Что выгоднее – жилищное кредитование или аренда, обсуждают эксперты

Экономисты уже не одно десятилетие спорят, что лучше: платить ипотеку и жить в своём доме или оплачивать аренду и жить в чужом. Однако снижение ставок и новые интересные предложения на рынке мало-помалу склоняют маятник потребительского спроса в сторону жилищного кредитования. Каков средний процент по ипотеке в России? Всегда ли необходим первоначальный взнос? Что выгоднее: жилищное кредитование или аренда? Как поступать заёмщику, если у него возникли проблемы? Эти и другие вопросы стали темой очередного круглого стола в редакции «АиФ-Урал». Рекордный период Алексей Долгов, управляющий ВТБ в Свердловской области: Предыдущий год стал рекордным для ипотечного кредитования. Например, рынок Свердловской области показал почти 98 млрд рублей. В этом году объёмы чуть меньше, но у многих банков также будет отмечен рост. Полагаю, что в декабре снова начнутся какие-то рекордные выдачи. Банки совместно с застройщиками традиционно готовят какие-то интересные предложения. Также уменьшается ключевая ставка. Мы, например, с начала года снижали её четыре раза. Антон Сандалов, руководитель ипотечного центра Уральского филиала банка ПСБ: О среднем проценте ипотечной ставки можно будет судить по итогам 2019 года. Сейчас средневзвешенная ставка находится в коридоре от 10% до 11,5%. Самая низкая стоимость ипотечного кредита действует в ПСБ по программе «Семейная ипотека». Это субсидируемая ставка, у нас она составляет 4,5% годовых. Олег Попков, директор дивизиона «Екатеринбург» УБРиР: Ставка по ипотеке для любого банка специфична. На мой взгляд, сегодня на рынке возникла интересная ситуация, когда цены на потребительские кредиты сравнимы со стоимостью ипотеки. Существует такой тренд, и он будет развиваться. Антон Антонов, замруководителя финансово-аналитического офиса корпорации «Маяк»: На ставке можно сэкономить при выборе конкретного банка или объекта, всё зависит от того, насколько рационально ведёт себя покупатель. У нас есть предложение со ставкой в 5%, субсидируемое Фондом жилищного строительства. Но есть уникальные продукты со ставкой в 3,5%, хотя это, конечно, не массовое явление. Кстати, субсидировать ставку может не только государство, но и застройщик. Но нужно учитывать конкуренцию, снижение маржи. Владимир Щеколдин, коммерческий директор TEN Девелопмент: Субсидирование, конечно, есть, и оно существенно облегчает нагрузку на покупателя. Последний выплачивает не полную стоимость в 10%, а 5–7%, в зависимости от взаимоотношений между банком и застройщиком. Застройщик может самостоятельно создавать условия и делать выгодные предложения покупателю. При этом у банков есть свои программы, которые позволяют приобрести квартиру без первоначального взноса, но ставки по кредиту будут существенно выше. Есть и другой нюанс: если человек, покупающий квартиру за 2 млн рублей, не смог сформировать для себя определённую сумму, чтобы заплатить первоначальный взнос в 15–20%, то ни у банка, ни у застройщика нет полной уверенности, что такой покупатель сможет в дальнейшем платить ипотеку. То есть сделка будет достаточно рискованной. Для нас риск минимален, но нам ведь тоже не хочется нести какие-то дополнительные трудозатраты, если человек вдруг заявит: я не могу платить за кредит. А. Долгов: У нас минимальный первоначальный взнос составляет 10%. Есть предложения без него, но лично я сторонник того, чтобы и сам клиент участвовал в сделке. К нам, во всяком случае, чаще всего приходят покупатели с накоплениями. Например, они продали какой-то объект, чтобы улучшить жилищные условия. Непотребительские кредиты обычно оформляются людьми осознанно, они стараются погасить кредит быстрее. Допустим, берут деньги на 15 лет, а выплатить планируют за пять. В этом отношении ипотека не самый рискованный продукт для банка. О. Попков: Действительно, ипотека – это обдуманный выбор человека. Учитывая специфику наших клиентов, у нас минимальный первоначальный взнос – 20%. Особенность рынка в Екатеринбурге и Свердловской области, уровень застройки сегодня определяются таким понятием, как качество жизни. Люди выбирают не самое дешёвое жильё, а конец года – это интересное время для всех: для банков, застройщиков и, конечно, покупателей квартир. В защиту аренды Виталий Калугин, финансовый аналитик: Убеждён, снимать квартиру раза в полтора выгоднее, чем оплачивать ипотеку! Платить 5%, а не 10%, и иметь возможность менять жильё хоть каждый год – это хорошо, удобно, экономично. Сменил работу – тут же переехал жить поближе к ней. А реальная ставка по ипотеке всё-таки зашкаливает за 10%. Поэтому, когда страна находится в стагнации и, возможно, будет находиться в ней ещё много лет, конечно, аренда предпочтительнее. И это не единственная причина! Влезая в жилищное кредитование, ты влезаешь в кабалу на много лет. Правда, люди говорят, что лучше платить ипотеку и жить в своём доме, чем оплачивать аренду и жить в чужом. Но, с моей точки зрения, это чисто психологическая вещь, связанная с российским менталитетом. У нас сейчас подрастает поколение Z, и, полагаю, этот менталитет полностью исчезнет лет через десять. Константин Селянин, кандидат экономических наук: Согласен, я тоже около десяти лет арендую квартиру, и это мой осознанный выбор. За это время я уже четыре раза менял локацию. Лучше снимать любое жильё – дешёвое или дорогое, и это будет выгоднее ипотеки. Это понимают молодые люди в 20 лет и чуть старше, у которых нет убеждения, что они непременно должны приобрести свою квартиру. А лет через 10–15 на рынке жилья будет совсем иная ситуация, нежели сегодня. О. Попков: Смею предположить, что, скорее всего, квартиры, которые снимают наши эксперты, находятся в ипотеке... В. Калугин: А это абсолютно не важно! С Нового года хозяевам квартир процента на три повысят коммуналку, они заплатят налог на имущество, понесут другие издержки. Но если они попытаются перенести все эти траты на меня, я попросту перееду. Ипотеку дают на 15 лет, за это время коммунальные платежи минимум удвоятся, а налог на имущество – утроится. А ставка 10% на 15 лет почти удваивает стоимость квартиры. Отмечу, правда, что мы сами взяли сыну квартиру в ипотеку. Но лишь потому, что пишем ему кредитную историю, а это капитал, который нельзя недооценивать. В. Щеколдин: Виталий прав, по факту аренда выгоднее, чем покупка квартиры, но это касается в большей степени молодого поколения. А вот когда они подрастут, достигнув возраста 30–40 лет, обзаведутся семьёй, детьми, им будет необходимо своё жильё. В этот момент у людей меняются ценности, и то, что ранее было нормой, приобретает другой окрас, с каждой сменой квартиры всё больше нажитого имущества, переезды уже не доставляют удовольствия, а становятся в тягость, и на семейном совете принимается осознанное решение о покупке именно той квартиры, в которой они будут с удовольствием жить. Чтобы квартира была в определённом районе с понятной социальной инфраструктурой, с детской площадкой, с определённой планировкой, в которой разместится всё хозяйство, и многими другими факторами, важными для современного проживания в городе. Вот тогда они придут за ипотекой со своими накоплениями, готовые к первоначальному взносу в 30–50% и текущему месячному платежу. Они смогут себе позволить то, что раньше им казалось не важным. Кто в семье главный? О. Попков: Поддержу Владимира, мы сейчас обращаем большое внимание на профиль клиента и заметили, что ипотеку чаще всего берут либо женщины, либо семейные пары. В. Калугин: Думаю, вопрос здесь не в гендерности, а в том, кто является источником дохода в семье. Женщина может записать квартиру на себя, и мужчина на это идёт, потому что знает: если с ним, не дай бог, что-то случится, супруге не надо будет оформлять наследство, у неё уже будет жильё. При этом она может быть домработницей, а он – зарабатывать миллион рублей в месяц. В. Щеколдин: И это ещё раз говорит о том, что решение в семье принимает женщина. Она может не создавать ничего, кроме уюта, а супруг – зарабатывать миллионы. Но когда он придёт домой, скажет: «Давай купим квартиру» и предложит несколько вариантов, она ответит: «Хочу эту». То есть выбор делает она! К. Селянин: Всё-таки ипотека – это решение, которое принимает вся семья, то есть и он, и она. Отмечено, что женщинам свойственно обустраивать гнездо, сохранять то, что есть, а мужчина смотрит вперёд и вверх. Но решение это совместное. Банки оформляют ипотеку на домохозяйство, учитывая интересы всех участников. В. Щеколдин: Даже если ипотеку берёт муж и оформляет её только на себя, от жены он никуда не денется. Хотя бы потому, что квартиру без её согласия он продать не сможет, ну и никто не отменял нашего законодательства. А. Долгов: Мы почему-то берём какие-то крайние случаи. Но есть материнский капитал, который даётся женщине за второго и третьего ребёнка, он погашается в браке. У нас каждая вторая ипотека – именно на улучшение жилищных условий. Кроме того, люди склонны не только к повышению качества жизни, но и к накоплению. Есть одна квартира – хочется две, чтобы её сдавать или обеспечить будущее детей. Постоянно расти – тоже в психологии человека, а значительная часть ипотечников – это муж, жена, двое-трое детей. Идите на диалог! Станислав Галкин, директор агентства «Обменквартир.рф»: Как правило, мы с самого начала по профилю заёмщика понимаем, какие проблемы у него могут возникнуть. И если один банк ему отказал, то мы не бежим в следующий, а ищем причину отказа. У банка есть определённые технологии, мы их знаем и переносим в реальную жизнь. При этом к нам приходят клиенты, которые получили до 15 отказов в разных банках. Рассматривать их в шестнадцатом просто бессмысленно. В. Калугин: Если возникли проблемы в оплате кредита, нужно постараться его реструктуризировать. Есть соответствующий закон, согласно которому некоторое время вы не будете платить ни тело кредита, ни проценты. А. Сандалов: Действительно, заемщик, попавший в сложную жизненную ситуацию, может получить кредитную передышку на полгода. Это так называемые кредитные каникулы. Он может договориться о реструктуризации долга, изменении сроков кредитования. А если ситуация совсем критическая, можно продать квартиру в досудебном порядке с минимальными потерями. О. Попков: Ключевой совет – прийти в банк и договариваться. Не нужно скрываться или идти на конфликт. Потому что банки сами заинтересованы в решении проблемы, а двусторонние поиски решения всегда эффективнее борьбы в одиночку. С. Галкин: Реструктуризация – это выход, но к этому инструменту надо подходить внимательно. У нас в практике был случай, когда заёмщик обращался в банк за данной процедурой, ему давали год или два льготных платежей, но в итоге сумма кредита увеличилась на миллион. Нашей рекомендацией было уходить в банкротство. К. Селянин: Ставки на рынке ипотеки не самое главное, гораздо важнее – состояние самих заёмщиков. Если человек теряет работу, источник дохода, то какая разница – 9% или 5% ставка? Многое зависит от экономической ситуации в стране. Но все заёмщики – оптимисты, они полагают, что их благосостояние постоянно будет улучшаться, хотя в России роста доходов нет с 2013 года. Однако в случае проблем с выплатой кредита, действительно лучше идти на диалог. Банку не нужна ваша квартира, ему важно, чтобы вернули долг, и он пойдёт вам навстречу. Рынок потребителя О. Попков: Сегодня банк более заинтересован в клиенте, чем клиент в банке, а рынок жилья – это рынок потребителя. Причём это началось ещё года четыре назад. Продавцы держатся за покупателей до последнего, предлагают лучшие условия, лучшие квартиры, звонят им по нескольку раз на дню, уточняя решение. У клиента есть возможность не только выбирать, но и торговаться с банком! В. Щеколдин: Основной совет для читателей «АиФ-Урал» – осознанно и грамотно подходить к выбору жилья. Есть статистика, что домохозяйства меняют квартиру в среднем раз в 6–8 лет. Сейчас ставки по ипотеке начали снижаться, человек полагает: раз меньше ставка – возьму квартиру побольше. Он думает: если совокупный доход семьи 100 тысяч, то 60 тысяч рублей в месяц на ипотеку я себе позволю, зато буду жить в хорошей «двушке». Но беда в том, что человек загоняет себя в долгосрочную кабалу, и не факт, что через 6–8 лет он сможет себе купить новое, более качественное жильё. Моё мнение, главное – помочь человеку приобрести квартиру, в которой он будет не просто жить, но и радоваться жизни. Далее, подкопив средства, он купит то, о чём мечтал всю жизнь. Рынок новостроек в Екатеринбурге развивается высокими темпами. И квартиру, которую построили три года назад, уже не хочется покупать сегодня. Я уверен, что ещё через три года будут совсем другие предложения. Поэтому рекомендую купить жильё по мере своих возможностей на текущий момент, быстрее рассчитаться и приобретать новое! А. Антонов: Подходите к выбору как можно более рационально. Не бросайтесь на первое же интересное предложение, на сверхсниженную ставку, изучите графики погашения задолженности. Кстати, мы заметили, что у зрелых заёмщиков (старше 25 лет) – тенденция к выбору более качественных объектов. А. Долгов: Но если вы готовы к новому приобретению, не нужно ждать у моря погоды. Сейчас на рынке много предложений, есть из чего выбирать, а уровень ставок минимальный. Оформите ипотеку в декабре, и в Новый год вы сможете въехать в то жильё, о котором мечтали. А. Сандалов: Современный банк можно сравнить с финансовым супермаркетом. Покупатели смотрят на цену, на качество сервиса. А ставки на рынке жилищного кредитования перед Новым годом достаточно привлекательные, поэтому самое время делать покупки. В. Калугин: Совет простой: перед тем, как взять ипотеку, оцените потенциал своих доходов. Рассчитайте всё, в противном случае вам придётся экономить на еде, одежде, отдыхе и развлечениях. И никогда не берите под существующее жильё кредит для финансирования бизнеса! О. Попков: Важно понимать, что ипотека – проект долгосрочный, иногда даже более долгосрочный, чем семейные отношения. А главное, что ипотека – это лишь начало! Как только у вас появится новое жильё, вам понадобится новая мебель, новая бытовая техника.