Алтайские строители - о плюсах и минусах проектного финансирования
По данным замминистра строительства и Алтайского края Игоря Спивака, в этом году запланировано ввести в эксплуатацию 700 тысяч "квад-ратов", введено больше половины - около 367 тысяч. Между тем настораживает количество разрешений на строительство многоквартирных домов в крупных городах региона. Председатель комитета по строительству, архитектуре и развитию Барнаула Дмитрий Аристов сообщил, что с 1 июля 2018 года в краевом центре выдано всего четырнадцать разрешений. По словам замглавы Бийска по строительству Дмитрия Маслюка, с 1 июля прошлого года в наукограде выдано два разрешения, а в 2019-м - ни одного. При такой динамике выполнение плановых показателей после 2021 года многими экспертами ставится под сомнение. Директор ООО "Алгоритм" Ксения Белоусова полагает, что перспектива освоения земельных участков неясна, так как они технически не подготовлены к строительству. А емкость проектного финансирования банков не рассчитана на плановые цифры по вводу жилья. Председатель правления Союза строителей Алтайского края Александр Мишустин, комментируя ситуацию, настаивает на необходимости разработки в регионе стратегии развития строительного комплекса. Крайне важно создать банк земельных участков, вести плановое строительство инженерных сетей. Наконец, нужны скоординированные действия застройщиков, банков и власти по адаптации строительной отрас-ли к новым реалиям. - Десять месяцев мы работаем в рамках нового законодательства и, как при любом стрессе, последовательно испытали шок, осознание и понимание, - отметил директор компании "Домстрой-Барнаул" Евгений Востриков. К плюсам проектного финансирования он отнес высокие темпы строительства, снижение накладных расходов, стабильные поставки материалов, соблюдение графиков. - Банковские структуры научили застройщиков раскладывать все по полочкам, чего раньше не было, когда, не закончив один проект, мы хватались за новый. Иногда это приводило к появлению обманутых дольщиков. Сейчас есть некий институт, который контролирует и сопровождает строительство, - пояснил Евгений Востриков. - Что касается минусов, то один из них не связан напрямую с проектным финансированием - речь идет об общей экономической ситуации. К тому же сегодня те, кто уже начал работать по-новому, не могут составить конкуренцию компаниям, завязанным на "дешевых деньгах" - средствах дольщиков. Мы имеем минимальную маржинальность - на уровне процентных ставок банков. Фактически мы сегодня работаем на проценты банкам. Конечно, хорошо, что строительство идет, люди заняты, получают зарплату, Однако инвестиционная составляющая, направленная на развитие строительного комплекса, не прослеживается. Надеюсь, ситуация изменится в течение года - полутора лет, когда застройщики уйдут от "дешевых денег", и все будут работать в равных условиях. Варианты, когда застройщик по просьбе муниципалитета участвует в строительстве дорог, подъездных путей и магистральных сетей, сегодня исключены. Теперь его деятельность ограничена рамками земельного участка. - Я бы с удовольствием помог городу, но банк не допустит, - подчеркнул Востриков. В компании "ВИРА-Строй", работающей по новым правилам два месяца, тоже успели оценить ряд их преимуществ - например, независимость от динамики продаж и очевидный стимул в виде стабильного и более высокого авансирования работ. Но мешают различные препоны. - Возникла проблема в части согласования с банком ценовой политики, - делится опытом директор компании Денис Краев. - Мы обязаны не допускать отклонения от финансовой модели более чем на тринадцать процентов. Если темпы продаж квартир у нас выше запланированных, мы их должны останавливать. Потому что банк ничего не хочет нарушать в принятом бизнес-плане, даже если у застройщика появляются маркетинговые возможности и спрос растет. Для нас это очень серьезные ограничения - мы лишены рычага, который позволяет улучшить рентабельность проекта. Другой момент связан с письменным согласованием с банком изменений, вносимых в проект строительства, - в принципе у нас и так хватает контролирующих органов. Еще одна болевая точка алтайского строительного комплекса - социальные объекты. Возведение их по госзаказу убыточно и может привести к банк-ротству. Именно занижение сметной стоимости привело к отказам компаний участвовать в аукционах по объектам, строительство которых финансируется с привлечением средств краевого бюджета. Застройщики предлагают устанавливать сметную стоимость на основе государственных сметных нормативов и цен, определяемых еже-квартально КАУ "Алтайский региональный центр ценообразования в строительстве". С необходимостью таких изменений косвенно соглашаются в мэрии краевого центра. - Сегодня в Барнауле строят две школы и шесть детских садов, и многие знают, насколько сложно стало проводить конкурсы на такие объекты. К октябрю будут выставлены на конкурс документы на строительство еще четырех детсадов. И если ситуация с ценообразованием не изменится, боюсь, мы не сможем никого привлечь к возведению социальных объектов, - подчеркнул замглавы администрации Барнаула Сергей Демин. По мнению президента СРО "Алтайские строители" Юрия Гатилова, уже этой осенью в отрасли начнутся новые перемены, на этот раз инициированные застройщиками. Компетентно Дмитрий Дворядкин, президент Союза риелторов Барнаула и Алтая На сегодняшний день в Барнауле в стадии строительства - начиная от котлована и до сдачи в эксплуатацию - находится около трех тысяч квартир. Это очень мало, учитывая, что в предыдущие годы цифра была в разы больше. При этом во введенных домах осталось всего около сотни непроданных квартир. То есть на рынке наблюдается дефицит предложения в новостройках, а спрос есть, учитывая, что многие гос-программы предполагают приобретение именно нового жилья. И пока не просматривается перспектива увеличения предложения - особенно после 2021 года, когда начнется реализация квартир, разрешения на строительство которых застройщики получают сегодня.
