Апарт-движение в отельную сторону
Для того чтобы опытные образцы перестали считать экспериментами и начали называть полноценным рыночным сегментом, его, этот сегмент, должны отличать три ключевые характеристики: серьезный объем предложения, пусть даже не самая продолжительная, но все-таки история существования (любопытная и сама по себе, но главное — позволяющая проследить динамику развития) и, наконец, структура — в виде решетки, веточки, бабочки, чего угодно, но четкая и понятная профессионалам и заинтересованным дилетантам. Новый инвестиционный проект группы компаний ФСК, апарт-отель «Движение. Тушино» в формате buy-to-let, как раз тот кирпичик, для которого будто специально держали место в объеме, истории и структуре столичного рынка апартаментов. Во что обычно вкладываются люди, не обремененные знаниями о фондовых рынках, рынках драгметаллов и всем таком прочем? Правильно, либо несут деньги в банк, либо покупают недвижимость, как правило, жилую. Классика жанра для российских частных инвесторов, вот только банковские депозиты нынче не самый выгодный инвестиционный инструмент (может, лучше тогда уж хранить дома и в инвалюте?), да и с недвижимостью не все просто. Спекулятивные сделки из серии «купил на котловане — продал на финальном этапе» перестали приносить серьезный доход, а с полномасштабным внедрением банковского проектного финансирования и счетов эскроу схема и вовсе уйдет в прошлое. Арендный бизнес пока плюс-минус доходен, но в нем много заморочек, от которых не избавляет даже появившаяся у нас практика доверительного управления недвижимостью. Так что рассчитанное именно на частных инвесторов предложение ГК ФСК — шаг как минимум своевременный, позволяющий обладателям даже не самых впечатляющих бюджетов рассчитывать на доход, и даже в вариантах от максимального до гарантированного. Сразу стоит сказать, что апарт-отель «Движение. Тушино» — часть одноименного апарт-комплекса, который ФСК возводит на северо-западе Москвы, в районе Покровское-Стрешнево, в пяти минутах от станций метро «Спартак» и «Тушино». Три корпуса этого проекта — классические апартаменты формата buy-to-live (в переводе — купить, чтобы жить), а вот четвертый — как раз апарт-отель формата buy-to-let (дословно — купить в аренду). Как отмечает президент ГК ФСК Владимир Воронин, «если в Петербурге апарт-отели актуальны и наша компания реализует там аналогичный проект, то в Москве мы стали одними из первых, кто вывел на рынок такой формат недвижимости». Как это работает? Каждый частный инвестор — из разряда тех, кого принято называть пассивными, — может приобрести в частную собственность один, два, десять или сколько там номеров в апарт-отеле, находящемся под управлением профессионального отельного оператора ZENITH. Подчеркнем, что именно номеров и именно в отеле, который и будет функционировать как обычный отель, поэтому проживание в номере самого владельца не предполагается от слова совсем. Ему лишь предстоит заключить с ZENITH договор на срок от трех лет, предусматривающий одну из трех программ доходности: «Максимальный доход», «Стабильный доход» или «Гарантированный доход». Управляющая компания сама занимается продвижением отеля, сдачей номеров в аренду и всем, чем обычно занимаются отельеры, а хозяин номера получает доход в зависимости от выбранной программы. По словам генерального директора отельного оператора ZENITH Ильи Андреева, согласно прогнозам, окупаемость инвестиций составит от восьми лет с учетом всех расходов до уплаты налогов. Доходность на вложенные средства составит от 9% до 13% годовых, без учета роста стоимости недвижимости. Тут отдельно и жирным шрифтом: до уплаты налогов! Обязанность уплатить налоги вовремя и в полном объеме лежит на самом владельце номера, и уж за это управляющая компания ответственности точно не несет. И еще: начиная где-то с третьего-четвертого года полноценной эксплуатации отеля, владельцам номеров придется вкладываться в ремонт и поддержание своей собственности в товаропригодном виде. Как уверяет Илья Андреев, суммы невелики, но лучше знать о предстоящих тратах заранее, чтобы потом они не стали неприятным сюрпризом. Теперь о том, что именно частные инвесторы могут приобрести в апарт-отеле «Движение. Тушино». На данный момент номерной фонд — это 210 апартаментов трех категорий: Standard — однокомнатные средней площадью 26,9 кв. м по цене от 6,1 млн рублей, Business — двухкомнатные средней площадью 35,4 кв. м по цене от 7,7 млн рублей и Suite — трехкомнатные средней площадью 45,6 кв. м по цене от 9,2 млн рублей. И в ГК ФСК, и в компании ZENITH особо подчеркивают: доходность в процентах никак не будет зависеть от того, какой именно номер приобрел инвестор, а вот в абсолютных цифрах, конечно, будет: чем выше сумма инвестиций, тем выше получаемый доход. А за тем, чтобы номера сдавались честно и доход их владельцы получали тоже честный, будут следить специально обученные компьютерные программы, которые не обмануть и не подкупить. Каждый номер оборудован кухонной зоной, предлагается с отделкой и полным оснащением, включая меблировку, технику, необходимое оборудование, посуду и текстиль. Инфраструктура отеля (он будет сертифицирован на три «звезды» с учетом требований постановления правительства РФ №158 от 16.02.2019 г.) включает ресторан, прачечную, магазины, подземный паркинг на 320 машино-мест — словом, гостям предложат полноценный гостиничный сервис согласно лучшим международным практикам. Кстати, скорее всего, доступ к сервисным услугам получат и жители всего комплекса «Движение. Тушино» — по крайней мере, предварительная договоренность между ГК ФСК и компанией ZENITH уже достигнута. По планам, в четвертом квартале 2022 года новый апарт-отель должен начать свою работу. И в том, что в Москве дела пойдут ничуть не хуже, чем в Петербурге, авторы концепции уверены: сегодня апарт-комплексы под профессиональным гостиничным управлением — очевидный тренд столичного рынка. Просто долгое время все это было доступно лишь обладателям весьма серьезных бюджетов, а теперь сегмент сделал шаг в сторону комфорт-класса. Так что не только владельцы крупного бизнеса и топ-менеджеры, но и люди с доходом выше среднего, имеющие накопления, теперь смогут сказать: а ведь и я, черт возьми, инвестор!
