Ипотека: брать или не брать?

На фоне снижения регулятором ключевой ставки резонно появляется вопрос о снижении процентной ставки по ипотеке. Ждать или не ждать снижения стоимости, пожалуй, самого востребованного на сегодня кредитного продукта и как будет развиваться рынок недвижимости и меняться стоимость квадратного метра, «ДГ. Юг» спросила у представителей финансовой и строительной отрасли. Сергей Яценко руководитель ПАО АКБ «Абсолют Банк» в Краснодаре: Повторить результат прошлого года с приростом объемов выдач более чем на 60 % будет не так легко. Прежде всего, в 2019 году у кубанских банков не было прежнего эффекта «низкой базы». Во-вторых, на спрос влияют не только ставки по кредитам, но и цены на недвижимость, а они неуклонно растут. По сравнению с началом года квадратный метр недвижимости на Кубани в среднем подорожал на 10 %, его цена достигла 55 тыс. руб­лей на первичном рынке и 62 тыс. рублей на вторичном. Безусловно, это увеличивает финансовую нагрузку на заемщика и является сдерживающим фактором при покупке квартиры. Наш позитивный прогноз предполагает увеличение объемов выдачи ипотеки по итогам 2019 года в целом по рынку на 15 %. Однако наиболее сильные игроки ипотечного рынка в Краснодарском крае могут показать более высокие результаты — плюс 30–50 % — за счет конкурентных ставок, широкой партнерской сети, digital-технологий и гибких решений, невозможных при «конвейерном подходе» к сделкам. Так, «Абсолют Банк» в Краснодаре в 2019 году уже превысил показатели аналогичного периода 2018 года по объему выданных жилищных кредитов в 2 раза, их сумма достигла 1,5 млрд рублей. Летом прошлого года средняя рыночная ставка по ипотеке в Краснодарском крае была исторически минимальной — 9,5 % годовых, но продержалась на этом уровне недолго. Уже весной 2019 года она взлетела до 10,6 % годовых. Однако летом пошел тренд на ее снижение. В начале ок­тяб­ря средняя рыночная ставка наконец-то опустилась ниже своеобразной психологической отметки в 10 % годовых — до 9,91 % годовых. Учитывая тенденцию к дальнейшему снижению ключевой ставки ЦБ РФ, мы не исключаем, что в декабре 2019-го средняя рыночная ставка побьет рекорд минимума, поставленный в прошлом году. Что касается выдачи ипотеки на первичном рынке, то сейчас в целом по рынку доля ипотечных сделок с новостройками не превышает 20 %. Однако у некоторых ипотечных банков, в частности у «Абсолют Банка», доля первички гораздо выше — 40 %. Это объясняется высоким спросом на программу «Детская ипотека». Ее доля в общих выдачах в октябре достигла 17 %. Результаты «Абсолют Банка» объясняются не только дополнительным снижением ставки за свой счет с 6 % до 4,99 % годовых, но и возможностью использовать маткапитал в качестве части первоначального взноса — это актуально для 40 % заемщиков, попадающих под условия этой программы. Что касается вторички, то здесь большой потенциал у сделок в формате «ипотека на ипотеку». На Кубани почти 70 % сделок с недвижимостью совершается с ипотекой, а оформляется она на длительный срок — в среднем на 18–20 лет. По сравнению с прошлым годом количество сделок «ипотека на ипотеку» у нас выросло более чем в 2 раза. Отдельно отмечу увеличение интереса к коммерческой ипотеке. Для Краснодара характерна высокая активность малого и среднего бизнеса, и спрос на помещения для кафе, магазинов, парикмахерских, салонов красоты, клиник растет, особенно в последние пару лет. Татьяна Сергиенко, и. о. управляющего Краснодарским отделением ПАО «Сбербанк»: Рынок ипотечного кредитования по-прежнему показывает рост. В 2019 году средняя сумма ипотечного кредита в Краснодарском крае выросла на 107 тыс. рублей и составила 1855 тыс. руб­лей. С начала года в Краснодарском крае было открыто 689 счетов эскроу, в том числе 79 — с ипотекой. При выборе объектов для аккредитации (на рынке новостроек) банк в первую очередь обращает внимание на то, чтобы застройщик осуществлял строительство согласно законодательству (214-ФЗ). При аккредитации банк учитывает строительную готовность объекта недвижимости, динамику строительства объекта, опыт строительства и сданные в эксплуатацию дома. Также банк анализирует финансовую отчетность застройщика и его благонадежность. Диана Липинская, директор краснодарского филиала банка ПАО КБ «Центр-инвест»: Снижение ключевой ставки на 0,5 % в октябре — это решительный и очень своевременный шаг. В последние месяцы года традиционно растет спрос на ипотеку и другие виды кредитов. Банки уже снизили свои ставки, что позволит реализовать отложенный спрос, и темпы прироста объемов кредитования ускорятся. Андрей Шадрин, директор ГК «ИНСИТИ»: Сейчас ипотека — это один из основных способов приобретения недвижимости. Я считаю, что снижение ипотечной ставки увеличит покупательский спрос, но вряд ли повлияет на снижение стоимости квадратного метра. Ведь сейчас, в условиях жесткой конкуренции, на рынке недвижимости в Краснодаре застройщики и так работают с минимальной маржинальностью. Доступность ипотеки позволяет большему количеству семей приобретать собственное жилье. Однако при снижении ипотечной ставки банки стали более придирчиво относиться к кредитной истории заемщика, и, к сожалению, часто мы видим ситуацию с отказами в выдаче ипотечного кредита. Может быть, именно поэтому резкого всплеска объема продаж не будет. В сегментах недвижимости «эконом» и «комфорт» процент сделок по ипотечному кредитованию традиционно очень высок. Мы фиксируем, что в последнее время доля продаж с привлечением банковских средств доходит до 60–70 %. Наша компания сейчас продает объекты, на которые еще действует прежнее законодательство. Поэтому какие-то выводы о работе нового закона можно будет делать только через год — не раньше. Говоря о спросе, стоит отметить, что люди покупают квартиры с абсолютно разными площадями и планировками. Здесь на выбор каждого влияют в первую очередь бюджет и состав семьи.