антон Архипов оценивает их долю примерно в 40-50% от объема существующих объектов подобного типа. - Бывает, что планировался проект с УБП, где покупателям обещали все коммуникации, инфраструктуру и так далее, – приводит он пример. – Но после реализации части объектов деньги у девелопера кончились. А обещания так и остались словами. Покупатели могут пытаться вернуть деньги, но удается это не всегда. Тогда они начинают обустраиваться сами: бурят скважины, строят очистные сооружения, организуют дизельное отопление. В итоге получается хоть и не совсем «мертвый» поселок, но явно полузаброшенное поселение. К провалу загородного проекта сейчас может привести абсолютно любой нюанс: непродуманная концепция, переоценка собственных сил и потенциального спроса, недостаточный профессионализм. Случается, девелопер борется, например, за госконтракт на строительство поселка для жителей северных нефтяных городов. Но потом, уже в разгар стройки или даже после ее окончания, что-то идет не так. То ли жители северных регионов больше не испытывают желания жить в Подмосковье. То ли компании, которые должны были приобрести для них дома, отказываются от этой идеи. Но так или иначе, поселок, изначально задумывавшийся как проект высокого ценового сегмента, оказывается никому не нужным. Шанс уберечься от превращения в глухую «заброшку» и выжить на загородном рынке имеется. Однако без потерь в этом вопросе не обойтись. Потому что уберечь проект от такой печальной судьбы можно лишь долгим путем его переформатирования, изменения концепции и перезапуска ценовой политики. Риелторы знают случаи, когда гибнущие поселки выживали, казалось бы, вопреки всему. Например, жители одного из брошенных девелопером проекта, поселившиеся в домах без коммуникаций, сумели скооперироваться и найти выход. Они обратились за помощью к местной администрации, которая пошла людям навстречу и помогла решить вопрос с согласованием документов на прокладку коммуникаций. На собранные средства в поселке было проведено необходимое благоустройство, и через год он ожил. Затем, уладив формальности с оформлением права собственности, его жители реализовали оставшиеся лоты. В итоге они не только реанимировали проект и отбили все свои затраты, но еще и сумели немного заработать на этом. Но таких историй единицы. Потому что далеко не у каждого застройщика имеются на подобные ходы время, желание и силы. А жители нередко не могут договориться между собой о слаженных действиях. Из-за этого, по мнению специалистов компании, практически 80% всех загородных поселков Подмосковья в зоне риска. Особенно это касается проектов с земельными участками без подряда, которые и без того реализуются фактически на грани себестоимости. Конечно, не факт, что все эти поселки однозначно превратятся в настоящие «заброшки». Но вероятность того, что очень многие обещания застройщиков так и останутся только на бумаге, крайне высока. Новости недвижимости: В России увеличилось число желающих продать свою дачу Проблемы недвижимости: Новогодний отдых на природе становится недоступным для россиян
