Есть дети? Откажут в ипотеке!

Кредитные организации инициировали внесение в закон поправок, которые отрегулируют процедуру продажи жилья с выделенными детскими долями и выдачи новой ипотеки. На настоящий момент жилищный кредит для таких семей получить затруднительно. Бизнес-сообщество уверено, что, если законодательно закрепить условие о выделении детских долей после погашения кредита, это могло бы изменить ситуацию в лучшую сторону. Руководитель комитета Государственной Думы по финансовому рынку Анатолий Аксаков сообщил, что сейчас ведется работа по внесению изменений в действующее законодательство. Поправки должны улучшить ситуацию с получением кредитов на жилье семьями, которые выделили доли для своих детей в уже имеющемся жилье. Чаще всего детские доли выделяются при использовании материнского капитала при приобретении жилья. Согласно требованиям закона, в данном случае родители обязаны в нотариальном порядке заверить обязательство предоставить детям доли в таком жилье. На практике часть семей после такой сделки оказываются в практически безвыходной ситуации. Если решат взять ипотеку на новую квартиру, а старую продать, нужно прежде получить согласие органов опеки. Последние всегда настаивают на том, чтобы и в новой квартире каждому ребенку принадлежала определенная доля собственности. При этом банки далеко не всегда готовы пойти на встречу таким родителям, взяв в залог подобное жилье. Отказывают каждому пятому Логика следующая: в случае дефолта банк окажется в убытке, если не сможет закрыть долг реализацией предмета залога, ведь доли детей, не достигших совершеннолетия, защищает орган опеки и попечительства. В результате родители с выделенными для детей долями фактически оказываются заложниками ситуации и получают отказы в ипотеке. По информации «Ъ», доля отказов по вышеуказанному основанию достигает 10 %, в то время как материнский капитал для улучшения жилищных условий используют 5-6 % банковских клиентов. По «детской» ипотеке отказ получает каждый пятый обратившийся. Сертификат на материнский капитал стали выдавать двенадцать лет назад. К началу текущего года, по информации ПФР, владельцами сертификатов стали 9,2 млн семей. Семьдесят процентов этих средств потрачено именно на приобретение жилья. Многие из обладателей сертификатов за 14 лет успели обзавестись недвижимостью и даже расплатиться с ипотекой, а теперь готовы продолжать совершенствовать свои жилищные условия, но не могут этого сделать. Банки предложили свой выход из ситуации: регламентировать процедуру согласия органов опеки для проведения альтернативных сделок по приобретению жилья на условиях выдачи ипотечного кредита. Смысл в законодательном закреплении условия о выделении доли для несовершеннолетних детей только после того, как кредит будет полностью погашен. В свою очередь, с родителей банки предложили брать нотариальное обязательство выделять доли после исполнения обязательств перед банком. Вполне может оказаться, что ситуация безвыходная. В случае дефолта, банк забирает предмет залога, соответственно, и дети, и родители остаются без жилья, а условия их жизни ухудшаются. Надежда Захарова, директор ООО «НОРМА ПРАВА», проректор Омской Юридической Академии, отметила, что до недавнего времени органы опеки спокойно согласовывали отчуждение детских долей при условии открытия специального целевого счета в пользу детей и помещения на него денежных средств в размере, не меньшем размера маткапитала. Но практика такая была прекращена буквально весной этого года. «На сегодняшний день ситуация абсурдна — с одной стороны, государство стоит на защите жилищных прав детей, с другой стороны, закон не дает вариантов органам опеки в вопросе согласования продажи жилья меньшей площади для наделения детей жильем в квартире большей площади. Таким образом, нерешаемой становится проблема в случае необходимости увеличения жилплощади с помощью продажи первоначальной квартиры, приобретенной с использованием материнского капитала», — почеркнула Надежда Захарова. Эксперт предложила, как можно подкорректировать инициативу банков об изменении порядка оформления долевой собственности. Например, решить вопрос о правовом характере возникающей долевой собственности и предусмотреть определение долей в приобретаемой квартире на этапе совершения сделки, а выделение долей сделать автоматическим после снятия обременения в связи с погашением кредита. Проблема слишком раздута По мнению Юрия Паршикова, юриста, риелтора и владельца ГК «Полезные Люди», ситуация с куплей-продажей жилья с выделенными детскими долями не такая однозначная, как ее рассматривают в ракурсе внесения изменений в закон. На практике продать квартиру с выделенной детской долей возможно, даже если берешь ипотеку на приобретение следующего жилья. «Единственное, что для этого нужно, — согласие органа опеки и попечительства на залог детских долей. Исходя из моей личной практики в Удмуртской Республике практически все банки принимают такие залоги, а местная опека дает родителям свои согласия, когда действительно предполагается улучшение жилищных условий. Разумеется, есть банки, которые детские доли не кредитуют, потому что считают такие сделки рискованными, но центральные банки все идут на это, по крайней мере, в моем регионе. Я не вижу на рынке проблемы как таковой, но, возможно, она есть в отдельно взятых регионах», — рассуждает эксперт. Эксперт также отметил, что предложение о нотариальном заверении выдела доли после погашения ипотеки — это не выход. Курирующим органом в данном случае будет выступать Росреестр, который является государственной структурой. Ипотека, в свою очередь, будет курироваться банковской коммерческой структурой. Органы никак между собой не связаны, соответственно, будет достаточно проблематично проконтролировать и отследить выполнение родителями обязанности по выделу доли после закрытия ипотеки. В пример можно привести аналогию с материнским капиталом: кураторством выделения долей после погашения займа материнским капиталом занимается Пенсионный фонд, который в действительности не в силах проверить, исполнили родители обязательство или нет». По словам эксперта, органы опеки в своей деятельности руководствуются старыми регламентами, которые на сегодняшний день уже не актуальны. Возможно поэтому и возникают спорные ситуации. «В целом в моем регионе нормальное явление, когда опека дает постановление с формулировкой «с последующим приобретением». То есть опека разрешает продажу квартиры с детскими долями на приобретение другого жилья с последующим приобретением долей для детей с использованием ипотечных средств, — объясняет эксперт. — Есть и второй вариант формулировки «в одновременным приобретением». Однако на практике такое невозможно, поэтому здесь в игру вступает нотариус. Он контролирует сначала приобретение на имя ребенка квартиры, а потом уже продажу. Это происходит все в один день, при одних и тех же людях, то есть закон не нарушается, но процедура при этом немного перевернутая».